亡くなった母の土地を分筆したい

質問

表題と少し違うのですが、母が5月になくなりましたが、500平方メートルの土地（現在貸し駐車場にしています）を持分50/100で所有していました。
残りの持分50/100は私が所有しています。
何分にも、亡くなって間もないので、相続の一連の整理等には一切手をつけていません。
ところが、丁度その土地の50/100をぜひ購入したいと言う人があり、とても良い価格を提示してこられたので、その人に売りたいと思います。
ところが、司法書士に聞くと、仮に、当の土地をＡ地とＢ地に分筆し、今回の相続に関係の無いＢ地を売るとした場合に、Ａ地の半分にある私の権利をＢ地に移し、Ｂ地の半分にある母の権利をＡ地に移す手続きが必要だけれども、母が既になくなっているので、その手続きの主体者の一方が居ないので、分筆してこちらの所有者を誰それ、こちらの所有者を誰それとすることが、現状では不可能であるといいます。
本当に司法書士の言う通りなのでしょうか？
結局、好条件の商談をあきらめねばならないのでしょうか？
私としては、まだ誰が何をと決めていないにしても相続人たる兄弟全員が「この土地のこっち側半分をその人に売ろう」と合意しているのですから、母が死んでいるから分筆できない、というのは、納得行かないのですが・・・

回答No.2

akak71 · ベストアンサー

遺産分割の協議は、遺産の一部のみでも可能ですので、この土地のみ分割協議をすればよいと思います。
残りは、後日分割協議すればよいです。

回答No.4

buttonhole

具体例を挙げて説明します。ある土地をＸ(持分2分の1)、Ｙ(持分2分の1)が共同所有していたところ、Ｙが死亡し、Ｙの相続人がＹの子であるＸとＺとします。
　この土地をＡ地とＢ地に分筆することは可能です。共有者兼共有者Ｙの相続人Ｘ及び共有者Ｙの相続人Ｚが申請人になります。仮にＢ地を売却する場合、少なくてもＢ地のＹの持分についての相続登記(Ｙの持分をＸが全て取得するのか、Ｙの持分をＸとＺが半分ずつ取得するのかは遺産分割協議)をする必要があります。
　ですから、もし、司法書士が御母様が死亡しているから分筆できないといっているのでしたら、それは間違いです。しかし、「Ａ地の半分にある私の権利をＢ地に移し、Ｂ地の半分にある母の権利をＡ地に移す」のでしたら(誤解のないように申しますが、そのようにする必要があるのではなく、そうするのでしたらという意味です。)、分筆前にＹの持分を相続を原因としてＺに移転登記をしてから、Ａ及びＢ地に分筆し、共有物分割を原因として、Ａ地のＸ持分をＺに移転し、Ｂ地のＺ持分をＸに移転するという趣旨ならば、司法書士の発言は間違いでありません。ただし、どのような方法が適切かどうかは、具体的な事例によります。つまり、ＸとＺが合意できるのかどうか(遺産分割の問題です。)、合意できるとしても、その合意により経済的不利益が生じないか、特に相続税等の課税関係の問題が生じないか検討する必要があるからです。税金の問題が生じるおそれがあるのでしたら、まずは税理士に相談された方がよいでしょう。それをふまえて、あらためて司法書士に相談された方がよいでしょう。なお、分筆登記は司法書士ではなく、土地家屋調査士になりますので、司法書士に土地家屋調査士を紹介してもらう方がよいでしょう。

回答No.3

kuri_kurio

ご存じかと思いますが、共有持ち分とは、あくまでも土地全体に対して50/100ずつ
権利を有していることになりますので、例えそのうちの1坪を売るといった場合でも
どちらか一方の同意だけでは売ることも分筆、分割することもできず
必ず共有者全員（貴方と、亡くなられたお母様）の同意や印鑑が必要になります。
現状、共有者の一方がお亡くなりになっているのですから当然同意することができませんから
事前に相続人全員で遺産分割協議を行い、同意のできる方＝生きている方の
名義に変更しなければなりません。

よって、本件土地を売買するには・・・

１，ご兄弟（相続人全員）で遺産分割協議を行い、亡くなったお母様の持分を
　　貴方、またはご兄弟の誰かを代表、もしくは共有として相続登記を行う必要があるでしょう。
　　この手続きを経ることでお母様に代わって新たに所有者となった方の土地になるのですから
　　新所有者の印鑑で分筆することも売買することも可能になります。

２，この際に・・・
　　（パターン１）共有物分割協議を行い持分に添って半分ずつ分筆しＡ土地は100%貴方のもの
　　　　　　　　　　Ｂ土地ははご兄弟など新所有者のものとキッチリ分けておく。

　　（パターン２）Ａ，Ｂそれぞれの土地を従来どおり、貴方と新所有者の50/100ずつの
　　　　　　　　　共有持ち分としておく。

３，上の手続きが終わりましたら
　　（パターン１）の場合、売却の同意は貴方または新所有者のみで足り
　　売却代金が全額は貴方または新所有者のものになります。

　　（パターン２）の場合、売却の同意は貴方の新所有者（複数の場合は全員）の同意が必要です。
　　売却代金は持分に応じて分配することになります。

※その他、相続しなかったご兄弟に分配する場合は事前にきちんと取り決めておいてください。

回答No.1

tk-kubota

その買い主の云う「50/100をぜひ購入したい」と云うのは、持分権を買いたい、と云うことではないでしよう。
全体が500平方メートルあって、その中の半分ほど、買いたい、と云うのでしよう。
それならは司法書士の云うとおりです。
もともと、その土地は、rdhyさんが50/100で母が50/100だったわけでしよう。
ですから、rdhyさんとして「この部分が私の土地」と云うことが云えないのです。
だから「こっち側半分」と云うように、特定することができないので、場所を特定して売却はできないのです。
これをするためには「共有物分割協議」をしないとならないです。
司法書士の云う「仮に、当の土地をＡ地とＢ地に分筆し」と云うのは、母の協力を得た話ではなく、相続人全員の協力を得て分筆することです。
これならば、全員の協力があれば可能です。
そのように分筆は可能ですが、分筆後も、その土地は共有なのです。
ですから、その買い主が、「共有持分でもかまいません。」と云えば、分筆したうえで売却できますが、買い主が特定の場所を希望するならば、少なくとも、現段階では不可能です。