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土地売却と建物取得に関する税金について
今住んでいる（４０年居住）土地を50％売却し、残りの敷地に、土地売却の資金を元手に新築した場合、不動産所得税はどうなりますか。 ※不動産所得を新築費用に充てた時は３０００万円までは無税と聞いているのですが、この場合は適用されるのでしょうか。
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不動産所得税でなく不動産譲渡所得です。 住宅として１０年以上居住していた土地を売却し（半分残していたとしても）その譲渡益（売却価格でなく譲渡益であることに 注意）が３０００万円までは無税にすることができます。 一方、居住用資産の買い替え特例といって、例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円のマイホームに 買い換えた場合には、通常の場合、4000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への 課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。 このケースでは土地を売って建物を買い換えていますが、土地は買い換えていません。３０００万控除で対応するのがシンプルで いいのではないでしょうか。土地の譲渡益を建物価格に引き継ぐ買い替え特例の考え方も適用できますが複雑で忘れてしまいそう。 半分売って家が建つというからには、広い土地なのでしょう。 土地代が３５００万で建物代が３５００万としたら、取得費（土地の半分に対するもの）が５００万以上なら３０００万控除 譲渡益が３０００万を超えるなら買い替え特例で譲渡益を建物簿価にスライドして課税を繰り延べできますが 遠い将来、税務署の人も本人も忘れてしまいそうですね。
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3000万円の特別控除に敷地の制限はないです。いくら広大な居住用資産を売ろうと 3000万円までしか特別控除しないというだけですから。 代わりに居住用資産の買い替えには土地面積の制限があります。これは300m2でなく 500m2。 家が建っていない土地（庭の一部）は居住用資産でないのは、当然。家の建っている 土地でないと、「居住用資産の売却」には使えません。 気をつけるべきは、土地と建物の所有権者が違うケース。 親の土地に子供が家を建てた場合とか、家には居住用資産の3000万控除がが適用されますが 土地には適用されない。 以下に該当し、家屋の譲渡所得が「3,000万円」に満たない場合に限って、土地等の譲渡所得から控除することが可能となっています。 ◎家屋とともに敷地である土地等を譲渡すること ◎家屋の所有者と土地等の所有者がその家屋に同居する親族で、生計をともにしていること 建物を取り壊して土地を売る場合は 敷地だけの売却の場合は、家屋を取り壊した日から1年以内に売買契約が結ばれていること、売却までの間、その土地を他に貸しつけていないことを条件に特例の対象とすることができる。
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詳細に教えていただきありがとうございます。今回の売却予定地は建物が立っている側の土地及び庭で、新しく家を建てるのは何も使っていない側です。土地の所有権は父親、母親、私の３人になっており、今回家を建てるのは、来年で引退する予定の父親です。私は既に別に家があるため、土地の売却収入と退職金で建て替える予定で、今回の方法をとる予定となりました。所有権の部分で控除がどういう判断になるか、税務署に確認をしてみようと思います。
- oyazi2008
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不動産業者です。気をつけなければならない点があります。 例えば相応に広い敷地で、自宅が建っていた方を残し分割して庭先を売却した場合などは、3000万控除は適用になりませんし、また建物が土地の中心にあり、解体しなければ2分割できない場合などは、3000万控除は対象となりますが、適用範囲がおおむね土地の面積が300平方メートルまでなど細かい、内規がありこれは税務署で相談しないとなかなかわかりません。 場所などを特定できるものは不要ですから、おおよその寸法が入った土地の図面や総面積が判るものと建物の配置がわかるような図面を持参して、どう分割したら3000万控除が適用になるのか？税務署へ相談しに行き回答を得たほうが無難です。 結構親切に教えてもらえますよ。
お礼
今回は、自宅の建っていた側の土地を売却する予定です。新しく家を建てるのは、庭というよりは、荒地です。やはり細かい規定があるのですね。今回のケースが最終控除適用になるか、念のため税務署には確認にいこうと思います。ご回答いただきありがとうございました。
一つ間違ってます。 譲渡所得が無税なだけです。 不動産取得税は相続以外では必ず掛かります。 どこで聞いたか知りませんが。不動産業者の口車に乗せられて。 不動産の譲渡所得の特例で親族以外のものに売却した場合は 譲渡所得の３０００万円の特別控除がありますが。 不動産取得税には、そういったものはないはずです。 税務署に問い合わせてはどうですか？ マンションとかを売ろうとして不動産会社の話に乗せられているかも しれません。
お礼
譲渡所得と不動産取得を混同して考えておりました。勉強になりました。不動産取得税は、きちっと払います。ありがとうございました。
お礼
色々と状況に応じた対応があるということですね。今回のケースが、控除に当てはまるということで安心しました。シンプルにいきます。ご回答ありがとうございました。