工事代金未払い 抵当権設定仮登記順位2番で回収出来

質問

カテゴリー違いをしたので再度投稿いたします、失礼。

工事代金の回収が滞っていて困っています。

A債務者には財産があります。

　１、今回工事した自宅。
　２、賃貸マンション。

　　　１、２とも債務者の借入金8000万円の担保として、銀行に一番抵当権があります。
　　　但し、1500万円ほど担保割れしている。
　　　保証人付（但し、２の賃貸マンションについて二分の一を所有するとの書類あり。）
　　　保証人は2億円の資産家。

　３、評価額200万円ほどのいくつかの不動産。

　　　３は抵当権の設定はありません。

　他にも銀行などから借入金約600万円。保証人なし、担保なし。

　工事代金の800万円についての公正証書あり（執行認諾条項付）。
　１，２に対し抵当権設定仮登記を順位2番で設定。
　保証人なし。

A債務者は自己破産を考えています。
その場合、工事代金を回収できますでしょうか？

困ってます。

ご教授のほどよろしくお願いいたします。

回答No.3

tk-kubota

＞１，２をあわせた銀行の評価額が1500万円ほど担保割れしている状況です。

そうしますと、2つ売却しても6500万円ほどと言うことですか ?
そうであれば、公正証書で競売しても無剰余取消となることが考えられます。
(競売の申立ができないと言うことではなく、できるが取消となり得る。と言うことです。)
3、の不動産の競売を考えた方がいいのかも知れません。
なお、配当要求終期と言う期日までに配当要求しなければ配当は受けられないので、かならずしも、1500万円、600万円、800万円と平等配当とはならない場合が多いです。
(実務では、必ずしも、適法な配当要求があるとは限らないと言うことです。)

回答No.2

akak71

マンションを競売しても、質問者には一銭も行きません。
１番抵当権者が全部持って行きます。

銀行の不足分　1500万円
他銀行の　　　　600万円　
質問者の　　　　800万円

が，全部無担保債権となり、比例配分となります。

保証人の対応によりますが、
残りの不動産が600万円　ですと、
１割５歩程度の配当になる。

なお、質問者は１，２の競売申し立てはできません。

回答No.1

tk-kubota

＞１、２とも債務者の借入金8000万円の担保として、銀行に一番抵当権があります。

と言うことですが、銀行は、その2つの不動産の共同担保と思われます。
そうだとして「1500万円ほど担保割れしている。」と言うことは、その2つの不動産を競売しても1500万円ほど担保割れするのですか ?
今回工事した不動産だけのことならば、マンションを差し押さえて競売すれば、(公正証書があるので、それでできます。)回収できそうです。(そのマンションの競売価格と被担保債権の残にもよりますが)
あと、３、の不動産は、間違いなく、何がしろの回収は可能でしよう。
競売の申立は、複数の不動産について同時にできますので、1、2、3、と同時にすればいいと思います。
なお、kamituma02643さんは「１，２に対し抵当権設定仮登記を順位2番で設定。」といいますが、仮登記では抵当権実行の競売はできませんので、所有者の承諾を得て本登記にするか、又は、公正証書で競売する他ないです。
また、「他にも銀行などから借入金約600万円。」と言うことですから、公正証書で競売しても、配当は、その銀行などと債権額に比例した配分となるので、まるまる売却代金が配当されるわけではないです。

補足

１，２をあわせた銀行の評価額が1500万円ほど担保割れしている状況です。