土地の分筆 相続でもめています
・長男（76）長女（74）次男（66）3人兄弟です。
・父（79）→母（85）の順で他界。母親から相続した家屋と駐車場の相続でもめています。
①家屋について（庭付き2階建ての戸建て／100坪程度（横長の家）添付図参照）
→約50年前、二世帯住居で建設。左側（2／3）に両親、右側（1／3）に長女家族（夫子ども２人）が住んでいた。
→父の他界後長男が両親側をリフォームして住むといいだした。母親は1階もリフォームしていいが夫婦は2階を主に使用することを条件にokとした。リフォーム後、長男が名義を自分にしてほしいと要求したが、母親は拒否。その数年後名義を変えることなく母親他界。一つ屋根の下で長男夫婦と長女夫婦が同居状態（ただし、長女の夫は病気で10年ほど前死亡。よって長女のみ居住）。
②駐車場（約30坪、現在、長男夫婦2台、長女1台使用。残り2台は貸している）
③遠く離れている次男は家屋はいらない、長男夫婦にはできるだけ使わせたくないと長女に権利を委譲、土地は金銭を要求。その結果、家屋の法廷相続は長男1／3、長女2／3、土地は長男1／2、長女1／2となった。
★問題点★
戸建て（家と庭）の使用状況は、長男が2／3，長女が1／3で、実態と法定相続分が異なっている。土地（家屋・庭と駐車場の合計）の使用分も長男が1／2以上を使用している。
【長男の主張】
・長男として実家に帰ってほしいと言われて帰ってきた。リフォームまでした。長男として住む権利があるし、駐車場も2台使って当然。両親に世話になったくせに偉そうなことをいうな。この家と土地は両親に自分が守るように言われている。
【長女の主張】
・父親の死後＝退職後にいきなり実家に帰ってくると言い出した。夫は両親と同居することに同意してくれたが気苦労をかけた。その夫への気遣いはまったくなく、「家を乗っ取ろうとしている」と脅し、ストレスを与え続けた。両親が長男に家を継がせるつもりなら名義を変えたはず。遺言もない。法定相続分で分筆したい。
【疑問】
お互い弁護士を立てて話し合いをしています。
家屋については家賃の相場を出して1／3以上使っている分については家賃を払う方法があるといわれました。ただ、土地については、駐車場は使用価値で計算できるが、庭は使用価値がないため計算できない。よって、駐車場を土地として1／2に分けるしかない、というのです。
両親が生きていた頃は家屋も庭も自由に使っていました（中はつながっている）、他界後（現在は）、長男夫婦が2／3（家屋も庭も）を使い、家屋にも庭にも入ることはできません。
家屋は古いので価値はないのも納得するし、家賃での相殺で妥協します。問題は土地です。土地全体（家屋･庭・駐車場）を1／2に分けて分筆することはできないのでしょうか。
素人感覚だと、使用している家屋と庭で十分1／2になると思うのですが、違うのでしょうか。
共有1／2の線引きは縦でも横でも斜めでもあり得ると聞いています。
庭は人に貸せない、駐車場は人にかせる（利益が生まれる）という違いだと説明をうけました。別に駐車場に拘っているわけではないので、駐車場をやめてもいいし、ただの土地と見なすことはできないのでしょうか。
長男夫婦は再婚同士。それぞれに子どもが2人づついます。ただ、複雑な離婚で親権を取れず、子どもとは一緒に住んでいません。特に長男は小学生以降一度も会わせてもらっていません。しかし、長男の死後、長男の財産は妻と生き別れている子どもに相続権が発生します。妻が亡くなれば妻の子どもが相続します。
もちろん、長男の財産について口出しするつもりはありませんが、長男の財産（土地・家屋）が長女と物理的につながっています。長女にも2人子どもがいます。今、しっかり分筆するなどして財産の境界線を明確にしておかないと、次の世代にお互いが困ると思うのです。だから、弁護士を立てて話し合いをしているのですが、弁護士は、「庭の価値はないので、庭の面積を土地として使用している、とはいえない」という見解で、意味がわかりません。
たまたま駐車場分の土地があるからややこしいのであって、一般に戸建ての分筆は十分あり得る話だと思うのです。駐車場を抜きの土地（家屋と庭）で1／2で分けることは法律上できないのでしょうか。
お礼