アパート建築 迷ってます

質問

父が、○○建託の30年一括借り上げの契約をしてしまいました。
遠方に住んでいる為、状況が良くわからないのですが、
前金180万円を支払い、8000万円のローンを組み、連帯保証人のサインをして欲しいと、書類が送られてきました。
30年一括借り上げの話しは、ネットで調べ良くないのが判かりやめるように話しをした時には、80歳の父は、良い話しと思って契約をした後でした。
今、契約を破棄にした場合、違約金はどれくらい支払う事になるのでしょうか？それとも、このまま話しを進めてアパート経営をした方が良いのでしょうか？
明日には、書類を送らねばなりません。アドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.6

m_inoue222 · ベストアンサー

大家してます

＞違約金はどれくらい支払う事になるのでしょうか？

契約書に書かれています

＞このまま話しを進めてアパート経営をした方が良いのでしょうか？

物件毎ですのでよく判りません

ただ、一般的には余り儲からないのも事実．．．大きな損は無いでしょう

せいぜい３０年間賃貸にしたが儲からなかった、土地を手放さなくて良かった

そんな所かな？．．．無責任発言です

・建物のローンリスクは地主が１００％負担する
・本当の大家ではないのでなんら権利を主張できない
・１０年毎くらいに保証家賃の見直しが有るであろう

違約金よりかはマシかも？

＞明日には、書類を送らねばなりません。

連帯保証人になるかどうかは貴方次第では？

貴方が拒否すればローン契約が出来なくて契約自体がローン不成立時の特約で白紙に戻るかも知れませんね（違約金無しで．．．）

・アパート自体の契約は成立した
・一般的にローン特約が書かれているはず（ローン不成立時は白紙とか）
・ローン契約は貴方の連帯保証が必要？

契約書を確認しましょう

契約者本人の「悪意による解約」でなくなるでしょうから白紙解約も可能かも知れませんね

＞このまま話しを進めてアパート経営をした方が良いのでしょうか？

ただ、貴方の場合はそのまま建てられても良いと思いますが．．．

失礼ですがお父様がご高齢ですので相続に関してはかなり有利でしょう

お父様は８０才ですから団信などの生命保険は無理でしょうが．．．

一例ですが．．．

http://owner.chintai.net/investment/case/details/details4.html

・８０００万円の土地を相続．．．控除６０００万円
　相続税は２０００万円に対して必要
・８０００万円の土地に８０００万円の賃貸住宅を建てた
　相続時評価５０００万円の土地＋評価７０００万円の建物
　ローン残高７０００万円
　１２０００万円－７０００万円－控除６０００万円＝相続税は不要

そんな事で相続税や固定資産税対策に「損さえしなければいいや」と建てる人も多いですね

儲けようと思わないで説税のためなら「貴方に限っては」良いかも知れません

お礼

回答ありがとうございます。
丁寧なアドバイス大変参考になりました。
ローン契約は、姉のサイン（他にも記しましたが、収入が安定していないので、
念のため私のサインも欲しいとのことです）で、成立したようです。
よって、契約も成立されたとの事です。
先程連絡があり、解約ができないらしいと言っていたので、
帰省した際には、契約書も確認してまいります。
相続税の事など考えると、甘いかもしれませんが、このままで良いのかと思えてきました・・・
また、儲ける気はないので、早めに返済していけば良いのかとも・・・
話しをじっくり聞いてまいります。

回答No.9

ROMIO_KUN

連帯保証人のサインをしなければその契約は始まっておらず一切なかったことになるのでは？
違約金を支払う前に契約は始まってないと思いますが。
「父が、○○建託の30年一括借り上げの契約をしてしまいました。」は、まだと思います。
契約が始まっていたとするなら連帯保証人なしで始まっているものと思います。
連帯保証人不要なのではと突っぱねることも出来そうに思います。

お礼

回答ありがとうございます。
質問内容に不足な事が、多々ありまして失礼致しました。
他にも記したのですが、連帯保証人には姉もなりましたが、収入が安定していない為、私にもサインを求めてきたのです。
契約書は、20部程あるそうで、今度全てに目を通してきます。

回答No.8

angiras

前者の回答を読んでいると、建てるのもよいかも・・と思いますね。
お父さんの資産は、お父さんに処分する権利があります。相続は余剰です。今から皮算用するのは、ちょっと早いのでは？

戦後のドサクサで土地を取得した地主が、農業をする気が無くなり、アパート経営に乗り出す話を聞きます。そして破綻することは、国家に借りた土地を返却する・・・個人の人生としては楽しかった・・・それでいいのではないですか？

本当に苦労して築き上げた土地は、そんなことには使えません。

お礼

回答ありがとうございます。
そうですね、父が苦労して築きあげてきた土地ですから、良い方向にいくようにじっくり話しあってきます。

回答No.7

pott64

論点を整理すると、借り上げシステムの特定の会社の問題とアパート経営は分けて考えるべきでしょう。
　多の方が皆そうなように、私も仕事上、このような借り上げシステムシステムはいい話は聞きません。個人的には、多少の授業料と思っても、違約金が多少払っても解約をするのがベターでしょう。問題がある場合はお近くの消費者センターや地元弁護士会の無料相談を活用されるといいと思います。
　また、今後こうした契約も含め、年齢的にも高齢で、物理的にも遠方と言う事で、お父様が年齢も考え、失礼ながら痴呆などの将来恐れのリスクを考えると、「任意後見制度」の手続きをして公正証書を作っておくという方法。。。片隅に考えてみてください。

　さて、アパート経営そのものは果たして悪いかというと、必ずしもそうではありません。個人的には、アパート需要がある土地である事。償却も考えると構造もＲＣなどでなく木造などの償却率の高い物で、ハウスメーカーよりも一般的に安い、地元の良い工務店などに作ってもらうこと。借り入れ返済期間はアパートの修繕費用や収益的な美味しい所を考えると約２０年ぐらいがベストではあります。
　相続税の対策として、アパートを建てると、その土地は貸家建付地となるため、相続時の財産評価が、更地の評価よりも３０～４０％低く評価されます。また、借入金は債務となり、相続財産の減額要因となります。
　借入金については、あなたが相続したとしても、アパートの収入があれば基本的には返済出来るわけで、空室や家賃の滞納などのリスクがない限り（このリスク対策が借り上げシステムの売り文句ですが。。おおよそ、築年数が新しいうちは借り手がつきやすいので、個人的にはどう見ても損だと思います）問題はないかと思われます。
　アパート経営そのものは、お父様の相続税が出るようであるならば、相続税対策としては有効です。知り合いも都心一等地ですが、アパート建築でかなりの対策となりました。このあたりはケースバイケースですが、税理士さんでも相談を一度されるといいと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
「任意後見制度」は、聞いた事がありましたが、今回全く考えませんでした。
姉と相談をしてきます。
解約は出来ないと連絡があったので、相続税対策として、この話しが進んでいくような気がします・・・
いろいろと貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.5

isf

連帯保証人になんかなったらあなたも一生借金に苦しむことになります。
違約金を取られてでも破棄したほうが賢明です。

お礼

回答ありがとうございます。
ご意見参考にさせていただきます。

回答No.4

2008ELF

残念ながらその建設会社は信用できません。私の実家もアパート経営して建替えましょうと何度も来ました。一括借り上げの話も当然していきましたが・・・。残念ながら私も１０年以上建築業界にて、よくない噂ではなく実情を目の当たりにしていますので、はっきり断りました。

その会社は地域ごとに荒らしていくような会社です。ある地域を重点的に攻めお年寄りや地主と契約し頭打ちと思えば隣町に・・・担当者は退社・・・という結末。

事実、論争中の裁判も多数く抱えていますよね。

アパート経営は満室や入居率85％以上ならば利回りも良く、商売として成り立ちますが少なければマイナスすらありえる商売です。一番痛いところにアメをぶら下げるような商売で一見美味しく見えますが、契約書には細かい約款が多数ありその条件を満たすのは容易ではありません。

また地域の不動産管理会社でさえ入居者が退室する際、実際には行っていない修繕工事を装い架空請求してくる始末です。私どもは独自の入居斡旋の努力をしていますよ。よほど環境がよく、運営に困らない地域ならばともかく、そうでないならばお勧めはしません。仮にそうでも、その会社は進めません。

多分その会社の仕様書を地元の工務店に持っていけば５００万～１０００万程度は安く完成すると思いますよ。

ちなみに私どもの一番古いアパートは県庁所在地の駅裏徒歩１０分・築３０年で５年前リフォーム・バス・シャワー・トイレ・洋服ダンス・押入れ・台所１畳半+６畳１間の１Ｋで駐車場・共益費込み３．５万とかですよ。

古くても周りより家賃を下げて、綺麗にしていれば築３０年でもいつも満室にちかいです。そろそろ建替えですけどね。

お礼

回答ありがとうございます。
ご意見を読めば読む程、心配になります。
確かに建物が高額なのは、気になっています。
他にも記しましたが、今週末、話しを聞いてまいります。

回答No.3

popokiti

はい、いい話は聞きません。
○○建託は、渡り鳥のように、地場の地主を言葉巧みに説得させ。
ボンボン建てさせて、利益をむしりとっり、ちらかし放題です！！
後は、○○建託の都合のよいように仕切られ・・・
オーナーは破たんするのが落ちです。
どう考えても、人口減少傾向の世の中、アパートの満室（高稼働率）を持続することは不可能です。
中国人やインド人などを移民させる受け皿にするのであれば可能でしょうが・・・
痛みが少ないうちに損切りするのがベストです。
チョット大人げない言葉もあり恐縮ですが、参考にしていただければ幸いです。

お礼

回答ありがとうございます。
心にグサリと刺さるものもありましたが、全くその通りと思います。
参考になりました。
どうなるか分かりませんが、話し合いに行ってきます。

回答No.2

nsan007

私は建築家ですから同じような相談を従兄弟から受けました。
私と同じ還暦過ぎの年ですが、30年先には居る可能性が殆ど無い、当然相続が発生ます。
お父様が80歳ならどう考えても30年生きられると思いません。
相続として借金とアパートを残されて、困り果てるのは相続人です。
30年一括借り上げの会社が倒産しても借金だけは確実に残ります。
8000万円のうち概ね2000万円はその会社の儲けです。その分の借金まで相続する気ですか？
事業にはリスクはつき物ですが、上手く行く話ばかりの説明を受けてると思います、しかし専門家として見ても決してリスクの可能性は少なくないと思われます。
連帯保証人は断固断りましょう。保証人が居なければ借り入れが出来ないかもわかりませんし、数年後には相続する事になるかも知れません。
息子さんの了解無しに契約させる会社も強引過ぎで有名な会社です。

解約にはある程度費用が必要かもしれませんがそれは話し合いだと思います。

印鑑を押してしまえばおしまいです。期日を過ぎようと引き伸ばしてでも、きっぱりと反対の意思表示をすべきです。

私の従兄弟の場合も、私の説明も分かるし・・と思案中のようです。

お礼

回答ありがとうございます。
質問に記入し忘れたのですが、
連帯保証人には、姉もなっていて収入が安定していないので、私にもサインをして欲しいとの事でした。
どうなるか分かりませんが、週末帰省して話しを聞いてきます。
契約をするのは、父ですが、10年20年と返済をするのは、残された者達なんですよね・・・

回答No.1

isaokunn

噂話ですが、いい話は聞こえてきません。
契約書を熟読したほうがいいと思います。営業の話はあとで証拠になりません。
廻りのアパートをみて築20年の入居率・家賃はどうでしょうか？
１０年後当たりから契約内容がかわっていませんか？
不動産的な価値はわかりませんが、建築の内容はあまりお勧めできないと感じます。

お礼

アドバイスありがとうございます。
契約書は、一部しかみていないので、週末帰省する事にしました。
アパート経営は、全く考えていなかったので、周りの家賃など分からない状況です。
この機会に調べてまいります。
ホントに、この業者のいい話は聞かないですね。