税金対策アパート経営で、借入をする場合、どこがいい？

質問

税金対策として、アパート経営を計画しており、
一括借り上げ方式ではなく、アパートを建築してもらい、
その後は、別の管理会社にて管理をお願いする予定ですが、
この場合、借入をする場合、

・銀行
・農協
・金融公庫
・その他

と、いろいろあると思いますが、結局、
どこがリスクが低くいいのでしょうか？
聞くところによると、金融公庫の場合には、
担保があまり必要ないと聞きましたが、
これには、何かカラクリ？があるのでしょうか？

あと、一括借り上げの運営方式と、別の管理会社に委託する運営方式では、どちらが万が一（会社が倒産等した場合）のリスクは低いでしょうか？

回答No.2

TOGO123 · ベストアンサー

最近5億くらいのマンション建てました。

一般にメガバンクの金利が安いです。
ですので、住宅支援機構（旧　住宅金融公庫）と銀行にそれぞれ見積もりをすればいいのです。（普通建築会社がやりますが）

一括借り上げと管理会社なら会社倒産のリスクはかわりません。
これは興味本位ですが税金対策は相続税でしょうか？
それとも固定資産税？

補足

ご経験者様からのご回答ありがとうございます。

相続税と固定資産税の両方です。
ちなみに、今回、初めて、建てるのですが、
正直、内心、不安です。

1点、お尋ねですが、
＞一括借り上げと管理会社なら会社倒産のリスクはかわりません。

とのことですが、私の認識では、
・一括借り上げの場合：会社倒産＞土地も建物も差し押さえ
・管理会社or自分で管理の場合：会社倒産＞差し押さえにならず、管理会社さえ変更すればOK

と思っておりましたが、これは間違いではございませんでしょうか？

回答No.7

doll2007

>銀行から、借入を起こす際に、保証人が2人（配偶者と息子）必要とのことです。
もし、万が一、配偶者と息子が死亡した場合、この保証人や負債は、
息子の嫁や子供に、引き継がれるのでしょうか？

ええと。
まず、借り入れた人が亡くなれば、アパートと負債は、法定相続人で連帯保証人でもある配偶者と息子さんに引き継がれます。

連帯保証人の地位は、相続されます。
配偶者と息子さんが亡くなれば、
相続放棄しないかぎり、息子さんの嫁さんや子供さんに、引き継がれます。
逆にいえば、相続放棄（プラスの財産であるアパートも土地も故人の貯金もいらない）すれば、婚姻関係を解消しなくても負債の引き継ぎは回避できますが・・・。

団体信用生命保険に入れば、一切負担なしですが、
高齢とか持病があるとかだと断られるでしょうね。

お礼

ご回答ありがとうございます。

回答No.6

doll2007

はい、たしかに。
これから建築してアパート経営を始める場合は。

＞どこにしても土地建物は担保でしょう、どの金融機関もそれ以上の担保は求めてきません。

でしょうね。

リスクって？

借金が支払えなくなれば行き着く先はどれも同じ。

団体信用生命保険を組み込んでおけば、万一のとき、残されたご家族のリスクはなくなりますが。。。

住宅ローンを借りた人が、万一死亡したり、高度障害になったりした際に、一切の住宅ローン債務が弁済される保険のこと。残された家族に一切負担はなくなる。民間の住宅ローンでは、この保険に加入することが融資の条件となっている。

http://www.nitteilife.com/invest/plan_5.html

＞一括借り上げは倒産したら、引継ぎが行われるだけです。

スミマセン。知りませんでした。（汗

補足

質問です。
銀行から、借入を起こす際に、保証人が2人（配偶者と息子）必要とのことです。
もし、万が一、配偶者と息子が死亡した場合、この保証人や負債は、
息子の嫁や子供に、引き継がれるのでしょうか？

あと、例えばですが、保証人死亡後に、婚姻関係を解消すれば、
負債の引き継ぎが回避できるということはございませんでしょうか？

回答No.5

TOGO123

#2です

#4の
>>一括借り上げの運営方式だと、倒産すれば家賃が入らなくなります。
>>すぐに入居者さんたちに出て行ってもらって、新しい入居者さんに入>>ってもらうのはむずかしいでしょうし。
ってなにこれ？　一括借り上げは倒産したら、引継ぎが行われるだけです。（よほど変な会社でない限り契約書に書いてあります）

>>一括借り上げの場合：会社倒産＞土地も建物も差し押さえ

これもないです。土地や建物は自己所有ですので
家賃などは通常引き継がれます。（契約書をよく読み理解して契約しましょう）

お礼

ありがとうございます。

回答No.4

m_inoue222

大家してます

＞結局、どこがリスクが低くいいのでしょうか？

リスクって何？．．．どこを選んでも何も考えられませんが．．．

＞金融公庫の場合には、担保があまり必要ないと聞きましたが、

どこにしても土地建物は担保でしょう、どの金融機関もそれ以上の担保は求めてきません

＞一括借り上げの運営方式と、別の管理会社に委託する運営方式では、どちらが万が一（会社が倒産等した場合）のリスクは低いでしょうか？

自主管理が一番倒産のリスクは低い．．．（笑）。

＞別の管理会社に委託する

契約によって様々です

仲介だけ委託したり、家賃回収まで委託したり、物件管理まで委託したり．．．

・仲介委託＋物件管理委託＋家賃は自分の口座に振り込み＋家賃管理は自分で

そんな契約なら倒産はリスクになりませんね

回答No.3

doll2007

大手銀行は、金利が安いかわりに審査が厳しく担保をしっかり多めにとろうとする。

宅金融支援機構は、平成19年4月に住宅金融公庫から名前を変更。
名称が変わっただけではなく、借りたローンの返済が滞った際の取立条件が厳しくなっているとか。
住宅支援機構（旧　住宅金融公庫）は、以前は、競売になってしまった場合でも任意売却を認めてくれたのですが、新組織となって、一旦競売となってしまった場合には任意売却を認めない方向となっています。

会社の倒産等が心配なら、
別の管理会社に委託するほうが、万一倒産しても、さっさとほかの管理会社にのりかえればいいだけだから安心でしょう。
家賃はちゃんと入居者さんから入ってきます。
（ただし敷金などは、管理会社に預けっぱなしにしないで、ちゃんとオーナーに入るようにしておくこと。）

一括借り上げの運営方式だと、倒産すれば家賃が入らなくなります。
すぐに入居者さんたちに出て行ってもらって、新しい入居者さんに入ってもらうのはむずかしいでしょうし。
で、借入の支払いが滞ると、いずれは土地も建物も差し押さえです。

回答No.1

tarotaro001

多分どこから借りても担保は必要だと思います。
結局、審査の厳しさと金利が異なるだけでどこも一緒でしょう。

一括借り上げ方式は、基本的に入居人が多かろうが少なかろうが一定額が懐に入りますが安めに設定されています。
ただ下記サイトによると一括借り上げとはいえ
『受託会社による賃料減額請求ができる」とする最高裁の判例がある。』
とあるようにまったくリスクがないわけではないようです。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A4%A7%E6%9D%B1%E5%BB%BA%E8%A8%97#.E4.B8.80.E6.8B.AC.E5.80.9F.E3.82.8A.E4.B8.8A.E3.81.92.E6.96.B9.E5.BC.8F.E3.81.AB.E3.81.A4.E3.81.84.E3.81.A6

またこういったことはまずネットで自分で調べられたほうがいいですよ。
例えば
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2866279.html
なども参考になるかと・・・

お礼

ありがとうございました。