農地を宅地に変更して家を建てる→税金などは？

質問

祖父の田を宅地に転用して家を建てようと思いますが、このとき土地の名義を自分にする生前贈与をしてから建てた方がよいか、祖父の名義のまま建てた方がよいかを教えていただけますか？

(1)生前贈与の場合・・・
土地の名義が自分になるので、後々相続税などがかからないので良いのかと。
田はそれほど大きくなく、生前贈与には税金がかからず登記費用数十万円がかかるそうです。
税金がかかるとしても宅地より安いと思うのですが。
また、もし売却するとなったらしやすいかとも思います。というか売れるんでしょうか？

(2)祖父の名義のまま建てる場合・・・
建てるときはお金がかからなくても、後に宅地としての大きな相続税がかかるのでは？
【また聞いた話では、建物は団信に入っていればローン債権者が亡くなってもローンはなくなりますが、土地が他人（祖父）名義であったため、残された家族が土地代（？）を払えなくなったらしいです。
←この話は後で考えたらよくわかりませんでした・・・】

素人なのでこのくらいしか考えられないのですが、どなたか参考になる意見があればよろしくお願いいたします。
他にもこうした方がいいよ！という方法があれば教えてください＾＾

※とりあえず税務署と農業委員会と市役所に聞く前に知識がほしいです。
　現在市街化調整区域+農業振興地域です。
　田は祖父の家の隣ですが、私は現在祖父とは違う市に住んでいて農業はしていません。

回答No.1

itou2618

私も素人ですが、農地を転用して家を建てたことありますので・・・
（１）の生前贈与は農業委員会の許可を得ないと贈与できません。
あなたが、農業を行うために贈与を受けるのなら許可されるでしょうが、そうではないですから難しいでしょう。
（２）の場合、
農地の一部、家を建てるのに必要な面積だけを宅地に地目変更するんですよね。
市街化調整区域かつ農業振興地域の宅地が、相続税を払えないような評価額になりますかね。
相続税が発生しない程度の評価額ではないでしょうか。
名義が祖父のままだと、固定資産税の納税通知書が祖父のところにいくので
固定資産税資産明細書の宅地ぶんの税額は払いましょう。
宅地をいずれ相続されるのでしょうが、相続登記のほうが登記費用がずいぶん安いですよ。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。
とても参考になりました(^^)