妻にマイホームを生前贈与したいのですが

質問

贈与税の配偶者控除という制度がある事を知りました。現在の状況としては、●結婚して22年目になります。●居住して12年目になります。●マイホームは銀行のローン中です。●当時の購入額（土地＋建物）は約2，800万位でした。●昨年の路線価で評価すると土地の評価は約800万程度でした。●贈与の理由は離婚ではありませんので、贈与後も一緒に住みます。●住宅ローンは、私が責任を持って支払います。●妻は専業主婦（無職）です。●名義は100%私名義になっています。
そこで質問なのですが、
(1)この状況で、私から妻に生前贈与は可能なのでしょうか？
(2)住宅ローンはどうなるのでしょうか？
(3)家の名義は誰になるのでしょうか？
(4)登録免許税？がかかるらしいのですが、贈与に伴う費用はいくら位でしょうか？
(5)必要な書類は何でしょうか？
(6)無料で相談できる窓口はありますか？
(7)メリットとデメリットがわかれば教えて下さい。
よろしくお願いします。

以下の条件なのですが、この制度を利用しマイホームを妻に譲渡は可能でしょうか？

回答No.1

fujic-1990

(1)この状況で、私から妻に生前贈与は可能なのでしょうか？

　配偶者優遇制度は、婚姻届けを出してから贈与の日まで２０年以上過ぎていることや、３月１５日までに住んで、それ以降も住み続けることなどなどの条件がありますが、それらの点では大丈夫と思います。

　ただ、銀行など、ローンで貸し出ししている機関はいやがるでしょう。万一の場合、質問者さんの名義でない物件を差し押さえたりすることになるのですが、そういう場合、えてしてトラブルになるものだそうですので。

　また、(2)住宅ローンはどうなるのでしょうか？

　とも関係しますが、質問者さんは住宅ローン減税などの適用を受けてきたものと思います。

　マイホームを贈与すると、そのマイホームは質問者さんの物ではなくなりますので、質問者さんは住宅ローン減税などの特典を受けられなくなるものと思います。

　あえて贈与を実行すれば契約違反としてローンが解除される（安かった税金などの差額も含め一括返済を要求される）危険もありますので、契約書をよくご覧ください。

　ということで、対銀行関係でも、対税務署関係でも、問題がありますので、たぶんあきらめることになるのではないかと思います。

　以下、断行すると仮定した場合ですが、

(3)家の名義は誰になるのでしょうか？

　当然、奥さんの名義になります。

(4)登録免許税？がかかるらしいのですが、贈与に伴う費用はいくら位でしょうか？

　不動産取得税"も"かかりますが、今は自宅ですのでわかりません。断行されるようでしたら、別に質問されたほうがいいと思います。たくさん質問されると、全部わからないと答えにくいですから。

(5)必要な書類は何でしょうか？

　対税務署では、贈与税の申告書が必要です。その他、登記関係の書類などが必要ですし、対銀行などではどんな書類が必要なのか、不明です。銀行ごとに違うのでは？と思われます。

(6)無料で相談できる窓口はありますか？

　税務署が相談に乗ってくれると思います。とりあえず、銀行に相談されることをお勧めします。

(7)メリットとデメリットがわかれば教えて下さい。

　前述の通り、登録免許税に不動産取得税、その後は毎年固定資産税がかかります。

　おそらく質問者さんの住宅ローンは解除され、高い金利で借りなければならないと思います。借り換えできなければ、そのマイホームを売らなければならなくなるでしょう。

　もともと、妻は相続時においてかなり優遇されていますので、よほど大きなトラブルが予想されるか、質問者さんが巨額の財産を持っていないかぎり、意味がないと思われます。

　私が以前参考にした本では、「税金的にはほとんど意味がない」「奥さんへの感謝の気持ちを表したい人向きの制度」的なことが書いてありました。