不動産投資（アパート経営）

質問

すぐにでも、投資をしたいのです。
しかしながら、現金でのアパートには程遠く
ローンしないといけません。

何度か、コンサルタントの方とも話し合ったのですが
最低１割の頭金が必要との事でした。

サイトなので見ると、３割+諸経費など
ばらばらでした。
又、全額自己資金で購入すると
青色申告で還付金が減るからローンして取得したほうが良いとの意見もありました。
又、中古などが利回りが良いなどの意見も聞かれ
しかし、取得時のメンテや老朽箇所の補修費用など
どちらが得なのか分かりませんし
収入形態の一括借上げと入居者分のみなど・・・。
長くなりましたが
質問としては
(1)　自己資金は総額の何割が必要か？
(2)　理想としては総額の何割なのか？
(3)　全額自己資金にてのメリットとデメリット
(4)　物件取得時の状態（中古、新築）メリットとデメリット
(5)　一括借上げのメリットとデメリット
以上ですが、よろしくお願いします。
忘れましたが　土地探しからのスタートです。

回答No.2

jimuya

質問からだいぶ経ちますが、締め切られていないようですので一言。
前の回答者さんが言われているように、建物の償却だけで数十年かかります、一般に土地＆新築では採算が合いません。
コンサルタントの方に試算表（呼び方は忘れました）を見せてもらってください、３０年位先までの家賃収入（老朽かでの目べり分を考慮）、修繕費、税金、ローンの返済額等計算するものです、知人が不動産屋なので、一度見せてもらいました。
知人いわく、土地を所有してないと、もうからないよ、とのことです。
税金対策にはいいかも知れません。
お勧めは土地付きの中古物件です。

回答No.1

usotsuki

結論から言えば、利回りがいくらになるかで投資金額が決まると思います。

(1)　自己資金は総額の何割が必要か？

これはわかりません。利回りがどの程度になるかによります。

(2)　理想としては総額の何割なのか？

理想的には全額自己資金だと思います。償却も早くなります。

(3)　全額自己資金にてのメリットとデメリット

償却も早く理想的です。デメリットは、右から左へ簡単に資金を調達できないことでしょう。

(4)　物件取得時の状態（中古、新築）メリットとデメリット

土地の原価償却は無いので、中古住宅の原価償却費がどの程度残っているかだと思います。(償却期間は２７年だったと記憶しています)。新築のほうが入居率も高く、中古であれば、リホームなどの費用も必要です。

(5)　一括借上げのメリットとデメリット

一般論ですが、デメリットは一括借り上では、家賃保障があれば、１０数パーセントの手数料が必要ですが、
メリットは、空室でも、家賃保障がありますので、リスクは低減できます。いろいろ条件があります(指定業者の仕様を満たすこと、新築であることなど)－建託

土地から探されるとのこと、ゼロ金利政策が解除された現在、融資の変動金利は２パーセント台、固定金利で３パーセント台(ただし、金利は上昇する傾向にあります)ですので、融資に頼るのであれば、将来を見据えて、土地を含めると、６ないし８パーセントの利回りでないと採算性がなくなります。土地は最後に残りますので、建物だけの償却だけを考えると、利回りによりますが、１５年から２０年の歳月が必要かと思います。

ローン控除ですが、あくまでも、自己の居住用の資産で、アパートには適用されません。

青色申告をするのは、税負担を軽減するためですが、部屋数が１０室以下では、青色申告の控除も少なく(１０万円)、白色申告でも変わらないのではないかと思います。ただ、青色申告では、売り上げの一部を専従者給与で経費扱いにすることが可能です。そのほに固定資産税も発生しますので総合的に考える必要があります。

専門家ではないので、誤りも多々あると思われます、専門家の意見を参考にしてください。

他の方法として、ＲＥＩＴ(不動産投信)で、４パーセント以上のものに投資する方法も考えられます。新築のアパートは、何かと出費がかかります(建築中の水道、電気などの架設費用や、水道、電気代などです)

私も、アパート経営者です。