住宅ローン相談です。

質問

来年新築住宅購入を考えています。
私は、公務員年収411万（先月から産休に入りました）旦那は農協準職員年収280万。家本体2000万諸経費500万合計2500万　頭金1000万　借入1500万予定
土地は現在同居中の敷地内に別棟で建てようと思っていますが、今日工務店に土地を見てもらったら、隣の近所の方所有の土地を分けてもらってそこで家建てるのが可能ならそっちのが立地条件が良い、といわれました。
住宅ローンの相談含めて以下のとおり質問あります。よろしくお願いします。
１．現在、主人が父・母二人の扶養入れています（税も健康保険も）。仮に敷地内別棟で新築を建てる場合も、隣の近所の方に土地を分けてもらって新しく建てる場合も、この税扶養は変わらず主人につけれるものでしょうか。それとも新住所が欲しくなり、生計が一にしているとは取られなくなってしまうのでしょうか。
２．仮に敷地内別棟で建てる場合、現在は父名義の土地ですが、主人名義の土地に登記上変更しておいた方が後々都合が良いのでしょうか？そしてその理由は？
３．来年春着工～秋完成でいけるといいなと思っているのですが、融資のタイミングは年内中に申し込んでおいた方がいいですか。先月から産休に入ったところだし？？年内に申込むと昨年の源泉徴収票提出となりますか。であれば411万ですが、もし来年申込むと今年度の源泉徴収票が必要になるとしたら400万はいかなくなるような？産休中は全額支給されるのでしょうか？（出産日は10/1帝王切開）来年の方が融資受けにくくなるのでしょうか？
４．名義について迷っています。ローンを組むのは私一人でくんだ方がよいでしょうか。共同名義の場合、離婚時もめるのかな、とも思いますが、ただ共同だと住宅控除がお互いもらえてよいのかな、とも思いますし・・　ただ、昨年は私は所得税9万ほどで、旦那は両親を扶養に入れているし、年収も280万しかないし、医療控除もあるので所得税は0でした。仮に、１の質問にもあるとおり、新築をたてても両親の扶養がとれるままなら所得税は0のままいける気がします。そうなれば住宅控除のメリットだけで共同名義にするなら単独私だけでローンを組みたいです。そして、旦那は仕事を転職するくせがあるので、またいつ無職になるか不安なのも事実あります。もし無職になった場合、共同名義にしていると相続税がかかるんですよね？
５．持分比率と住宅ローンを組む際、私単独で借りた方がいいのか、旦那と一緒にローンをくんだ方がいいのか迷っています。仮にローンをどちらで組んだにせよ持分比率とは関係ないのでしょうか。よくこんがらがってしまっています・・
ご教授よろしくお願いします。

回答No.3

multiface · ベストアンサー

再々書き込みです。

ローン額については、家本体+諸費用で２，５００万円あるので、ローンが２，０００万円なら頭金５００万円ということになるので、問題はありません。

＞共同で支払っていくなら4：6　もしくは5：5が望しい
ということについてですが、頭金はあなたの口座から、ローンもあなた名義ということなら登記時には名目上全てあなたのお金で支払っているので、ご主人の名義を入れるとその分が贈与とみなされてしまうのです。

共同で支払うといってもご主人がローンを組んでいるのではなく、あくまであなたの借金を払っているというだけで、ご主人が家のローンを組んでいるわけではないのです。
単独名義の借金を共同で支払うといってもあなたの口座からローンは落ちるでしょうから、あなたが支払ったことになります。
ご主人が自分の支払い分としてあなたの口座へ送金したらどうかというと、これは厳密に言えばご主人からあなたへの贈与と見なされる可能性ですらあります。
こうした家の登記は、将来の状況をを見越してするものではなく、購入時に負担したお金の割合でするものなのです。
共同名義にするのなら、ご主人名義の貯金から出すとか親からの贈与や借り入れなど、何らかの資金負担をすることが必要なのです。

もし、あなたが勤務先の共済組合で住宅貸付を受けるのなら完了報告書に登記簿を付けるので、貸付額を下回った持ち分で登記をしていると貸付規約に違反ということで強制的に解約され、貸し付けたお金をすぐに全額返すよう命令されます。

こういった点を考えて行いましょう。

お礼

大変有難うございました！！参考になりました！！

回答No.2

multiface

追加質問への回答です。

＞頭金1000万は二人で貯めたお金です。（ただ、私名義の通帳に入っていますが）
＞ローン2000万を私一人で組むとして、年収が旦那280、私400の場合どういう
＞持分割合になるんでしょうか

いつの間にか総額が3,000万円になっていますが・・・・
まあ、気にしないでおきましょう(^^ゞ

持ち分には年収は関係ありません。
ローン分は当然あなたの持ち分ですが、問題は２人で貯めたという頭金です。
たとえ２人で貯めたとはいえ、あなたの口座に入っている以上、そこから払い出して支払うことになるので、この分もあなた名義にしないと贈与とみなされてしまいます。

なので、現在の資金計画では、全てあなた名義で登記するのが一番問題が起こりにくいと思います。
もしご主人の名義を入れたければ、あなたからご主人への貸し付けという形を取ればよいです。
ただし、返済可能な資金計画を立てて実際に返済すること（できれば口座振込で）、適切な利率で利子を取ること、利子分はあなたの雑所得として確定申告することの３点が必要となります。

あと、もし親から住宅取得資金を一部贈与を受けることができれば、その分をご主人名義にするという方法もあります。
住宅の種類や贈与を受ける年度によって限度額が違うので、国税庁のＨＰで確認してください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

こんなところでしょうか。

お礼

あれ？間違った！！ローン1500でした！！総額3000・・全く間違いです！どうしよう　新しい質問したんですがそこにもローン2000で質問してしまった！！・・すみません((((；゜Д゜))))

なるほど。頭金1000万があたしの口座で入っている以上、私単独で登記がよい、と。
持分は年収関係ない、とありますが、他の方の質問&回答のやりとりみると共同で支払っていくなら4：6　もしくは5：5が望しい、とありました・・どちらが本当なんでしょうか。私の理解度が低くてごめんなさい(｀・ω・´)

回答No.1

multiface

まず税扶養についてですが、別居でも生計が同一とみなせるならそのままで受けられます。
子どもが大学生で下宿しているのと同じ感覚ですね。
ただし、住所が同一でない場合は健康保険の扶養については、親の口座に扶養していると見なされるだけのお金を送金しないと受けられないことが多いです。

土地の名義については、今ある土地を何も考えずに名義変更すると、贈与として贈与税が取られる可能性があります。生前贈与として相続税対策をするという手もありますが、今すぐに手を打たなくてはいけないことでもないのでそのまま親名義でよいでしょう。

融資の申込については、今のうちに銀行と相談しておくとよいでしょう。
産休中は通勤手当以外は全額支給されるので、出産予定日から考えると今年いっぱいは産休でしょうから、年収はほぼ同じです。せいぜい時間外勤務手当がないぐらいでしょう。

登記する名義については、必ずローンも含めて資金を出し合う割合で行ってください。
お金を出してもいないのに過大な割合で登記すると、出資分を超過した部分は贈与と見なされて多額の贈与税を支払う必要があります。
ローンを組むのはあなた一人、夫婦２人、どちらでもかまいませんが、転職癖があることを考えるとご主人がローンを受けられるか微妙なところでしょう。あなたについては、公務員という安定した職にあることを考えれば、すんなりと審査は通ると思います。
ただ、建てる前から離婚時を考えているのなら、建てない方がよいのかもしれませんが・・・
まあ、これは私の私見ということで聞き流してください。

＞もし無職になった場合、共同名義にしていると相続税がかかるんですよね？
わからない？？？
亡くなってもいないのに相続税は関係ありませんよ。

とりあえずこんなところでだいたいのことがわかるでしょうか？

お礼

わかりやすいご回答いただけ本当感謝申し上げます。実はこんがらがってしまってよくわからなくなってしまっていて・・すごく助かります。
・別居でも生計が同一とみなせるならOK　了解です！
・土地の名義・・親名義でOK　了解です！
・産休中は通勤手当以外は全額支給　了解です！よかったあ　昨日総務課から書類がきて11/27までが産休でした。ということは、24年度は１ヶ月分とボーナス分がちょい下がるだけですね？！
・名義・・ローンも含めて資金を出し合う割合で行う　了解です！
・ローン・・単独でも旦那と共同でもどちらでもよい

　追加質問よろしいでしょうか。
頭金1000万は二人で貯めたお金です。（ただ、私名義の通帳に入っていますが）ローン2000万を私一人で組むとして、年収が旦那280、私400の場合どういう持分割合になるんでしょうか・・((((；゜Д゜))))　よろしくお願いします。