譲渡所得の計算について

質問

マイホーム売却に係る確定申告について
築35年のマイホーム(ローンなし)を昨年売却しました。
住まなくなってから７年経過しているので特例は受けられないとなると、どのくらい税金がかかるのでしょうか。
昭和52年新築(土地はもともと自己所有で、上物だけで1200万)
平成2年大規模改修で800万かけ
平成17年退去と同時に知り合い家族が暮らすのに改修し100万かけ
平成24年480万にて土地建物共に売却しました。
売却時に測量費として20万かかりました。

確定申告の資料やタックスアンサーを見ても、取得費や減価償却がよくわからず苦戦しています。お詳しい方のご教授をいただきたいと思います。お願いいたします。

回答No.2

eggcurry

情報不足なのでお答えしにくいのですが、

まず土地はもともと自己所有との事ですが、取得時は購入ですか、相続等ですか？　取得時書類で取得価格がわかればそれが土地の取得費、わからなければ売却代金の土地売却部分の5％が取得費となります。売却価格の中の土地代は別記されていればその金額でいいですが、一括で記載されていると消費税額から建物部分を算出して差額を出すとか、評価額で按分するとかの作業が必要になります。

問題の建物ですが、「譲渡所得の内訳書　3面」2-（2）にあてはめて計算します。ここまではご承知のことと思います。
改修工事は何をどう改修したかで取得費とできるかできないかを判断します。適当なHPがありましたので貼っておきます。見た感じ（金額からの印象）では平成2年の分は取得費。17年は修繕費かなと思いますが。

http://www.panahome.jp/reform/owner/chintai/shisyutsu.html

売買代金（固定資産税未経過清算分をもらっていればそれを含める）-（土地取得費+建物取得費（リフォーム代を含む）-減価償却費）-譲渡費用＝譲渡収入となります。

譲渡費用（測量費他）は下記HPを確認してください。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3255.htm

申告書類を作ることは難しくないですが、取得費の判断は素人さんには難しいかもしれませんね。相談会でご相談されることをお勧めします（売却代金が480万ならそんなに利益は出ていないようにも思いますが）。

回答No.1

yana1945

私は、２０１０年１２月に戸建の売却を行いましたが、
新築時の請負契約書、１８年目のリフォームの請負契約書、
１９年目の雨漏り修理契約書等、
契約、費用支払いに関する、契約書、領収書、銀行通帳が
どれだけ集まるのかです。

私の妻は、結婚以来（当時）３４年間の銀行の通帳がとってあり、
それらをすべてそろえて、最後は、転居先の会計事務所に依頼
しました。
事前に自分で想定していたより、取得のための経費を８６０万円
多い確定申告の書類を作ってくれました。

修理なのか、リホームにあたるのかの判断、税務署への説明は
１回しか経験のない素人には難しいです。
１５．５万円の委託料で、手取りが２４０万円増えました。