抵当権付土地を売りたいのですが。

質問

抵当権付の土地を売りたいと思います。
下記に要件をまとめてみました。
案１、案２が実際にできますでしょうか？
しかも？の部分は自分の推測です。
またこの案１、案２以外にいい案があるでしょうか？
私は法律をかじったこともありません。少しちょっと前に勉強した程度です。
弁護士に相談をしたいと思いますが、事前にある程度知識を得たいと思っています。教えてください。
Ａは地主。４００坪。（現在流動資産はない）
土地には抵当権がついている。
債務者は会社Ｂ（Ａとは別。知り合いの会社）
抵当者は銀行Ｃ。
ＢのＣに対する債務が終了するのは、５年後。
ＤがＡの土地を買い求めてきている。
Ｄは抵当権がついていることを知らない。
Ａは現在お金がないのでなんとかＤに土地を売りたい。
売り方案として
案１
ＤがＡの土地に建物を立て、借地契約をして、一時金をもらう。
Ｂの債務終了（５年後）と同時にＡからＤへ登記の変更を行う。
リスク：Ｂが債務不履行になった場合には、Ａの土地はＣにより競売。
この場合Ｃの建物も一括競売にかけられる？（Ｃには法定地上権なし？）
案２
Ａの土地をＤに登記の変更を行う。(抵当がついたまま）
ＤからＡへ金の受渡が出来たと同時に，その金銭にてＡはＢの債務をＣに対し支払う。ＤはＣの抵当権の削除を行う。ＢはＡに対し残金を支払う契約を結ぶ。（公正証書を作成）
リスク：
Ａの土地はＤへの売買時に抵当権がついているので、価格が下がる？以下のことを同時に行う必要あり？
(1)ＤとＡの契約（売買契約、代金授受、所有権登記移転）
(2)ＡのＣへの債務残額支払い（(1)で得たＡの金）
(3)ＢとＡの残額分の公正証書（求償権の行使）
(4)Ｄの土地に対するＣの抵当権の削除

回答No.6

belle_isis · ベストアンサー

案１について：抵当権の設定された土地も、設定契約で建物の建築を禁じる特約のない限り
売買契約を締結し所有権移転登記を行い建物を建築することも可能です。
ですから、債務者の債務が完済される前に買主Ｄに所有権移転登記を行うことは可能です。
但し、登記のされた抵当権は第三取得者に対して対抗要件を備えておりますので
債務者に債務不履行があった場合には、競売に付されその土地上に建物がある場合には
建物も一括競売されます。

これは、抵当権が設定されたままの売買契約のみならず、賃貸借契約についても同様です。
この場合には、土地と建物の所有権者は異なりますから、地上権や借地権が設定されているので
法定地上権は成立致しません。

案２について：これは、少し不正確に思える点があります。
Ａが抵当権の設定されたまま、登記を買主のＤに所有権移転登記を行うことは、当然可能です。
抵当不動産の第三取得者の支払った代金を抵当権者に提供して抵当権が消滅する
代価弁済については、提供された売買代金について抵当権者の同意がなされた
金額でなければなりません。
抵当権者の同意がない場合にはＡが債務者Ｂに代位して支払う金額が、本来の債務額に
達しない場合には、債務全額の弁済がなされるまで抵当権は消滅しません。

抵当権者の同意を得た代価弁済以外では、債務者の債務の全額の支払いが完了した時点で
抵当権は消滅します。

最後の下４行について：（２）は代価弁済の同意がない場合には債務者Ｂの債務全額である必要があります。
ＤＡ間の売買契約に基づき支払われた売買代金＋残債務額の支払いが必要です。
当然、本来の債務者Ｂに代わり代位弁済をしたＡは求償権の行使が可能です。
債務が完済された後なら、当然Ｃの抵当権設定設定登記は抹消されます。

抵当権の抹消手続きについては省略します。

お礼

ありがとうございます。
質問なのですが、抵当権が設定されていると土地自体の値段は下がるものなのでしょうか？
求償権の行使する場合は、公正証書でよろしいのでしょうか？
あと最後に書いてある売買代金＋債務残額と書いてありますが、これは、売買代金の中から債務残額を支払うことは出来ないのでしょうか？

回答No.8

taro15

気になるので再度書かせて頂きます。
抵当権付不動産の売買はごく普通のことです。
ローン返済途中の売却はみんなそうです。
ただ、代金の支払いに先立って、確実に抵当権の抹消のための書類が揃っていることを司法書士が確かめてから代金を支払います。ですから司法書士にまかせれば全く問題ありません。
問題は、抵当権の債務者がAさんではなく、
Aさんと確執のある会社Bだということです。
「頼んで残債を払ってもらったんじゃない」
って言われて、最悪残債分のお金を諦められますか。
あるいは「俺にわざと貸しをつくりやがった。」と
会社Bが思ってもいいですか。
法律論を離れてしまってますけど…。
おせっかいですみません。

お礼

会社Ｂに対し、担保設定のＡも貸しがあるのですが、問題は会社Ｂがそういったことをわざと意識しないことです。
Ａは法律的なことが分からないので、知識を得たいと思い、ここに書き込んでいます。

回答No.7

loranx

少し気になる点がありますが、
「Ｄは抵当権が付いていることを知らない」と
いってますが、売買になってもその事を秘すつもり
なのでしょうか？相手が謄本をとれば解って
しまう事ですが、担保が付いている事実を秘して
不動産を売買する行為は「不作為による詐欺罪」になりますよ。
なんとかして契約まで扱ぎ付けたい気持ちも解りますが、事実は全て開示されないと後々問題になりかねませんので注意です。

お礼

ちょっと言葉が誤っていたかもしれません。抵当権付の土地を、わざわざ買いたいと言ってきているのでおそらく謄本はみていると思われます。当然交渉していく際には、きっちりこのことを言うつもりです。
ただ、こちらに知識がないと話がただなくなるか、または相手の手玉にとられることを避けたいと思ったので、事前にこちらにて書き込みをさせていただきました。
いずれにしても、この忠告を心において、無意識の内に「不作為による詐欺罪」にならないように注意して交渉に当たっていきたいと思います。

回答No.5

taro15

Aさんと会社Bとの関係はどの位親しいのでしょうか。
5年の残債というとそんなに多額ではないような気がします。
事情を話して、繰上返済をしてもらえないのでしょうか。
会社Bや社長には全然財産がないのでしょうか。
もしあるのなら借換えをしてもらうとか、担保の差換えをしてもらうとかできないでしょうか。
借りるときに担保の提供をしたのですから、可能ならば、それくらいしてもらってもいいと思います。
売買代金から返済すると、今度はAさんが会社Bの債権者になりますので、あまり好ましくないような気がしますけど。
もちろん当事者の方がそれでいいと仰るならかまいませんけどね。

お礼

残念なことにBとAは、確執がないともいえません。
ただAもお金が必要となっているので、確執を超えてこの案もあるかもしれませんね。
ありがとうございます。

回答No.4

noname#11476

ご質問の案１では借地権も法廷地上権も存在しませんからＤはＣに対抗できません。

ご質問の案２ですが、通常の売買においては、抵当権がついている物件の売買は特に珍しくありません。
この場合、

司法書士（Ｄが現金購入であればＤが用意、ローンを借りるのであればＥが用意）、Ａ（Ｂ），Ｃ，Ｄ、（Ｄがローンで購入する場合はその金融機関Ｅも）が一同に会して、

・司法書士がＡから所有権移転登記に必要な書類を確認。
・同じくＣからの抵当権設定解除に必要な書類を確認
・Ｄの口座残高を確認。
・Ｄがローンを組むのであればそのローンの提供先Ｅの抵当権設定書類をＤから司法書士が受け取り確認

以上の確認が取れてから、ＤなりＥなりがお金をＡ，Ｃに振込み実行。

司法書士は書類を持って法務局に手続き。

という形での売買となります。場合によっては仮登記などを経由する場合はあります。

回答No.3

hirunedaisuki

こんにちは。

土地の売買代金をもって残りの返済に当てられるのであれば、質問のケースは特別珍しいケースではなく、わりと良くある一般的な取引だと思います。

弁護士に相談するよりは、実際に登記申請を代理する司法書士に相談して「しなければならないこと」を確認してみてください。司法書士としては日常業務の範疇かなと思います。

売主・買主・抵当権者・債務者間で充分打ち合わせを行い、合意が得られていれば、司法書士及び利害関係人が立会い、返済の確認、売買代金の決済の確認を行い、
１．抵当権抹消登記
２．所有権移転登記
を同時に（連続で）申請する方法が一般的です。

とりあえず司法書士に相談してみましょう。

もし、知っている司法書士がいない場合は、抵当権者である銀行に相談がてら、頼りになる司法書士を紹介してもらってはいかがでしょうか。やはりその銀行と容易に意思疎通ができる司法書士の方がなにかと心強いと思います。

質問の読み込みが足りずに的外れでしたらごめんなさい。

お礼

ありがとうございます。
銀行を通じて司法書士を紹介してもらうこともいいわけですね。

回答No.2

tk-kubota

案１は、賃貸しする方法
案２は、売却する方法のようです。
案１は、myu_gooさんが、ご指摘されているように、一括競売です。（民法３８９条＝Ｈ16.4施行）
これはＤに借金がなくても建物は競売になってしまいますから、この方法は難しいと思います。
案２は、売買代金と被担保債権額を比べ、売買代金が高額ならば、一気に解決しますが、そうでないなら煩雑となり、これまた、だれかの否定があれば不可能なことです。
でも、どちらかと云うと案２を絞り込んだ方がいいと思います。

回答No.1

ryuudan

まず結論から申しあげますと、質問者さんがおっしゃっている案１、案２とも一般的にはできません。
（理由）
　土地は担保物件となっており、現況が更地（建物が建っていない状態）であれば、銀行の承諾なしに建物を建てることはできません。銀行と債務者・地主との間で抵当権設定契約が締結された時に、その旨の契約もなされているはずですので銀行にご確認ください。
　もし建物建設となれば、その建物も完成時に銀行へ追加担保として差し入れしなければならないでしょう。
　また土地に抵当権が設定されているため、売買による所有権移転も勝手にはできません。銀行の担保となる、ということは地主にしてみれば、土地が著しく制限を受けるということです。第一、買主にとって抵当権がついたまま購入する、というのは不利益を被ることでしょう。また、法務局へ行って登記簿謄本を閲覧すれば、土地に抵当権が設定されていることなどの権利関係は誰でも知り得ます。

　従って、抵当権付きの不動産の売買は次の通りに行われることが多いようです。
　まず債務者、地主（売主）、買主、銀行、司法書士が一堂に会する。不動産の売買契約を締結する。
　買主から売主へ売買代金を支払う。その中から銀行へ借入金の残額を返済する。銀行はそれと引き換えに
地主へ原契約書、抵当権解除証書などを渡す。司法書士は原契約書、解除証書、不動産の権利書、印鑑証明書、委任状などを預かり不備がないことを確認のうえ、所有権移転登記、抵当権解除登記を一度に行う、ということです。

　十分な回答ではなかったかもしれませんが、質問者さんにとってご参考になれば幸いです。

お礼

案２は一同に会するするわけですね。
弁護士ではなく司法書士に確認してみるといいわけですね。ありがとうございます。