アパート経営の件

質問

現在約６０坪の土地で駐車場を営んでおりますが専属の税理士さんの勧めで相続税対策と年金対策もありアパート経営を検討しています。いわゆる「一括借り上げ方式」というやつですが少し不安もあります。まず一括借り上げというのは「売上保障」ではないのではないかと思うからです。
まして今でも賃貸マンションは供給過剰のようですし今後人口減少社会になってゆきます。たとえ新築のときは入居率も１００％だとしても何年かすると入居率も下がってくるでしょうし家賃も値下げせざるえな状況になってくるような気がします。どなたか実際にアパート経営に携わっている方もしくは
不動産関係の方でも結構です。アドバイスをお願いします。

回答No.3

bingo2

サブリース（一括借り上げ方式）は確かに家賃保証なのですが
管理会社（サブリース会社）と不動産オーナーの目的が異なるため、おすすめできない手法です。

サブリース（一括借り上げ方式）だと

不動産オーナーが望むこと

「賃料保証してもらう賃料収入」が高いこと

管理会社の利益

「賃料保証する賃料を下げること」によって、自社の利益が増えること
「賃料収入の最大化」をすることによって、自社の利益が増えること

と、管理会社の利益を上げるために、オーナーの取り分である保証家賃を下げられてしまう可能性があります。もちろん、良心的な管理会社もいますが、企業経営なので、コスト（保証家賃）を下げる努力も別に悪いことではなく、経営のためにそうなってしまいがちなのです。

逆に一般的な賃貸管理は、家賃保証がない分、入居者がいないと賃貸管理会社の収益にもならない構造のため、お互い目的が合致するのです。

賃貸経営は今後苦しくなるのはおっしゃる通りで、募集方法や物件のメンテナンスやサービスなど、改善していく努力をしないと勝てない時代になってきます。ですので、賃貸経営の勉強をしながら、本腰を入れてやるのであれば、一般的な賃貸管理がいいのではないでしょうか？

回答No.2

hata79

相続税対策として、土地に建物を建てるというのがあります。
土地の評価額が大きく減少するので、相続税額が大きく変わるからです。
６０坪の土地といわれてますが、場所的にはどのような場所でしょうか。
土地は、貸家建て付けして評価額を一気に下げ、プラス建物（アパート）は生きてる間に返済できる程度（或いは現金で支払う）ことで、相続税節税対策になります。
駐車場とされてる土地だけで既に相続税額が発生するというほど評価額が高い土地でしたら、税理士の提案は有効な提案です。
あなたの資産状況を知り尽くしてる税理士から提案されてるのですから、一括借り上げ方式のデメリットの有無を確認されたらどうでしょうか。

お礼

貴重なご意見ありがとうございます。確かに一括借り上げについてもう少し研究してみたいと思います。

回答No.1

merciusako

すべての「一括借り上げ方式」について知っているわけではありませんので、細かい各社の違いは分かりませんが、「一括借り上げ方式」は、その１棟の部屋すべてを借り上げるわけですから、基本的には空室の心配はありません。

ただし、何年か毎にオーナーさんに支払う家賃設定の見直しをしますので、周辺にアパートが増えた、老朽化して借りる人が減ったということになれば、必然的にオーナーさんが受け取る家賃総額は減ることになります。
逆に、立地条件が良く周辺家賃が上がっているとしても、借り上げとして先に決められた金額は変えられません。
つまり、アパートのオーナーさんへは、一定期間の収入は保証するけれども、実際に貸し出す家賃の金額は相手の会社が決めるということです。
そのかわり、日常的なクレーム処理や入居・退去の手続き、家賃滞納や空室の心配から解放されるということです。

銀行などから融資を受けてアパートを建てる場合、「一括借り上げ方式」が永久的に家賃保証してくれるものと勘違いすると、ドンドン手取りが少なくなってゆく可能性もあります。
当然、修繕費用はオーナーさんの負担となりますから、そのあたりの修繕計画や資金計画も必要になってきます。

今後何年そのアパートからの収入を得たいのかを考えて、その間周辺がどのように変わるのかを予測することが必要になると思います。
「一括借り上げ方式」は言い方は悪いですが、オーナーさんはどうなっても、自分の所は確実に利益がでるように金額設定をしているはずですから。
それでも、年金の足しになればというくらいの気持ちであれば煩わしさはありませんので楽だと思います。

お礼

迅速で中身の濃い回答ありがとうございます。大変参考になりました。