工事代金未払い 抵当権設定仮登記順位2番で回収出来

質問

工事代金の回収が滞っていて困っています。

A債務者には財産があります。

　１、今回工事した自宅。
　２、賃貸マンション。

　　　１、２とも債務者の借入金8000万円の担保として、銀行に一番抵当権があります。
　　　但し、1500万円ほど担保割れしている。
　　　保証人付（但し、２の賃貸マンションについて二分の一を所有するとの書類あり。）
　　　保証人は2億円の資産家。

　３、評価額200万円ほどのいくつかの不動産。

　　　３は抵当権の設定はありません。

　他にも銀行などから借入金約600万円。保証人なし、担保なし。

　工事代金の800万円についての公正証書あり（執行認諾条項付）。
　１，２に対し抵当権設定仮登記を順位2番で設定。
　保証人なし。

A債務者は自己破産を考えています。
その場合、工事代金を回収できますでしょうか？

困ってます。

よろしくご教授願います。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。破産申請をし管財人が選定されますと、まずは、銀行と抵当権のある貴殿の債権は別除権といって一般債権とは別個に扱われます。担保を有しているのだからそれを処分して回収すればよいという考えです。逆に一般債権を有する債権者にこの担保物件を以って担保順位以外に優先されるものは、租税公課しかありません。
任意売却で動くのか？競売になるのかですが、一般的には管財人は任意売却は選択しません。債務がオーバーしているのでその調整や売却条件など吟味するよりは、勝手に競売してくれ・・・というスタイルが多く、債務者も競売ですと差し押さえから長ければ1年程度は、住み続けたり、賃料を押さえられない限り、賃料なども破産財源として利用出来るからです。
公正証書の内容がわかりませんが、可能ならば差し押さえられる財産はすべて（3の不動産）差し押さえる事です。
また、銀行の一番抵当に関する保証人ですが、約定上は破産申し立てと同時に、債務弁済の義務は発生しますが、抵当権がある以上、実務上は競売終了後に不足分を請求されることが多いようです。
いづれにしても破産を申請されてしまえば、回収には早くて半年、競売ですと1年～かかりますよ。もし3の財産などを差し押さえ出来なければ、回収は出来ないでしょう。担保割れという表現は、売っても6500万にしかならないということですよね。競売になれば更に売価は下がるでしょうし。後順位ですから先の銀行にすべて持っていかれます。任意売却で纏まった場合でも、質問者さんには「判子代」で30万ぐらいが良いところだと思います。
民事の回収が得意な弁護士へ早急にご相談ください。

お礼

お答えありがとう御座います。

早速相談したいと思います。

カテゴリーを間違えた様なので再度投稿も考えています。

ありがとう御座いました。