アパート経営者の方

質問

毎○コムネットや共○エステートなどの学生専用アパートの一括借上を経営されている地主さんに質問です。
我が家でも空いた土地でアパート経営をしようと思い色々な業者に問い合わせしました。その中に上記2社があるのですが、90%の家賃保証で10年契約、2年ごとの家賃見直しと言われました。
上記2社が言うには今までの物件で家賃を下げたことも10年以内に契約を解除したこともないと言っていますが、本当に家賃が下がらないのでしょうか？？　普通に考えても新築から3年くらいは家賃は下がらなくても、その後は下がると思うし、集客が悪い物件は契約解除もありえると思うのですが・・・
実際2社と契約されて家賃を下げられたり、契約を解除された方がいましたらお答え下さい。
宜しくお願いいたします。

回答No.2

nobchan · ベストアンサー

都市部で駅から徒歩１０分というのは、悪くはないですが人気物件とも言えないようですね。
一番近くの大学まで、電車で２０分というのも、当の学生にとっては、わざわざ都市部のアパートを借りるメリットが薄そうな物件です。
トータル３０分もあるなら、かなり広い範囲から電車通学できてしまいますよね。
建てたいだけの業者はゴマンとありますから、慎重に計画を進めていただきたいと思います。

その土地のポジションなら、ファミリー向け、サラリーマン世帯向けなど、やや広めの物件が合っているかもしれません。
その場合、駐車場スペースが取れれば、文句無しで人気物件になるのではないでしょうか。

一括借り上げなら、だいたいどこのメーカーでもやっていると思いますが、学生専用に小さなアパートを作ると、
潰しがきかないので、あとで困ることになるかもしれません。

学生向けに部屋数が多いと、空室の確率が高くなります。広い部屋にして部屋数が少ない場合は、
空室が出るとダメージが大きくなるわけですが。
都市部なら、一階を店舗、事務所などのプランも検討してください。

家賃保証中の１０年間は問題ないとして、１０年契約が切れたあとでも、ローン返済ができる物件なのか。
どこまで家賃を下げるとローン返済に支障をきたすのか。
空室率と共に、そのあたりを慎重にシミュレーションしていただきたいと思います。

お礼

なるほど。
確かに10年後業者が撤退した後は、どうしていいのか分かりません。部屋が狭いし駅前というわけでもないしで、単身者向けには不向きだと思います。父親は家賃を下げれば絶対入居者は集まると言ってますが、自分は集める自身がありません。
全部屋に駐車場は付けられませんが、スペースはあるので、単身者向けの広い部屋の方がやはりいい気がします。
大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

nobchan

回答者の条件にはあっていないのですが、大家さんとして考えてみました。

ご検討中の業者が、家賃保証の制度を開始したのは、何年前でしょうか？
制度開始から１０年未満なら、解除したことがない。というのも一面事実ですが。

２年ごと見直しで下げたことがない。についても、何年やってきたのかによりますが、
ここ１０数年間は土地価格も家賃も概ね下がり続けたのですから、不思議な感じはいたします。

ネガティブに考えられることは、まだ契約の細部について話をしていないのではないかということですが、いかがでしょうか。
その条件で契約できる物件の条件が他に細かくあるとか、条件に当てはまらない物件は、別の契約になるとか。

ポジティブに考えてみると、学生専用ですから、大学に近いということになり、都市部であれば小さいワンルームでも採算に合い、
郊外型あるいは地方の大学なら、地価も安いため採算に合いやすいと想像することもできそうです。

お礼

その業者は10年ほど前から家賃保証制度を開始しました。
家賃が下がらないのはやはり不思議です。
業者いわく当方の土地は良い土地で学生が集まると言うのですが、近所の不動産屋さんに聞くと学生はあまり来ないとの事でした。都市部ですが駅から徒歩10分ですし、近い大学も電車で20分ほどかかります。
ご回答ありがとうございました。もっと細かい質問を業者にしてみたいと思います。