マイホームと土地を売却する時の税金

質問

住み替えを考えています。
今住んでいる家は、私と主人の共有名義。土地は私の父の名義です。
建物は約２５００万で新築し、８年が経過してます。不動産屋での査定は１５００万だそうです。土地は購入価格が不明です。路線価は６万１千円で、不動産屋に査定をしてもらったら１５００万だそうです。

この場合、生前贈与する方法と、通常どおり譲渡所得として税金を支払う方法と、どちらが良いのでしょうか？

自分でも調べたのですが、よくわからなくて…。不備がありましたら、補足しますのでよろしくお願いします。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

なるほどご事情と意味はわかりました。

ご質問者の親（実父）が６５歳以上、ご質問者が２０才以上の場合には相続時清算課税制度の適用があります。
この場合、贈与税は（土地価格－２５００）×２０％の贈与税がかかります。２５００万以下であればかかりません。実勢価格が１５００万程度とのことですからおそらくは問題ありませんが、一応土地価格（これは売買価格ではなく路線化など税務署が定める評価額になります）についてご確認下さい。
なお、この制度は相続税は非課税になりません。つまり相続発生時には、相続税の対象となる資産として再計上されますので、お父様がお金持ちだと相続時に相続税はかかります。
（相続税は５０００万＋１０００万×相続人数まで非課税です）

ご質問者と御主人は建物が共有名義で、３０００万の譲渡益の特別控除は夫婦それぞれが受けられますので、最大合計６０００万まで非課税になりますから、今回の売却では譲渡益課税はないことになりますね。

もしご質問者の親が６５歳未満だと相続時清算課税制度は適用できませんので、この場合は贈与税は（土地価格－１１０万）×５０％－２２５万　となり、仮に土地価格が１５００万とすると４７０万という膨大な金額になるので、メリットはありません。

ただ一つ気になるのは、この贈与が譲渡益課税逃れと判断される恐れです。
多分大丈夫ではないかと思うのですが、確実なことはいえません。

どのみち相続時清算課税制度では申告も必要で、贈与したことは税務署は把握していますので（登記の情報は当然伝わります。登録免許税を支払いますので。）、初めから税務署にそのようにしてよいか確認した方がよいでしょう。
あとからだめと言われると見もふたもありませんので。（贈与にかかわる登記費用が無駄になる）

ただどちらにしても贈与というのは登記費用がかかることですから（司法書士を使わなくても登録免許税と手数料は必ずかかる）、譲渡益課税による税額を確認したうえで実行する必要があります。（これも税務署に確認）

お礼

mickjey2さん　アドバイスありがとうございます！！税金のこと、とても勉強になりました。夫婦の共有だと、倍額の6000万が控除されるのですね。ホント勉強になります。

父は62歳なので、65歳未満です…。贈与だと多額の税金を支払わなくてはいけないのですね。470万も…！！！どう考えても、生前贈与は無理だし、メリットもないようですね…。やはり、通常どおり土地の売買で譲渡益課税を支払った方がいいのでしょうか。それとも、他に方法はないのでしょうか…。あきらめが悪くて大変申し訳ありません<(_ _)>

回答No.4

noname#11476

>金銭消費貸借契約の締結も考えたのですが、特例を受けられないでしょうか？

住宅取得時の特例（暦年贈与税の５５０万までの非課税枠、及び相続時清算課税制度の住宅取得特例＝６５歳未満でも選択可能）を使われるということですね。

これは住宅を取得するのでなければ適用できませんので、以下の条件が必要です。

１．住宅取得を売却贈与と同年に行い、翌年３月１５日までに居住すること。

２．贈与してもらった資金を「住宅取得のために使うこと」

特に２番は重要です。
１５００万－１０８０万＝４２０万の贈与をもらった分をそのままローン残金の返済に充てることは、住宅取得のために使ったことにならないのです。

ただ次のようなことは可能です。

１．暦年贈与税の住宅取得特例（５５０万まで非課税）を使う場合

まず４２０万は自分たちで支払い、完了し、その上で４２０万なりをお父様から贈与してもらう。
この場合売却して、贈与してもらった時点で４２０万がご質問者の手元に亡ければ駄目です。

２．相続時精算課税制度の住宅取得特例を使う場合

ａ．新規住宅取得時の費用として幾らでも良いから、お父様から贈与を受けてそれを住宅取得の支払いに使って下さい。金額に下限はないのですが、１円とは言わずまあせめて数十万程度はお願いします。

ｂ．ローンの残金をお父様の土地をうった代金で弁済して下さい。

ａの代金については住宅取得特例の１０００万の特別控除で相続時精算課税の申告をします。
ｂの代金については本則の２５００万の相続時精算課税制度の非課税枠で申告します。

ｂの贈与はａの贈与の年、又はそれ以降でなければなりません。つまり住宅取得の代金支払いがｂの贈与の翌年以降だと駄目です。

これはａの特例を使うと、その年から６５歳未満でも相続時精算課税制度が適用になり、同年以降は本則の相続時精算課税制度の２５００万の非課税枠（使途は自由）が使えるためです。

少しややこしいですが、詳しく知りたい場合は税務署に行くと詳しく教えてくれますよ。
ちなみに私も税務署で詳しく上記説明を受けたことがあります。

では。

お礼

mickjey2さん　何度も回答してくださって、ありがとうございます！！！
本当にややこしいですね（涙）アドバイスをいただいて本当に助かりました。どちらの方法を利用するか、よく考えたいと思います。ありがとうございました！

回答No.3

noname#11476

基本的に譲渡所得というのは「譲渡益」にかかります。
なので、その土地の購入時の価格（取得費）を証明するもの（具体的には売買契約書）があれば、

譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用（不動産手数料など）

ですから、譲渡所得が発生しない可能性もあります。
取得費が証明できない場合は譲渡価格の５％になります。

また、長期に所有していた場合（５年以上）は、税率は所得税１５％、住民税５％の合計２０％ですから、１５００で売却した場合を考えると、

１５００万－７５万－譲渡費用（手数料は通常３％なので７５万として）＝１３５０万

この２０％ですから２７０万が所得税＋住民税の金額になります。

これでみると贈与よりは安く済みそうですね。

ところで住宅ローンなどは存在しないのですよね？

あると話はかなり違ってきます。
建物の譲渡価格だけで残債が返済できるのであれば良いのですが、そうでない場合には、お父様にも負担してもらう必要が出てきます。
つまり、土地の売却代金からもローンの弁済にあてる必要があります。これは土地の売却代金はお父様のお金ですから、ご質問者に対する代位弁済（この場合はお父様に返す必要がある）、あるいは贈与（返さない場合）になります。

このときには定かではありませんが、お父様はおそらく
http://www.taxanser.nta.go.jp/3220.htm
の特例により譲渡益課税の免除が受けられるのではないかとも思われます。（お父様の負担分まで）

その代わり贈与とされないようにするために、ご質問者の方ではお父様と金銭消費貸借契約でも締結してお父様に返済していくことが必要です。（６５歳になれば、相続時清算課税制度で贈与してもらって終了とすることも出来ます）

なんにしても納税額が１００万を越える金額にはなりそうなので、これは一度税理士に相談してみてはいかがですか。節税になる良い方法があるかもしれません。金額が大きいので税理士に多少支払ってもペイすると思いますけど。

お礼

mickjey2さん　再度のご丁寧なアドバイスありがとうございます。本当に助かります。
住宅ローンですが…あるんです。スミマセン。家屋分のみで1600万。土地の譲渡に関して、控除等の要件を満たせず、通常どおり270万は支払わなくてはいけなくなりそうですね（泣）

譲渡益課税の免除ですか…これは調べてもわからなかったので、税務署に相談に行くことにします。

父が土地を、例えば１５００万で売ったとすると、１０８０万が手元に残る金額ですよね？そこで、そのお金について、父から私への贈与の問題になってきて…。金銭消費貸借契約の締結も考えたのですが、特例を受けられないでしょうか？

贈与については平成17年12月31日までの特例で、贈与税額の計算（暦年課税）の特例なら受けられるのですよね？550万までは贈与税がかからず、1500万までは贈与税の軽減を受けることができる特例…。これで1080万の贈与なら53万の贈与税で済む。

他にも、相続時精算課税選択の特例で、65歳未満であっても、平成17年12月31日までに贈与を受ける場合、こちらを選択することもできるのですよね？？父は特段裕福ではないので、相続税は発生しない？？ように思うので…こちらだと税金は最終的に0円になるのかな…？？？こっちは難しいデス　＞＜；　どちらを選択するべきなんでしょう…？これぐらい、自分で考えなきゃイケマセンよね…汗。スミマセン。でも、ご意見がありましたら、よろしくお願いいたします。<(_ _)>

回答No.1

noname#11476

>生前贈与する方法と、通常どおり譲渡所得として税金を支払う方法と、どちらが良いのでしょうか？
申し訳ありませんが意味がわかりません。
その不動産を売却するのであれば譲渡益課税の対象にはなりますよ。
売却の話と生前贈与がつながりません。生前贈与ということは売却ではなく誰かに贈与するということです。
売却先は誰なのでしょうか。

お礼

スミマセン。補足に追加させていただきます。お礼欄しか書き込めないのでおゆるしください。
父と私は一緒に住んでおらず、生計もひとつではないのです。
よろしくお願いいたします。

補足

質問内容が稚拙で申し訳ありませんでした。
土地をそのまま父の名義で売買する前に、私へ生前贈与して、土地を私の名義にしてから売買すれば、マイホームを売った時の特例である３０００万控除の中に、土地を売った金額も含めることができるんじゃないか、と人から云われたのです。でも、贈与税がかかりますよね？それに売却は急いでおりまして、時間をかけて生前贈与することは不可能なんです。そんな面倒なことしない方がいいのでしょうか…。売却先は親類とかではなく、不動産会社に仲介してもらい売買します。
これで…補足になってるのか不安ですが、よろしくお願いいたします。