住宅ローン 持分割合の出し方

質問

土地は同居中の私の父名義の土地に今住んでいる母屋の別棟に新居新築予定です。
持分割合の出し方をご教授お願いします。

私　公務員　年収400万
旦那　会社員　年収280万

頭金1000万は二人で貯めたお金です。（ただ、私名義の通帳に入っていますが）
借入予定額　2000万

質問１）ローンを私一人で2000万円組むとして、持分割合はどうなる計算になるんでしょうか。
質問２）ローンを二人で支払う方法もあります。単独で支払うか二人で共同で支払うかどちらが良いですか？メリット・デメリットを教えてください。

よろしくお願い致します。

回答No.5

asoc · ベストアンサー

「結婚後に増えた貯金について」

適当な事例が検索ではみつかりませんでしたが、以下の離婚相談Ｑ＆Ａでは、

「結婚した後に夫婦2人で協力して蓄積した財産は、
たとえ名義が夫もしくは妻の単独名義になっていても、
実質的には夫婦共有のものです。」

と、なっています。
http://www.kaedelaw.com/services/rikon/post-33.html

最終的な判断は最寄りの税務署になりますので１００％とは言いません。
借りる予定の銀行か、税務署で直接聞くのが確実です。

お礼

何度もでてきてくださってありがとうございます！税務署に相談してみます！！大変参考になりました！！

回答No.4

hata79

家屋が１５００万円で建設できるとします。
そのうち、幾らを誰が出したかで不動産の所有権持分の決定をします。
例
妻の預金　１，５００万円で建設した。
所有権は妻が１００％です。

妻の預金１，０００万円
夫の現金　５００万円
所有権は、妻３分の２、夫３分の１
この際、夫が５００万円につき金融機関から借りたか、預金から出したかは、所有権持分を決める際には無関係です。

妻が借入で用意した現金　１，０００万円
夫が借入で用意した現金　　　５００万円
妻が３分の２、夫が３分の１。
いくら出したかが所有権持分の判断基準です。
その現金を預金から引き下ろしたか、金融機関から借りたかは別問題です（既述）。

住宅ローン控除という制度があります。
年末残高の１％が一年間に納める所得税から控除されるというものです。
妻一人がローン債務者なら妻がこれを受けられます。
夫婦で別々にローンを組んでるなら、二人が別々に受けられます。
借り入れ金額の１％が２０万円だとします。
妻の年間所得税が１０万円だとします。
するとローン控除額が１０万円あまります。
これは住民税から引いてくれますが、住民税から控除できるローン控除額は足きり額があります。
これを考えると、夫と妻で別々にローン控除を受けるほうが「無駄が無い」といえます。

なお「結婚後に増えた貯金は、誰の口座であろうと「２人で一緒に貯めた」と税務署は判断します。」とあるのは、私は本当にそうだろうか？と思います。
口座名義は「所有者」を示します。妻の名義なら妻のものです。
母が子の名義で預金を作ることはよくあることですが、通帳と印鑑の保存を母がしていて、実質的に母が支配してる状態だと「母の預金」と判断されます。これを預金の帰属認定といいます。
帰属認定において、妻名義のもの（あるいは夫名義のもの）が夫婦共有財産であるから持分が５０％ずつであるという判断はしません。妻か夫かどちらかです。

ご質問文中、二人で貯めたお金と云われてます。これはそのとおりでしょうが、預金名義が妻であるが、夫と二人で溜めたものであるという「半分はあなたのものだからね」という所有権の確認は「二人の間だけで通用する概念」です。
妻名義の預金につき、現実に夫婦で５０％ずつのものという扱いをされたという実例からの回答だとしたら「事実には勝てない」ので、誤りではないかという指摘は理論だけのものですが、経験則的には「そういう判断はされない」ようです。
私の勉強不足でしたら、回答者にお詫びします。

お礼

わかりやすいご説明ありがとうございます！税務署に相談してみます！！大変参考になりました！！

回答No.3

asoc

銀行（ローン会社）は持分割合を意識しません。
担保物件に対して金を貸すので、物件所有者全員の同意（連帯保証）
さえ得られれば誰が返済しようが問題有りません。

文句を言ってくる可能性があるのは税務署です。
結婚後に増えた貯金は、誰の口座であろうと「２人で一緒に貯めた」と税務署は判断します。
ですので頭金の半分、500万円分は、ご主人の持分です。
厳密に言えば収入割合に応じて貯めた事になるのでしょうが、
そこまで税務署がつついてくる事は無いでしょう。

で、今後の返済方法で、

１）残り1500万円をあなただけの名義で借りる場合、
ご主人の持分、500万円。
あなたの持分、500＋1500＝2000万円。

２）残り1500万円を２人の名義（連帯債務者）で借りる場合、
厳密には収入割合に応じて持分を決めるべきですが、
持分割合　５：５　でいいんじゃないの？、が、私の意見です。

うちも収入は同じではなかったので、厳密には　５：５　ではまずいのですが、
５：５　で登記しています。

あなたがしたたかな人で、将来離婚した場合を想定するのであれば、
（１）の方があなたの財産が多く残りますし、
（２）の場合も厳密に収入割合で持分を決めた方が、あなたの財産が増えます。

でも「一緒に頑張ろうね」という意識でやっていくのであれば、
５：５　でよろしいのではないでしょうか？

あと、住宅ローン減税は払った所得税に対して適用されるので、
収入ゼロの人は、いくら住宅ローンを抱えていても、減税されません。
産休や育児休暇中も給料がもらえるなら問題有りませんが、
無給休暇なら、住宅ローン減税の恩恵は得られません。

お礼

ありがとうございました！！参考になりました！

回答No.2

asoc

建物だけで、3000万ですか。豪邸ですね。うらやましい。

それはさておき、

質問１）ローンを私一人で2000万円組むとして、持分割合はどうなる計算になるんでしょうか。
持分割合の登記は資金の負担割合に応じて行うのが原則です。
http://myhome.fpex.info/archives/cat25/post_30.html

質問２）単独で支払うか二人で共同で支払うかどちらが良いですか？
住宅ローンの名義を２人にするという事ですよね。
これからも家計を助け合って行く前提でしょうから、共同で支払う形の方が良いと思います。
持分割合も、５：５　で。
現在の収入割合が　１０：０　なら無理ですが、６：４　くらいなら問題ないでしょう。

住宅ローン減税は、負担割合に応じてそれぞれが受けられます。
http://smile-life.babymilk.jp/myhome/j2-fufu.html
借り換えも問題有りません（有りませんでした）。

うちは共同でローンを返済しています（持分割合　５：５）。
借りた時点では共働きでしたが、現在は妻は退職し、私１人で返済しています。
妻の負担分は、妻の退職金で返済しました。
住宅ローン減税は「ローン残高Ｘ万円のうちＹ万円は共同名義の山田太郎が負担する」と
申告するので、現在は「ローン残高1000万円のうち０万円は共同名義の山田花子が負担する」
として申告しています。

お礼

ご回答ありがとうございました！
ちなみに建物2000万でした・・((((；゜Д゜))))借入予定額が2000万ではなく1500万の誤りです。
建物2000+諸経費500万　の総額2500万のうち　頭金1000万払って残りの1500万を借入予定です。
確かにこの1500万のローンは二人共同で返済していきます。なので、持分割合は5：5になるのか、それとも頭金は私口座に入っているし、ローンを私単独名義で借りる場合、それでも持分割合は5：5なのでしょうか・・
だんだんわけがわからんくなってきてしまいました。頭悪くてごめんなさい((((；゜Д゜))))
よろしくお願いします。登記する上での持分割合とローン組む場合の持分割合があるということでしょうか。であれば、二つ同じ持分割合にしとかないともっとわからなくなるような？？！！

回答No.1

joqr

＞質問１）ローンを私一人で2000万円組むとして、持分割合はどうなる計算になるんでしょうか。

総額に対しての負担割合に応じて分ける

＞質問２）ローンを二人で支払う方法もあります。単独で支払うか二人で共同で支払うかどちらが良い

メリット
　二人で、ローン減税が受けられる

デメリット
　借り換え時、ローンを1本化するにはどちらかが完済を求められる
　奥さんが産休に入ったり、仕事を辞めて収入がなくなった場合、減税が受けられない
　離婚しても、ローンが無くならない
　旦那が死んでも、奥さんはローンが残る

家庭と仕事と収入に問題が無ければ、メリットがあると思います

お礼

ご回答ありがとうございます。
頭金1000万　私（二人で貯めたお金ですが、私名義の口座に入っているので私ってなるんですよね？！）
ローン2000万　私　となると、10：0になって私単独名義での登記になりますよね？
主人を登記上いれないとどういうデメリットがでてくるのでしょうか。
それと、産休に入った場合減税が受けれないというのはどういうことでしょうか。ちなみに私は現在出産したばかりで産休中です。11月末で産休を終了し、以降は育児休暇中となります。となると来年度新築を建てても私はローン減税を受けれないということでしょうか？
質問してしまいすみません。よろしくお願いします。