アパート経営に関して

質問

開いてる土地でアパート経営をしようと思うのですが、よく聞く「３０年間一括借り上げ」等などはいかがなものでしょうか？アパート立ち上げから、安心して任せられる会社はどこなのでしょうか？

回答No.3

dogchibi

アパート経営で食べています。

30年一括借り上げの物件は、セキ○イ、レオ○レス、大東○託、と3棟持っています。

30年間、当初の約束の家賃額がずーっと振り込まれるとは思わないでください。入居者斡旋の世話をしてもらえるのが30年間、という意味です。物件が古くなったり、近隣に競合が建ったりすると当然実入りは減ってきます。

具体的に、上記のうち1棟は最初は毎月約120万振り込まれていましたが、14年後の今は約100万です。それも14年前にはついていなかった設備（セコムとかウォッシュレットとか）を数百万単位で投入してやっとこれです。

安心してまかせられる会社はどこか、の答えですが、仮にも一部上場企業なら、”企業が存続している間”は安心してまかせられると思います。でも満足いく賃料が入るかどうか、はまた別問題ということです。

ついでに書かせていただきますが以下は読み飛ばしていただいても結構です。
他の回答者様のおすすめのように本を読むのもいいですが、私のおすすめは、ご自分が20歳くらいの入居者になったつもりで、ご自分の土地の周りの空室をネットで検索してみる、ことです。

一括借り上げの会社の独自サイト以外にも、一般の不動産屋さんんが加盟しているいろんな運営サイトがあって、空室がごろごろ出てきます。そこの一角に食い込んでユーザーに選び取ってもらえそうな部屋を建てられる自信があるかどうか、よく見極めることをお勧めします。ハウスメーカーは良いことを言ってきますが、あなたの建てた部屋を選ぶのはユーザーです。川上の研究も大事ですが川下の研究も大事です。

お礼

ありがとうございます。大変参考になりました。今後いろいろな方と相談しながら考えて行きたいと思います。

回答No.2

oosawa_i

こんばんは。
アパート経営をしています。

アパート経営をはじめる前に、アパート経営に関する本を３０冊くらいは読みました。
それでもうまくいくかどうかわからないわけですが、まあ今のところうまくいっています。

ちなみにすべての本で、「３０年一括借り上げなどは業者がもうかるだけ」と書かれています。
実際に私もそう思います。
あなたがとってもお金持ちで、税金対策のために赤字を出したいというなら別ですが。

あなたが何千万かかけて建てたアパートが３０年後も需要があって満室になっていると思いますか？
あなたの土地のある場所は３０年後も栄えているんですか？

あなたが私の知人だったとしたら、明日にでも一緒に本屋に行って本を２・３冊買わせます。
１冊でも読んでみれば、３０年間一括借り上げなんてばかげているとわかると思います。

１人で本屋に行って本を２・３冊購入してください。
ちょっと大きな本屋ならアパート経営に関する本がびっくりするほど並んでいます。

頑張ってください。

お礼

ありがとうございます。明日にでも早速本屋へ行ってみます。ちなみにお勧めの本は？

回答No.1

alfahk1

賃貸物件のオーナーです。

＞「３０年間一括借り上げ」等などはいかがなものでしょうか？
最近の大手住宅会社のコピーですね！一般的には非常に便利で手間もかからず上がりだけ土地提供者が得するように宣伝しています。しかしよく契約条項を読んでください。

一例ですが、１０年で家賃の見直しがあります。さらに５年ごとに家賃の見直しがあります。実入りの中から返済分と税金を差し引いた残りが「純利（実質実入り）」です。見直しとは家賃を下げる事です。当然大家さんの実入りも少なくなります。

メリットとしては、相続税対策、一括借り上げのために雑用（集金、苦情、修繕、掃除、入居募集、退去時の交渉等）が無いがあげられます。

デメリットとしては、だんだん実入りが少なくなる。他の物件との差別化が難しい。自分の物件だが立ち入り出来ない。契約中途で変更や解約が出来ない。等です。

＞アパート立ち上げから、安心して任せられる会社はどこなのでしょうか？
この時代大手が安心とも言い切れません。個人工務店でも３０年後あるか否かも判りません。

不動産経営は商売です。需要と供給のバランスで成り立ちます。
新築物件は、ほぼ空き部屋無く埋まりますが５年後１０年後１５年後２５年後は？
中古物件になるのでだんだん家賃の維持が難しくなります。家賃を下げると借家人の質も下がります。
最悪の場合、「持ち出し」があるかもしれません。これが現実です。

安心して任せられる会社は「大手」にするか「地場コン（お住まいの地域の大手建設会社）」かの選択肢です。

ちなみに当方は、「地場コン（お住まいの地域の大手建設会社）」で建てました。故に自分で管理しています。

とらえ方としては、大手に３０年間土地と建物を賃貸するか、賃貸住宅として自分で管理するかの選択肢です。

どちらが良いとは判断しかねますが、「手がかからない」という意味では「大手建設会社」の方が良いかもしれません。

いずれにせよ、ご自身で情報を収集してご判断されることです。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。これからいろいろと情報を収集してみます。