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後々困らない土地の分筆方法

親と共有名義の実家の土地を分筆しようと思います というのも、親が経営難の会社の連帯保証人なので このまま共有名義で土地家屋を持ち続けたくないからです 後々、最悪の場合、母が破産することになると仮定して 土地と家屋をどう対処するべきかご相談させて頂きたいです 持ち分の割合に応じて分筆してしまうかなあ、と思っていますが 他に良案あったら、それもお教え頂きたいです、または相談場所などお教え下さい (どこに聞けばいいかわからないのです) まず、割合が土地8対2で私のほうが多く、家屋が5対5です 縦長の100坪ほどの土地の奥半分くらい家が建っています 東京23区で建蔽率は50容積率100じゃないかと思います 母は建蔽率60といいはりますが、よくわかりません 資料は母が持っていて、忙しいからと見せてくれません 区の土地計画?のような資料では 第一種低層住宅専用地域を表すらしい色がついていて ○を上下3つ分けて、上から1 100 50 と書かれています 第一種高度地区 容積率100 建蔽率50ということでしょうか その下に4-2.5という赤い数字も見られました こうした条件でどんな分筆やその他対処ができるでしょうか? 80坪と20坪に分けるのも無理がありそう? 50と50で分けて片方は共有名義のままにして もしもの際は共有名義のほうは一緒に競売にかけて換金とか? そもそも家が建っているのに分筆できるんでしょうか? 家は分けられないのでどうしたものでしょう、、、 家はどうにか親か私の単独名義にしたとしても もしもの親破産の際、2筆の土地の上にひとつの家が建ち 1筆が競売などで他人のものとなったりしたらどうなるんでしょう? 近所を見渡すと、建蔽率50のわりに、ぎりぎりに家がたっているところが多いです 家を建ててから庭?を分けたように?思えるところもあります ひょっとして、分筆して家を私の持ち分の片方に寄せて建てなおしてしまえば、 もしもの際、親所有の部分が消えるだけで済むんでしょうか? わからないことだらけです 子供が小さいので、学資をキープしなければならず 親から土地を買うなどの出費は難しいです よろしくお願いします

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  • oyazi2008
  • ベストアンサー率66% (977/1462)
回答No.4

補足いただいたようなので、ざっと計算を。やはり高額な物件なんですね・・・・・ 贈与による所有権移転   土地11700×0.2×0.02=468000円              建物680×0.5×0.02 = 68000円 司法書士報酬       約           50000円                        計586000円 (約60万) 不動産取得税 これは原因によらず、住所を物件に変更して登記することにより、減額が可能です。その後(軽減手続き後)住所を戻してもわかりません。 減免を受けない額     土地11700×0.5×0.2×3%=351000円              建物680×3%      =204000円                          約555000円 住所を移して登記した場合 建物が190m2で持分が2分の1であれば、土地面積が190m2までは0となります。今回は320m2で5分の1ということは、土地の面積割合が64m2ですから、土地は0円 建物も築年数で控除があり、0円です。 住所を取り合えず移動して登記をすれば、取得税は55万強浮きます。 登記は原因が贈与の場合は、軽減はありません。 ですから、住所を取り合えず物件に移せば60万ぐらいで贈与税以外はまかなえるという計算です。 贈与税 土地  路線価42万×(倍率は無視します)332×0.2=2788万  2800万としましょう。 建物は評価額そのままです。 680×0.5=340万 相続対象財産価額  2800+340=3140万 相続時課税清算制度申告    -2500万 課税対象額           640万 対象贈与税  640-125×40%= 206万  この辺りがMAXだと思います。600万以下だと税率が 違うのでもう少し安くなる(40万ぐらい) *これをお子さんも名義を入れる場合 質問者さんは2540万贈与で  40万に対し10% 4万円(相続時課税清算) お子さんは300万×2名として  43.5万×2で87万   合計でも 91万ぐらい、とやりようによってかなり違ってきます。これですと総費用150万ぐらい。 所得税は住所を移転し、土地建物共所有すれば、いづれも0円です。 測量分筆しても70万程度の費用はかかると思いますので、完璧にやるなら贈与ですね。 お書きになられている状況ですと、将来は半分売却してその費用で、残りに質問者さんの住宅を建てるか?売却してその資金で購入するか?とならざるをえない(再婚すれば別でしょうか)でしょう。 資産としては1億以上の価値があるのですから、なんとしても守ってください。 また預貯金などもあるのでれば、これは質問者さんの子名義など(孫は2親等です)へ年間控除の範囲で贈与という形にすれば、動かせます。 お書きいただいた補足ですと、このぐらいの助言が精一杯です。 お母さんと良く話し合われてくださいね。

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  • oyazi2008
  • ベストアンサー率66% (977/1462)
回答No.3

NO.2です。 >母の持ち分2割で相続時精算の控除額を超えるのでその分が課税されるようです 本当ですか?2500万ですよ!土地の路線価が1億2500万以上あるのですか?(東京ならそれもあるのでしょうが・・・地方なものでちょっとびっくり) もし差し支えなければ、固定資産税の請求割賦を見て ○土地の固定資産税評価額(課税標準額ではなく一番高い金額です)を十万円単位で、例125300000円 ○土地の面積 332m2とか(意図的に1,2m2違えても良いです) ○建物の面積 125m2とか(意図的に1,2m2違えても良いです) 築年数  ○年新築 以上を書いていただければ、おおよそのかかる費用を算出できます。 御希望あれば補足してください。計算して補足します。 尚一緒に住むのであればそのほうが良いですし、取得時に住所を物件に移動させれば、各種軽減を受けられますので、その方が費用は格段に安い。 また、その方が所有権を移転した根拠も出来そうで都合が良いでしょう。

xxxhitorixxx
質問者

お礼

ずいぶん前の質問なのにどうもありがとうございます 固定資産税評価額は117,000,000弱 面積は320m2弱 家屋は190m2強 平成8年に建てました 路線価が今年42万だったので2割で2600~2700万だそうです 家屋は相続時の計算で800万ちょっとだったような 今年の課税評価額は680万です 父の相続税対策で、当時実家に一人暮らしだった母と 父が家を継がせたがっていた私の共有名義になりましたが 私自身が母子家庭で薄給でふたりの子供を抱えて生活しているので なんとも、この家を持たされるのは持ち分100%になっても負担ばっかりです、、、 固定資産税60万、、、維持費も入れたら現在の家賃以上の負担です 半分売るにしても、現在の家をどうにかしなければですし、母が反対しますし 転居するにも保育園のあてもなく(住民票だけ移すのもありでしょうか) 母が高給取りなので、同居すると母子家庭の手当がなくなるのです 一時的に住民票を移して、今の土地の保育園に通い続けるか などなど、課題がいっぱいです こうしてご相談にのって頂けてとても助かります よろしくお願いします

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  • oyazi2008
  • ベストアンサー率66% (977/1462)
回答No.2

不動産屋です。 >親が経営難の会社の連帯保証人なので・・・ また法的な整理等に進んでいるわけではないでしょうから、もう質問者さんへすべて移転してしまったほうが良いでしょう。おかあさんが65歳以上であれば相続時課税清算制度などにより贈与税もかからない場合があります。 保証している会社が法的整理に着手した時点で、おかあさんへも一括返済を求められその後に資産を動かしたら、財産隠匿で相手方の破産管財人などからお咎めを受け、裁判所の判決が必要ですが、登記を管財人名などに移転させられることもあります。 万一会社が破綻すれば、お母さんが保有する預貯金や現金同等の資産はすべて無くなると思って良いです。破産の場合は100万円までは手元に残せます。 登記の費用は、市町村から送付される固定資産税の請求割賦をご覧下さい。 課税明細で金額の一覧が出ているページがありますので、土地は固定資産評価額(金額が一番高い金額で標準額ではない)、建物も固定資産税の評価額です。 計算は土地 (評価額×0.2(母親の持分)×0.002(税率)=  で計算    建物は 評価額×0.5×0.002=  で計算    司法書士の報酬や手数料関係が4万~5万程度 上記を合計すれば、贈与での移転費用が計算可能です。この費用は借りてでも捻出してください。 必要なもの 土地建物の識別情報通知か権利証 おかあさんの印鑑証明書 1通、実印 質問者さんの住民票1通、認印 両者の身分証明書(運転免許証など) 以上です。司法書士に依頼します。出来れば知人など人伝で紹介を受けましょう。 不動産取得税は、居住しているので控除があり、一般的な広さであればかからないです。 住宅ローンを利用している場合ですが、本当にその会社が危ない状況であれば銀行にばれてしまうことを想定しても(なかなかばれませんが)移転してしまったほうが良いでしょう。 持分譲渡なら銀行のリスクは移転前と変わらないので、ばれて後日でも対応可能です。銀行内部の書類や登記の変更を行うだけです。 私はすぐにでもやってしまったほうが良いと思います。 この手のご相談で、良くあるのが債務者自身が実家の持分などを相続で持っていたというケース、そこに住んでいないので忘れており、質問するとそうだった・・・となります。 この場合も法的整理前に実家の親族へ移転してしまうことを、アドバイスしています。 万一差し押さえられ、持分売却での任意売却は無理ですから、どうしても競売になります。 自己で落札できれば良いのですが、プロの中にはこのような物件を専門でやる業者もあり、結局その業者から持分を買う羽目になりますので、事前に対処したほうが懸命です。 現在移転するならば、詐害行為と債務者側が立証するのはむずかしいですし、換金化も難しい類なのでスルーされることがほとんどです。但し、保証している会社が同居の親族経営(ご主人や子)などの場合は、財産隠匿と判断されることもあるかと、しかしこの場合も管財人へ登記を移転するか?裁判所が認めた額を支払えば解決しますので、やったもん勝ちという感じです。 他の方は勘違いされるかもしれないので付記しますが、あくまで連帯保証人だから上記が可能なのであって、債務者本人ならば整理1年以内の移転ならまず詐害行為と判断されることが多いでです。 またその会社の役員などの場合も×です。

xxxhitorixxx
質問者

お礼

ありがとうございます 相続時精算できるか税理士さんへ相談に行ってきました 母の持ち分2割で相続時精算の控除額を超えるので その分が課税されるようです 1月を待てばもう少し下がるかもしれないとも言われましたが 急いだほうがいいのでしょうね 家屋は価値が下がるから相続時精算は向かないと言われたのですが 贈与してほしい理由を言っていいものかわからず 考えてみますと帰ってきました 家屋も急ぎ贈与してもらうか、購入などの形をとるか するべきでしょうか 家も後で買えと言われると困ってしまいます 不動産取得税はかかるということなので 大変ですが借りてでもどうにかしたいと思います 少し気になるのが、財産隠匿や詐欺などの疑いのことですが 同居していませんし、役員でもありませんが、会社に在籍しているので そういうことになったら困るなあ、と思っております 「そのうち」同居できたら、と思っていますが 贈与後でも同居してしまったらまずいでしょうか? 今のところ別居で賃貸暮らしなので固定資産税を払う余裕もないので 地代など貰って対処しようかと思うのですが そういうのもまずいのでしょうか 知らないというのは怖いですね もっと早くに対処するべきでした ありがとうございます

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  • kamaryu
  • ベストアンサー率35% (147/419)
回答No.1

住宅ローンが無いという事が前提です。 1.あなたの建物の持ち分とお母様の土地の持ち分を交換して土地は100パーセント貴方の所有に、家は全てお母様の所有にする。 差押えは家のみになるので、競売になっても借地料が入るし、庭の部分を分筆すればその土地のけんぺい率で家も建てられます。 2.家と家に通じる通路を分筆して、家の敷地部分の土地のうち貴方の持ち分とお母様の家の持ち分を交換する。 差押えは奥の土地のみになるので、地代を払って住む事はできるし、庭部分は貴方の所有です。 この場合、けんぺい率等制限で家は既存不適格になりますが住む事には問題ありません。 現実にこのような事ができるかは、道路との関係や法的な問題が有りますので司法書士や土地家屋調査士に相談しなければ解りません。

xxxhitorixxx
質問者

お礼

ありがとうございます とりあえず、相続時精算で持ち分を変えられないか 税理士さんに相談に行きましたが 土地と家屋の持ち分を交換というのはできないと言われ 少々土地だけで相続時精算にすると税金が発生するし 家屋が依然共有名義のままになってしまうので もう少し考えてみたら?と言われて帰ってきました 既存不適格になるような分筆ができるなら もしもの時も対処できそうですね 少し見通しが明るくなってきました、 どうもありがとうございました

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