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アパート経営の体験談｜一括借り上げ、サブリースのメリットとリスク
- 県外に住んでいるが、首都圏近郊に元実家の空き家がある。大手ハウスメーカーからアパート建設の話があり、一括借り上げを検討している。
- 建設費はカバーできる程度の資産があり、ローンのリスクを考えずに済む。周囲の賃貸相場から考えると、家賃収入は最低でも6-7万円程度見込める。
- ただし、近くに競合する駐車場があるため、それに対抗する戦略も必要。アパート経営の体験談を聞きたい。
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相当の金融資産としっかりしたお考えをお持ちで、かつ都心まで１時間足らずという好立地、不動産経営の環境としては申し分ないと思います。県庁所在地と言いながらも、私の場合のように、田舎県での貸家経営とは比較にならないと思います。 ただ、前の回答でも申し上げましたが、貸家経営は、３０年の長期間（できれば４０年）の経営に耐える必要があります。私の場合、約３５年前の戸建て貸家に始まり、駐車場、タウンハウス（メゾネット形式）、アパート、定期借地と、間隔をおきながら、順次実施して来ました（リスク回避も含めて）。 その経験からすると、最も成功したのは、最初の戸建て貸家です。１戸当たり約３００万円の建設費で、５万円／月の家賃を３５年も稼いでくれているのですから、べらぼうな利回りと言えます、そして最も悪いのが最近のアパートです。年とともに、建設コストが高くなり、それに応じて利回りが減少し、加えて借り主優位への環境変化が起こりました。つまり、貸家経営は、オーナーにとって、ここ１０年の間に極めて厳しくなったし、今後もこの傾向は続くのではないかとみています。 アパート４室の総工事費（電気、外構、給排水含む）は、４０００万円に近いのではないでしょうか。その巨額の工事費を自己資金でまかなえる貴方には、資金ショートというリスクは確かにありません。入居率が半分になっても、資金収支面では、やっていけると思いますが、実は営業的には成り立っていないのです。割り切っておられても、半分空室のアパートが現実のものになった時、オーナーとしての精神的ストレスは、想像を絶しますよ。分かりやすく言えば、４０００万円の投資が、半分の価値しかなくなったということですから、耐えられる人はいないと思います（止めておけばよかったとの思いにさいなまれます）。 もちろん、貸家のニーズがなくなることはありませんから、要は立地環境に適し、長期間の経営に耐えられる物件をいかに選択できるかが課題です。そのため、複数のハウスメーカーから、ガチンコの土地活用提案（プレゼン）を受けること、アパートにこだわらず、戸建て貸家、定期借地、駐車場など幅広く検討すること、の２点を強くお勧めします。サブリースは管理面での手法と割り切ってください。 最近、私の地域では、戸建て２階式の貸家が注目されています（立地によれば１３万円ぐらいの家賃がとれているようです）。１００坪の土地ですと、形状により４戸建設できるかも分かりません。４区分して登記しておけば、分譲することもでき、相続税の物納対策にもなり得ます。 どうぞ、多面的に検討されるよう、そして何よりもご検討の時間を惜しまれませんように。 アパートを建設した時、もろもろ多忙を極めた時期で、十分な時間をかけず、メーカーと営業マンを信頼して一任したことを今深く反省しておりますため、老婆心ながら申し上げました。
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私の所にも最近来ましたよ 全国的にも名前だけは有名なアパートサブリース会社の頭悪そうな営業マンが 黙って聞いて居れば都合の良い儲かる話しばかり 絶対とか 自社は経営状態が良いとか 自社が倒産しても管理約款は銀行も保証してるし絶対何とかやら その後質問は無いかと言って来たから 具体的な事を突っ込んで質問したら 段々とシドロモドロになっていき 誰が聞いてもすぐに分かる様な嘘を言い 最後には暴言とも取れる発言をして帰って行きました どう考えてもあれは 地主を騙してアパートを売り付けようとする 詐欺師に近い物です 話しは替わって質問者さんの場合は築年数が古い戸建てが現在建ってるんですよね だったらその家を今風にリフォームして賃貸にしたら良いのでは 古い家のリフォームなら建物の税金もやすいし スペースが余るならもう一軒小さい戸建てを建てれば アパートの膨大なローンを払うよりも 手取りが多くなったりはしませんか？ 私のの思い付きですけど
お礼
ご回答ありがとうございます。 アパートサブリースの会社には、ネットでチェックすると相当評判が悪いところもあるようですね。 今、来ているところはアパートのサブリースよりもどちらかというと一般住宅建設の大手で詐欺師ということはないと思いますが、良い話だけしかしないのは同じですね。 古屋をリフォームできればコスト的にはベストと思いますが、築40年以上で内部の劣化や間取りから考えて賃貸向けにするのは、ちょっと無理のような気がします。 いずれにしてもあせらないで考えてみようと思います。
- skytree66
- ベストアンサー率66% (2/3)
大手ハウスメーカーのアパートの一括借り上げで、約１２年前に３ＤＫ４室を建てました。 結果は、失敗かと。 １０年契約の間に、家賃切り下げが３回、借り上げ賃が２割ダウンとなり、（契約延長の）今では、家賃収入＜ローン（建築費の全額、２０年）です。 他の不動産収入（駐車場、戸建て借家、タウンハウス、定期借地）などのポートフォリオの中で、吸収はできていますが、個別案件としては正直失敗です（一括借り上げにごまかされ、もともとは嫌いだったアパート経営に乗り出してしまった、日々悶々としています）。 貴方の場合、４分の３が自己資金のようですから、多分キャッシュフロー上問題はないように見えます。 しかし、計画していた収益が上がらなくなり、日々自己資産がマイナスになる事態が生じたり、年金からの持ち出しが必要になったら、どうされますか？ まず、足で歩いて周辺の商圏を調査して下さい。アパートや貸家、戸建て住居の空室は目立ちませんか、空室が目立つような立地環境では、即中止した方がよいと思います。人口減少の時代に、アパート経営が成り立つ環境ですか？次に、借り上げ契約書の内容です、できれば弁護士に事前に相談して下さい、メーカーが一方的に有利な内容となっているはずです（私も、１１年目の契約延長で弁護士に相談したのですが、借上賃切り下げに抗弁できない（裁判で勝てない）とのことでした）。 アパート経営は、３０年近いロングタームで成り立つかどうかで、うち１０年は建物も新しいし、修繕費も少なくうまく行って当然で、要は１１年目以降が問題なのです。ハウスメーカーの担当ももいつかはいなくなり、借り上げシステムも会社の都合で改悪されますし、会社そのものが破綻する可能性もあります。ローンと老朽化したアパートだけが残る事態も起こりえますよ。 よって、自己管理でもやれるという判断、裏付けがある場合のみ、管理上の都合としてサブリースを検討されるべきです。貴方が相手にすべきは市場であって、メーカーではありません。 私のケースでは、アパートを建てるより、土地をそのままにしておくか、売却すべきであったと、今では反省しきりです。とことん研究されるべきで、一時の高揚感で契約されませんように。
お礼
ご回答いただきどうもありがとうございます。 実際のご体験で、説得力があります。 確かにマクロ的には人口減少、また土地利用については同じようなことを考える人が多いので競争激化は避けられないでしょう。 ただ、ローンさえ組まなければ、家賃収入が当初の2割あるいはもっと極端に5割減っても持ち出しと言う最悪の事態は避けられるとは思ってはいるのですがどうでしょう。周囲の賃貸相場から判断して、装備が極端に貧弱でなく、家賃も欲張らなければ入居者が全くつかないと言うのもあまり考えられないとも思うのですが。 しかし、自己資金にしても建設費はかなり大きな金額ですからなかなか決心はつきません。と言って古屋と庭をずっとこのままにしておくわけにも行かず、どこかで何かを決めなければということもあります。自分が育った土地に未練がなければ、売却が一番安全ですが。 もし、アパートサブリースに進む場合も契約書(特に解約関係)はよく読み、しっかり検討したいと思います。また、先行きは自己管理への切り替えも選択肢に入れたいと思います。
- zagard06
- ベストアンサー率8% (1/12)
うちも同じく２４０坪ぐらいありますが、いろんな建設会社や、ハウスメーカーが 集合住宅を建てたいと着ますが、断ってます。 １億８千万で月３０万ぐらいの収入だそうですわ。 税理士さんに相談すると、建設会社と、お金を借りる銀行が儲かるだけで 固定資産税があがり，２重苦、３重苦になるだけで、得なことありませんわ。 また1部借り上げですが、その会社の経営がいつまでも続くと限りません 倒産してにっちもさっちもいかなくなった時大変です。（良く倒産するそうです。） やめとくのがとくさくです。 駅に7，8分なら駐車場経営を進めます。少ない投資で確実に収入が入りますわ。 ＞自分でもかなり石橋をたたいているつもりですが、駅3分くらいの場所にはおそらく元農家の耕作地跡地がかなり広い駐車場として残っており、これらにアパートが建ったら強力なライバルになることも想定できます。 駐車場しているのは土地を売りたくなく、リスクのあるアパート経営、一括借り上げ、サブリース の落とし穴にはまらないための得策なのです。
お礼
回答ありがとうございます。 駐車場も商業地域なら可能性がありますが、周囲は住宅地で駐車場はほとんど各家にあるので無理かなと思っています。 自分もローンを借りて集合住宅を建てるならまずよほどの好立地でなければ無理と思っています。 家賃収入は土地も合わせた物件価格の2.5～3パーセント/年くらいを「期待」しています。もちろんゼロ(経費で赤字）の場合もあるでしょうし、本当に好立地なら5%くらい期待できる場合もあるかも知れません。でも一般論として、預貯金の利子が限りなくゼロに近い現在、そんなにおいしい話は期待すべきではないでしょう（あれば皆寄って来てすぐ競争となりすぐ低利益率になる） 2-3%の家賃利益で住宅部分だけにせよローンを2%で借りたら利益はゼロ近く、アパートの稼働率が下がったり、ローン利率が上がればすぐローン地獄になりますね。 そのため自己資金のみでアパートを建てようと思っています。だから仮にアパートの稼働率が50%くらいになっても理論上は1-2%くらいの利益は出る想定です。（預貯金にしておいてもほとんど利子はつきませんし、大型安全株なら2-3%は行くかもしれませんが、やはり無配とか株価低落のリスクはあります。日航もつぶれる時代です） ハウスメーカーの家賃保証は向こうに利益が出ることが前提で、絶対赤字にはならない仕掛けですね。だから建物建築価格を高く設定したりするのでしょう。向こうも商売なのでそれは仕方がないと思います。でもひどい悪徳業者でなく、向こうに利益が出てこちらも利益が出れば100%悪い話とも言い切れないと思います。 いずれにしても話を進めるのはもっと勉強し、敵の契約条件を精査してからにします。
- bochon4
- ベストアンサー率0% (0/1)
こんばんわ。少しでもお役にたてれば。 サブリース、一括借り上げシステムには実は大きな落とし穴も一杯です。 アパート経営には大きなリスクがいずれ振ってきます。 アパートの建築コストは実際の物件より高く見積もってあります。坪あたりの単価を高くしてその利益。空室が出来てもオーナーに一定期間家賃保証できるのその為です。ただし その先がどうなるかなんてそこまでサブリース会社には責任は問えなくなるでしょうし、全部お任せして、、うまくいくといいのでしょうが。。 この方は資産もお持ちなので有効活用として良いとは思いますが。 お家賃も最初のお約束の金額は高いと収支決算もうまくあいますが、実際周辺相場が変わった（変わっていなくてもそういうことにしても良いわけで）あっという間に自分の思い得描いていた収入ではなくなってしまう事もあります。 サブリース一括の場合、オーナーさんであるあなたが自主管理できる力がある状態でサブリースをするのでしたらまだ良いと思いますが、知識がなくて全部その会社に任せてしまうなら、色々な場面で経費をその会社に支払う事になると思いますので、この場所に賃貸物件を建てて本当に大丈夫か？良く検討すべきです。 アパート経営の知識を持つ事は、一番のリスク回避かと思います。 大家セミナーなどに参加したり、大家検定（J REC）２級くらいは絶対に取得してから、そのサブリース会社の話を聞いたほうがいいですよ・いざとなったら自分でもメンテナンス位できたり滞納者にどう対応できるか、、なども身に付けていずれ自分も出来るようにしたほうがよいです。 アパートは全国的に余っているのが現状です。
お礼
アドバイスどうもありがとうございます。 ネットで見たりして、一括借り上げは、最悪になった場合管理会社側は損をしないようにできており、リスクは全てオーナーが背負うというのは理解しています。 ただ居住地と当該土地が片道2時間くらいかかるので、日常管理は自分では難しいかなと思います（任せっきりとならないように、とも考えていますが） 「大家検定」と言うのは初めて知りました。現在勉強したり講座を受ける時間を空けるのがなかなか厳しいですが、アパートはすごく急いでいるわけではないので受講も考えてみたいと思います。
お礼
再び、どうもありがとうございます。 確かに、キャッシュフロー的にはマイナスにならないとしても、空き室状態が続けば気になるし、ストレスになるでしょうね。今でも近所にある、同社が作った同じタイプのアパートの募集状況(インターネット）を時々チェックしていますが、全約30戸くらいで2戸募集中が半月以上続いていて気になります。自分の持ち物ではないのに(笑)。 戸建ても一つの選択肢であることは今まで考えませんでした。 ハウスメーカーは来年3月の募集を考えて、と急かせるような感じですが、他社の話も聞いて少しじっくり構えようと思います。ただ、相続税対策ということを考えるとあまりゆっくりもできないのですが。 会社を辞めてビジネスのイライラから開放されたと思ったのに、またイライラの種ができて人間と言うのは仕方がない生き物ですね.