アパート経営の取引について！

質問

アパート経営について質問します。

(1)ある業者の一括借上げを利用する予定なのですが、アパート経営で予想されるデメリットを教えてくだい。

(2)アパート経営の話が来てから～建設～終了～その後～っと流れを教えていただけると嬉しいです。

デメリットを中心に教えて下さい、よろしくお願いします。

回答No.5

mimicann

>別に儲けようとは思っていない場合です。＋－０になればいいや、という場合でお願いします。
査定が通るか分かりませんが、ローリスク、ローリターンの積○不動産さん、大○リビングさんに依頼してください。
ほとんどお任せでやってくれます。
査定通らなかったら、‘東’が付くトコロでは建てない…。危険です。

若しくは、土地を売る。

回答No.4

mimicann

返答してなかった質問を補足します。

>それはちなみに何時の話ですか？
（契約書を見た）3ヶ月前、去年の暮れ
（「辞めた方が良い。」と断りました。）2年前
（しかし、他の会社で建てて）昨年4月

回答番号：No.3のリンク先をよく読んでください特に200辺り…。
「20年一括借り上げ保証」なんて“大家保証でなく”、会社に不利益をしないための“自社保証”みたいなモノです。

積○不動産さん、大○リビングさんも建物は坪単価が高いので儲けはほとんど無いけど審査が厳しいので破産する事は…。
儲けを出すなら、大きな会社より工務店が良いですがアパート経営をご自分で考えなくてはならないです。

他にも東が付く会社でヤバイトコロも…。
資産全てを搾り取られてしまわないように、契約書内容を確認してください。
難しい文面は、弁護士や司法書士に相談するか、若しくは近くの不動産屋でも教えてくれるトコロもあります。

いい話は、そう簡単にありません。

お礼

ありがとうございます。
とても詳しくてわかりやすいです。

後は友人の不動産の人に聞くつもりですが、ネットでも最後に１つ聞いておきたいです。

ウチは土地が大きくて税金が高く、林などが無作為に生えてる土地もあります。なので、その対策として竹林を伐採して余計な宅地の土地もアパートにする。年々土地の税金払うより対策になる？というつもりだったのですが・・・こういった場合ではどうなのでしょうか？別に儲けようとは思っていない場合です。＋－０になればいいや、という場合でお願いします。

回答No.3

mimicann

信用するかしないか、貴方次第http://www.23ch.info/test/read.cgi/bouhan/1114452724/

>>400万赤字ということでしょうか？また、会社が倒産したらもう保障も何も無いのでしょうか？
そう言うことです。
また、保証会社を東○コーポレーション本体とは別会社に契約させ、その保証会社を潰せば、保証関係は崩れます。

>>そして、リフォームも自腹なんですか？
正解
>>20年もすればボロアパートですよね？
資産価値はゼロです。

最後に書いてある貴方の予想は概ね合っていると私は思います。
私の地域の全国シェアで有名な会社では、積○ハウスさん、大○リビングが正直に査定をします。（7割以上断られる。）
営業は口が達者なので全てを鵜呑みにしないで下さい。説明した営業マンは直ぐ転勤・辞めていきます。
契約書が全てです。

十分に気をつけることは、悪いことでは無いですよ。

回答No.2

mimicann

建築兼大家です。

>>営業マンは都合のいいことしかいいませんしね。
その通りです。
私の地域で東○コーポレーションのオーナーとの契約書を見ました。
2年ごとに近隣近傍・物価状況により家賃改定出来ると書いてありました。
これは、入居して無かったら家賃元10万円を6万円でも出来ると言うことなのです。
その前の家賃の10万円を保証するのでは無く6万円の保証になります。
断ると、10年保証や20年保証は出来ないと言うことです。
また他にも、このままじゃ入居しないという理由で大規模なリフォーム代を請求することもあります。
儲け話なんか、そう簡単にありません。（営業にとっては儲けがありますが）

もしやる気なら、飛び込みの営業だけの見積でなく、他にも数社見積をとってください。
はっきり、「この不景気に建てても、儲からない。」と正直に言ってくれる会社もあります。

参考にhttp://www.kuusitsu110.com/yatin.htm

私の会社は、メンテナンスを自社で出来るので遣っていけてます。
この不景気に、私はお勧めしません。

私の会社にアパート経営をしたいと言って来た方に「辞めた方が良い。」と断りました。
しかし、他の会社で建てて、近隣の家賃より高いのでアパートの入居率５０％以下です。
このまま行けば、10年後破産するかも…。

お礼

え？その話マジですか？

それはちなみに何時の話ですか？

＞私の地域で東○コーポレーションのオーナーとの契約書を見ました。

まさにその東●コーポレーションの営業マンが来てます。

＞入居して無かったら家賃元10万円を6万円でも出来ると言うことなのです。その前の家賃の10万円を保証するのでは無く6万円の保証になります。断ると、10年保証や20年保証は出来ないと言うことです。

改めて確認したいのですが、それって最初に例えば1000万払ってそれが保障となっていたのに入居者次第では家賃を減額して1000万保障だったのが600万保障になってしまい400万赤字ということでしょうか？また、会社が倒産したらもう保障も何も無いのでしょうか？

そして、リフォームも自腹なんですか？一括借り上げでアパート建ててもメンテナンスは実費？では最終的には上記のように保障額を下げられて10年～20年かけてやったとしてもリフォーム代などで余計に赤字が増えて家だから20年もすればボロアパートですよね？

要するに東●コーポレーションに限らず、最初の契約書の保障も「保証」ではないですし、完璧な保証にはならず、今回のサブプライムローンの問題や不景気が来れば建築させるだけさせて後は保障するように言っても経営悪化や入居者の減少を理由に保障額を下げて元金の保証をしなくなる。そしてリフォームやなにやらも建築後に自腹で行い、最終的に倒産したらそれっきりと言うことでしょうか？

回答No.1

noname#83309

(1)家賃の下落リスク、空室リスクは最終的にオーナーが負う。家賃の改定時に、業者側提示の家賃にオーケーすれば２０年とか３０年の超長期にわたり、一括借上げを継続するということにすぎません。建築費の借入返済額を家賃が下回っても、当然そのリスクはオーナーが負担します。

(2)プラン提示＆経営計画提示～契約～着工～完成～管理契約ないしサブリース契約～入居開始～確定申告～修繕費積立～管理契約ないしサブリース契約の更新～設備の更新＆内外装の修繕などなど。特段難しいことはありません。

もう少しご質問内容を絞られると、それぞれについて詳しい人からの回答も得られるのではないでしょうか？

お礼

ありがとうございます。

最近、土地の活用とのことでよく家に営業マンが来るので内容をよく知っておきたかったのです。

営業マンは都合のいいことしかいいませんしね。ネットのこういった掲示板の方々ならズバズバとデメリットも教えてくださると思いました。

自分でも勉強してるところです！