土地の売却手続きについて

質問

父が特養に入所後、母が一人で一軒家に暮らしており、何かと心配なので土地建物を売却してそのお金で、マンション等に引っ越してもらうことを相談しておりました。そんな折、父が他界してしまいました。土地建物の名義は父が9割、母が1割だそうです。この土地建物を売却するにはどのような手続きが必要でしょうか。また税金はいくらくらいかかるものでしょうか。以前不動産屋に簡易査定してもらったところ、だいたい2500万円前後で売却できるとのこと。相続人は、母以外に私を含めた兄弟3人ですが、売却等について賛成しています。母に名義変更してから売却すればよいのか。このままでも売却できるのか。全く知識のないまま、不動産屋と交渉すれば足元を見られてしまいそうですので、どうかよろしくお願いします。

回答No.1

0621p · ベストアンサー

亡くなった人の名義のままでは売れません。誰かの名義に相続登記をしなければ売れません。相続登記については司法書士に相談してください。自分でもできない事もないですが。お母さんの名義もあるのでお母さんの名義にしてもいいし、子供の誰かの名義にしてもいいし、相続人全員の名義にしてもいいです。
誰の名義にするかは、税金の件も考えたほうが良いです。
不動産を売却した場合は譲渡所得税がかかる可能性があります。譲渡所得税は、買った値段より高く売れた場合にその差額に対してかかります。例えば２０００万で買ったものを２５００万で売った場合は５００万の利益がありますので、この５００万に対してかかります。
もう少し細かく言えば、建物については減価償却分を買った値段から引いて計算しなければなりません。買った時と売った時の諸費用は控除できます。
買った値段がわからなかったり、先祖からの土地であったりした場合は、売却代金の５％だけ引けます。仮に２５００万で売れたとしたら１２５万だけ引けて、２３７５万に対して税金がかかります。（諸費用は控除できます）
税率はお父さんが取得した時から計算して５年以上所有しているなら２０％です。
ところで、お母さんがお住まいとの事ですが、自分の住んでいる自宅の売却については、譲渡益があっても３０００万までは無税になる特例があります。そういう点ではお母さんの名義にして売ったほうが良いでしょう。
もう一つ注意が必要なのは、譲渡益があって税金がかかった場合、税金を納めれば終わりではありません。所得が増えた事になりますので、申告の翌年は所得によって計算されるもの（健康保険料など）が値上がりする可能性がありますし、誰かの扶養に入っている人は所得が増えて扶養に入れない可能性があります。

お礼

ありがとうございました。売却するんだし、誰の名義でもいいと考えていました。浅はかでした。母名義にして売却しようと思いますが、翌年の後期高齢者の保険料の値上がりが心配です。母は誰の扶養にも入っておらず、10万円程度の年金暮らしです。どの程度、次年度の保険料等があがるのでしょうか。わかればお教えください。