抵当権付不動産売買の対抗力とその順位

質問

すこしややこしい質問になりますが、よろしくおねがいします。

A所有の住宅（Y銀行住宅ローンの1000万円の抵当権が設定＝第一抵当権者/債務者A）にAがBから借入をし、その住宅にBが債務者Aの500万円の抵当権（Bが第二抵当権者）を設定しました。そのA所有の住宅を第１，２抵当権付（債務者Aのまま）でCに2000万円で売買しました。（ここでは銀行の承諾の可否の件はとりあえずおいときます。住宅ローンの返済とBへの返済はCがするという条件での売買契約。）
その後、Cは買入れたこの住宅に債務者CでDから借入し200万円の抵当権（Dが第三抵当権者）を設定しました。
このような場合、

１）抵当権の優先順位はその設定順どおり　１）Y銀行　２）B　３）Dでいいのでしょうか？
２）第二順位のBの抵当権の債務者はAとなっていますが、この抵当権は対抗力があるのでしょうか？

回答No.2

yumeiroyamaneko

１）
所有者が変わっても抵当権の順位に変動は起こりません。
ゆえに設定順のとおり，
　第1　1番抵当権（Ｙ銀行 1000万円）
　第2　2番抵当権（Ｂ 500万円）
　第3　3番抵当権（Ｃ 200万円）
のままです。

２）
抵当権が登記されているので対抗力に影響はないんですが，
ひょっとして，
ＡＣ間の約定でＣが返済する（Ａの債務をＣが引き受ける）のだから，
Ｂの抵当権の債務者をＣにしなければならないのではないのか，
ということでしょうか？

この債務引き受けが，Ａが債務を免れる免責的債務引き受けである場合，
債権者Ｂの承諾なくＡＣ間で債務引き受けをしても，
Ｃが無資力であった場合にＢが損害を受けることになってしまうので，
Ｂが承諾をしない限りは，その効力はＢには及びません。
もしも債務者をＣにしたいのであれば，Ｂを契約当事者として参加させ，
ＡＢＣの三者間で債務者変更（Ａ→Ｃの債務引受）の契約をするか，
ＢＣ間で債務者の変更契約（Ａ→Ｃの債務引受）の契約をする必要があります。

お礼

明快な説明をしていただきありがとうございました。
最後の部分の債務者変更契約とBの承諾がポイントなんですね。
大変参考になりました。

補足

Ｂの抵当権の債務者を必ずしもＣに変更しなくても
対抗力に影響がないということですね。

A-Cの債務引受契約（ＢＣ間で行う）、債務者変更契約は
登記しなければ対抗力がないということではないんですね？
債務者変更登記が要件なんでしょうか？

よろしくおねがいします。

回答No.1

legalmind1980

簡単ですが解答します。
詳細はネットなどで集められますのでご自身で調べてみてください。

1)　順位通りです。
そのための抵当権です。
売買することで順位が変わるのであればそもそも抵当権の順番なんて無意味です。

2)　はい、Cが住んでいようが、Eが住んでいようが抵当権がついたままであれば実行はできます。

民法177条に「不動産に関する物権の変動の対抗要件」があります。

第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

つまり、抵当権設定登記を受けた抵当権者は、
その後にその不動産について権利を取得した者に対抗出来ることになります。
抵当権者とは、抵当権を設定した側、つまり銀行などの金貸しです。

そのために抵当権があります。
売買してしまって、「はい、さようなら」では金貸しが大損です。
だから土地建物などの不動産に抵当権登記をするのです。

察するに、
抵当権がついた物件を購入したCが返済義務を負うとAと契約し、売買したのであれば
返済分を差し引いた金額で購入したのでしょう。
返済が滞り、抵当権を実行されてもCの自己責任です。

ちなみに、抵当権付不動産の所有権を移転する際に、抵当権者の承諾は必要ありません。
なぜなら前述のとおり、抵当権を実行することで回収できるからです。
ま、現実は一声かけるでしょうけど法的には勝手に所有権移転してもなんら問題はありません。

所有権は甲区、抵当権は乙区に載っています。

お礼

ありがとうございます。