賃貸マンション経営

質問

自営業の経営状態が悪く、（現在借金が約２千万あります）
この度、賃貸マンション経営を考えております。
資金は全て建設会社からの借入金でございます。（今、審査をしてもらっています）
場所は、東京・浅草かっぱ橋に角地４２坪（約１３９平方メートル）です。
建設会社の「一括借り上げシステム、１０～２５年、家賃の９０％保障」（入居者募集、家賃管理、苦情処理、清掃、等）を利用いたします。
間取りは１Ｋ（単身者向け）で、１０階建て、部屋数は２０室位を予定しております。
経営、生活は成り立ちますでしょうか （家族は大人４人です）
（一括借り上げシステムも建設会社が潰れてしまえば、なくなってしまいます）
また、賃貸マンション経営におけるメリット・デメリットのアドバイスをして頂ければ幸いでございます。

回答No.2

xxi-chanxx · ベストアンサー

一括借り上げシステムのメリットは、自分で管理しなくても良いという事でしょう。

デメリットは、
新築のアパートマンションは、入居率はほとんど１００％になる可能性は高いですが、5年を過ぎると空室率が上がってくるのが現状でしょう。
満室になっても、はじめの２～３ヶ月の家賃収入は０での契約がほとんどかと。
それも家賃の何％かの手数料を払えば、そっくり残りがもらえるというシステムではないはず。
管理会社の定めた査定家賃額からの手数料であり、入居者が払う家賃と開きがあります。
その差額は業者の儲けとなります。
査定額も2年単位で見直すでしょうから、入居者の家賃は下げなくても、家主に対する家賃査定額は両級かを理由にどんどん下がるでしょう。
つまり、手取りはどんどん減ると思った方が良いでしょうね。
そして、アパートマンションの老朽化に伴うリフォームは全て家主が行います。
そのリフォームも、業者の言いなりになって、業者の言い値で直さなければなりません。
一括借り上げでも、入居者が出た後のメンテは、全部家主持ちですから、そのメンテ料も馬鹿になりませんよ。
業者の言いなりに直さなければなりませんから、その額も個人経営と比べたら、とんでもない値段です。
マンションを建てれば資産価値も上がりますから、必然として固定資産税も上がります。

今現在借金を抱えた状態で、そのようなマンションを建てるべきではないと考えます。
借金を返すどころか、今後借金が膨らむのが目に見えています。

おそらく、先方の建設会社は、将来的な見積もりを出してきているでしょうが、良く確認してみてください。
家賃査定は盛り込んでいないと思いますよ。
固定資産税の計算までしてもらっていますか？
リフォーム代金の話はしていますか？

十分な資産がないと、一括借り上げでのマンション経営は、非常に厳しいものとなります。
多少、固定資産税が上がっても、駐車場経営の方がよっぽど良いと思えますね。

お礼

アドバイスありがとうございます。

補足

アドバイスありがとうございます。
「一括借り上げシステム、１０～２５年、家賃の９０％保障（建築費の総額の支払い終了まで家賃収入を保証）」
といっても
《新築のアパートマンションは、入居率はほとんど１００％になる可能性は高いですが、5年を過ぎると空室率が上がってくるのが現状でしょう。満室になっても、はじめの２～３ヶ月の家賃収入は０での契約がほとんどかと。それも家賃の何％かの手数料を払えば、そっくり残りがもらえるというシステムではないはず。
管理会社の定めた査定家賃額からの手数料であり、入居者が払う家賃と開きがあります。その差額は業者の儲けとなります》
ということになるんですか
ここんところをもう少し詳しく素人にわかりやすく御説明して頂けないでしょうか　宜しく御願い致します。

回答No.5

xxi-chanxx

#2です。

あまりに無知すぎではありませんか？
アパート経営を考えるなら、もっと自分の手で調べる事が大事です。
仲介手数料はいくらか？
厳しい事を言いますが、そういった質問が出ること自体、計画性のない思いつきの考えとしか思えません。
仲介手数料は普通家賃の1～２ヶ月分でしょうし、これは入居者が不動産会社に支払うものです。
2年ごとの更新料も、不動産会社のものになるでしょう。
すべては不動産会社とどういう契約をするかです。

それに24時間クレーム対応する不動産屋なんて、聞いたことありません。
営業時間に対応するのが普通です。
そもそも、24時間いつでもクレームをつけるような入居者を入れないことが、不動産仲介業者の役割ですからね。
最終的には、どこまで自分で管理するかによって、アパート経営での収入は変わります。

2000万円の借金があるのですから、アパートを建てる為に借金をするなら、それ相当の担保がいることくらいお分かりでしょう。
お持ちの資産価値が見合わなければ、銀行は間違いなく貸しません。
アパート経営は借金を返済する目的では割の合わない事業です。

借地借家法など、不動産経営をするならまず知っておきたい知識は持っていますか？
自分の建てたい場所のアパート空室率はご存じですか？
そういったことを知らずに、建築会社の言いなりになれば、全てを失ってしまいますよ。

お礼

アドバイスありがとうございます。

回答No.4

tutan-desu

はっきり言って、儲かるなら最初から建設会社がすべてやるはずでしょう。こういう話はリスクを地主に負担させるところがミソです。
この先、人口が減少していくのは明らかで、当然アパートの需要も減っていくでしょう。
ほぼ１００％部屋が埋まってはじめてある程度の利益が出る仕組みなので、よほど人気のある地域なら別ですが、かっぱ橋あたりでは難しいと思います。
相続税などの税金対策としては、意図的に借金して納税分をゼロにすることで有効な話ですが、既に借金がある方がさらに借金を重ねるというのは正直お薦めできません。

お礼

アドバイスありがとうございます。

回答No.3

xxi-chanxx

#2です。
私は専門家ではありません。
既にアパート経営をしている上で、相続税対策(義父がオーナー）で複数の大手の一括借り上げシステムを持つ会社複数に見積もりを取らせた経験からのアドバイスです。

どの建築会社も肝心なことは言いません。

＞清掃管理は自分でやるつもりです。水道の修理や、鍵の取替え等は、近所や友人の業者の知り合いがいますし、できる限り自分でやるつもりです。入れ替え時のリフォームは内装会社を営んでいる友人に頼めます。
本当に自分でさせてもらえるか確認は取れているのでしょうか？
リフォーム代金等は建築および一括借り上げシステムを採用しているところは、強制的に家賃収入から差し引くと思います。
ハウスクリーニング業者も指定されているはずです。

少なくとも何度も見積もりを取らせること、説明をさせることは必要でしょう。

清掃管理等が自分でできるのであれば、一括借り上げシステムを使わず、不動産会社に仲介を依頼をし、さらに管理を委託すれば、入居者のクレーム対応をしてもらえます。

ちなみに、我が家の場合、家賃8万円12所帯での収入が、最終的に査定家賃が下がらなくとも、年間収入100万～200万にしかならず（固定資産税や建築費返済、リフォーム代金積み立て等を引いた額）、相続税対策も大した額にならないので、新規にアパートを建てることは取りやめました。
今現在経営しているアパートは、一括借り上げではなく、個人の不動産会社に管理を委託している状態ですが、場合によって、退去時に100万以上リフォーム代が掛かることもあるので、この収入では明らかに新規に経営していけません。
老朽化に伴うリフォームは、入居者に請求はできませんから。
さらに、査定家賃が下がったら、恐ろしくて億単位の契約なんてできませんよ。

補足

アドバスありがとうございます。
何回か見積もりはするつもりです。
その時にいろいろ問答する時の知識を得たいものですから、とても参考になりました。
＞不動産会社に仲介を依頼をし、さらに管理を委託すれば、入居者のクレーム対応をしてもらえます。　とのことでございますが
◎一般の不動産会社に仲介の手数料は、いくら位なのでしょうか。
◎クレーム対応は、２４時間、３６５日対応して頂けるのしょうか
また、今銀行で建築費（仮住まい代含む）を億単位の金額を貸してくれるのでしょうか
素人の細かい質問で御迷惑をおかけしますが、宜しく御願い致します。

回答No.1

noname#96559

ど素人です。そういう私ですら、以下のように考えてしまいます。

まず、計算書は出してもらっていないのか。
その計算書の建設費、各種手数料税金、見込み家賃、返済計画等々が、現実に即しているか。

このシステムは、建設会社にとっては、
建築本業の仕事が出来る、後に管理業務も確保できる、土地は他人のもの、借金も他人のもの、家賃保障の縛りがあるだけ（それもどこかの項目で上乗せを図れる）。
という、簡単に言えば、他人のまわしで相撲が取れる、ありがたい方法なのではないですか。

それでも、遊休地があり、固定資産税対策や、相続対策なら有効でしょうが、何にも働きがなくて、判子を押すだけで家族一家暮らしていけれるほど「土地だけ」は力があるものでしょうか。

実際、私が今借りているマンションは、（ワンルームではありません、家族でも住めますが、単身者の方が多いという広さです）
個人住宅にしては、都心部で地価の高いところに、相当な広さの敷地があり、所有者が高齢。息子夫婦と同居立替に当たって、将来的に持ちこたえれないということで、マンションに立替、最上階を全部使っておられます。駐車場もありますので、１５０坪前後（私の目測）あり、公的資金を活用されてます。（昔は立派なお屋敷だったらしい）
しかも、息子さんが、宅建の資格を取り、看板だけ同然なのですが、募集業務もしていますし、清掃管理もご一家で全てされてます。ちょっとした、水道の修理や、鍵の取替えくらいは全部こなしています。
息子さんは他に本業も持っておられて、修理以外は全て奥様がされてます。
それでも、ちょっとでも空室が出来ると、新しいマンションも近くに出来るし、そろそろ家賃を考えるか、設備のアップかと悩まれるようです。因みに入居率はかなりいいです。

そんなにいい話なら、実家の両親に薦めてますが、
現実は、持ち込まれる話を断ってばかりいます。
何とか持ちこたえれそうという計算が出来ているからもありますが。
よくお考えになったほうがいいと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。
私も今までこのような話は、全て門前払いで聞く耳を持ちませんでした。
しかし、今のままでは、土地を売って郊外にでも移転しなければなりません。（これから就職しても中途採用で少ない収入しかみこめません。特に資格もありませんから）
計算書は、今、制作してもらっています。
「一括借り上げシステム」を利用しようと思うのは
１ 建築費の総額の支払い終了まで、家賃収入を保証してくれる。
２ 入居者のクレームを３６５日 ２４時間、対応してくれる。（入居者同士のトラブルも）
(入居者同士のトラブル、クレームは、夜、土、日、祭日に集中する（近所のマンションオーナー談））
３ 新規入居者を探してくれる。
の理由からでした。　特に(2)のことが一番気がかりなんです。
清掃管理は自分でやるつもりです。水道の修理や、鍵の取替え等は、近所や友人の業者の知り合いがいますし、できる限り自分でやるつもりです。入れ替え時のリフォームは内装会社を営んでいる友人に頼めます。
でも、考え直すことも考えてみます。