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住宅ローンの持分と不動産登記の持分について
来週、地鎮祭をする予定です。持分について悩んでいます。土地取得費4,992000円、建設費21,472000円で購入をします。土地の手付金100,000円と、住宅メーカーの契約金 1,000,000円、登記にかかる費用（預かり金）ということで、800,000円はすべて妻の預金等から支払っています。 ローンは25,300,0000円を借りる予定です。 私の年収だけでは借り入れすることができず、契約社員である妻の年収を合算し、妻を連帯債務者にし借りることになりました。 この場合、年収によってローンの持分を分けると、私が ７で、妻が３となるという銀行の話しでした。 妻は、最終支払いまでにあと1,400,000円ほど資金を出す予定です。 その場合、妻の不動産登記持分は自己資金+ローン持分額と なるのでしょうか？それで計算すると、妻の持分はローンの持分より増え、私の持分は逆に減ってしまうのでしょうか？ローン控除は、実際の登記持分しかできないときいております。妻は契約社員のため、出産などで契約が切られる可能性がありますので、控除を無駄にしないためにもできるだけ私の控除額を増やす方向にしたいのですが、どのようにしたらよいのでしょうか？長くなってしまいすみませんがどうぞよろしくお願いいたします。
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ご相談内容の金額に関する部分の桁が正しくなかったり、誤記と思われる部分もありますので、あくまでも「持ち分登記」に仕組みについてのみ回答させて頂きます。 ご主人様がご心配の点は、「ローン以外の部分の出費にも妻からの資金が出ているが、それを加えると夫である自分の出費額よりも多くなってしまう。そうなった場合将来的に契約社員を辞した後の妻の立場を考えるとローン控除の優遇措置を受けられる割合が減ってしまうのではないか？」という事ではないかと思いますが如何でしょうか？もしその通りであるならばご心配はありません。 いわゆる「ローン控除」の対象となるのは《物件全体に掛かった費用の支出の割合》ではなく、《年収から割り出されたローンに対する支払いの割合》がその計算の根拠になるものだからです。 そもそも住宅ローンというのは、その年間返済金額に上限が設けられているものです。上限金額は各々の金融機関によって若干異なりますが、概ね年収の３０％～３５％ほどになると思います。従って貴方の場合には、年収から割り出された支出比率は〈ご主人が７割、奥様が３割〉という事になったものと思われます。ですからその他の部分でご夫婦どちらの資金が使われようが、《ローンに対する支出比率》には全く関係が無いのです。あくまで問題になるのは《支払うローンの金額の内、何割を夫が何割を妻が負担することで契約したか？》という事だけです。従ってその他の部分の支出に関しては、実際には奥様の預貯金から支出されていたとしてもそれがそのまま登記上の持ち分に反映される訳では無いのです。 現実問題として持ち分の登記は重大事ですが、ローンに拠らない部分の支出に関しては、ご夫婦がご相談されて任意に持ち分を決めて構わないのです。従って貴方がご心配になっているような事は杞憂だと思われます。 本来であれば、こういった事象に関してはメーカーの営業担当者に説明を求めて良いものです。聞きづらい状況にあるのかも知れませんが、不動産の購入に関して疑問点や不安を残すのは失敗の元です。何でも遠慮なさらずに担当者に質問してみて下さい。その対応如何によって、その会社の体質や誠意が見える事でしょう。頑張って下さい！
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>登記の持分は、ローンの持分とは違ってしまってもしょうがないんですよね？ しょうがないのではなくそうしなければなりません。 異なる場合は税務署に何故かと逆に聞かれますよ。 ローン減税の時には、土地家屋について、自己資金も含めて詳細に書かねばなりません。 簡単な例をあげて説明しましょうか。 今土地家屋２０００万の物件とします。 夫： 全額ローン１０００万 妻： 自己資金５００万、ローン５００万 とすれば、登記は、 夫： ５／１０ 妻： ５／１０ となります。ローン減税の申告時には、夫の申告では、 総額：２０００万 自己資金：５００万（妻） 夫のローン：１０００万 妻のローン：５００万 と申告しますので、夫は１０００万について減税を受けられます。 このとき税務署では上記配分が登記と一致しているかどうかを調べます。 上記以外になっていると逆にローン減税の時に困ります。 もし妻の５００万のローンが無い場合は、 妻のローンは０万円で、夫のローン１５００万になるので、 夫：１５００／２０００＝３／４ 妻：１／４ で登記して、ローン減税の時にも、 総額：２０００万 自己資金：５００万（妻） 夫のローン：１５００万 と申告します。 これでローン減税控除は全額夫が受けられます。 つまりローン減税の時には自己資金も記入しますから、何にも問題はありません。 ですから、あとは連帯債務のローンが夫単独の物と認める物なのか、夫婦連帯とみなされる物なのかが重要な問題です。
お礼
詳しく教えていただきありがとうございます。 本日、銀行に出向き連帯債務の件は確認してきます。 登記のことは、私のほうでは自己資金がゼロで、ローンのみになる予定です。 妻は自己資金分を足して登記することになると思います。 また、ご相談するかもしれませんがそのさいはよろしくお願いいたします。
まず銀行に確認して欲しいのですが、 ・連帯債務は「税務署の認める連帯債務」なのか この要件として、「年末に送られる残高証明書は２通、夫及び妻の名前で送られるか、あるいは１通でも夫及び妻それぞれの名前が記載されて送られる物」があります。 この要件を満たさないローンの場合は、主債務者である夫のみの名前の残高証明書が送られることとなり、この場合ローン残高全額について夫はローン減税控除を受けられます。 妻は受けることは出来ません。 さて、ローンが税務署の認める連帯債務だとしましょう。 その場合、夫と妻の持分がそれぞれ決まります。そして出資総額は、 夫：ローン総額の７割＋（もし自己資金があればそれも） 妻：ローン総額の３割＋自己資金（ご質問内容では３３０万ほどですね） となり、夫出資総額：妻出資総額＝夫持分：妻持分 となるようにわけて下さい。 この場合夫が受けられる減税はのは初めからローン総額の７割です。 妻が受けられる減税はローン総額の３割です。 それを変えることはどうやっても出来ません。脱税行為になりますので。
お礼
パソコンの調子が悪く、二重に送信されていたらすみません。連帯債務の件は、もう一度確認します。登記の持分は、ローンの持分とは違ってしまってもしょうがないんですよね？お忙しいところありがとうございました。
補足
回答ありがとうございます。計算すると私が、ローン総額2530万×70%=1771万、妻が2530万×30%=759万というようになり、それぞれの年末借入残、もしくは取得対価どちらか低い額×1%が控除されるという解釈でよろしいでしょうか？登記はそれに妻の出した自己資金を足して計算すると、妻の持分は４、私の持分が６になるようなんですが、登記の持分は、任意に決めてもいいんですよね？妻の持分を３のままでした場合贈与の問題はないんでしょうか？税務署から自己資金に関する問い合わせがあった場合が心配です。返済に関しては妻が働いている間は、私の通帳に毎月の返済額の30%を入金するつもりですが、辞めた時はそれもできなくなります。その金額が年間110万以内であれば贈与税もかからないので、申告も必要ないでしょうか？