義父の土地に家を建てる時の税法上の注意点は？

質問

義父の土地に家を建てる場合の注意すべき点を教えて下さい。状況は以下のとおりです。
・義父名義の土地に家を建てる。
・土地名義は義父のまま。（税金が安く済むから名義変更は相続のとき、としている。）
・ローンを取組むが、土地の担保提供と義父の連帯保証は了承済。
・金銭の支援は受けない。
・土地の評価（実勢価格）は１千万から１千５百万程度。

このような状況下、懸念していることは、
(1)土地が実質贈与とみなされ、贈与税がかかってしまうのでしょうか？（もし贈与税がかかるのであれば、相続時も相続税がかかりのでしょうか？）
(2)そもそも義父名義のままのメリットってあるのでしょうか。特に(1)で贈与税がかかればメリットはなしってことですか？
(3)家の持分に妻を入れたら税制上何らの優遇はあるのでしょうか？
(4)土地の相続人は妻ですから、相続後土地の名義は妻となり、ローンの保証人は妻となるってことですか？
(5)その他、注意する点があれば教えて下さい。
お願いします。

回答No.2

tk-kubota

贈与税の課税は「贈与」が必要で、この場合は贈与とはなりませんから対象外です。
建物名義は、出資した者の名義となります。
共同出資ならば、その割合の持分権となります。
将来、相続が発生して、妻の土地となった場合は、妻は、抵当権の設定登記のままで相続することになるので、妻は、物上保証人（ローンが支払えないならば所有権を失うこと。）です。

回答No.1

noname#39684

(1)土地の名義が義父さんのままなので、贈与にはなりません。贈与税もかかりません。

(2)相続税よりも贈与税のほうが圧倒的に高率ですので、順当なら名義を変えるメリットは現実的にありません。通常のことであれば、その土地が確実に奥様に相続されるのか、文句を言う人が絶対いないのか、が最も重要です。

■縁起でもないですが、ありうる例として、奥様が義父さんより早くして亡くなられた場合、相続はあなたにはならない場合があります。また遺言などで指定されていたりすると全てが奥様のものにならない場合もあります。そのように相続まで待つと不確定要素が出てきます。じゃあ今名義を変えると相続税よりも高い贈与税を支払わなくてはなりません。不確定要素に対するリスク代のようなものです。

(3)家の持分は出資比率によります。お金を出してもいない奥様の持分とすることはできません。奥様への贈与税がかかってきます。

(4)ローンの保証人となるかどうかは自動的には決りません。けれども、奥様が「担保物件を相続する」ということです。とまり、担保と保証人は別です。もし、義父さんが亡くなり保証人がいなくなったら、別の保証人を要求されるかもしれません。それは奥様であっても、そうでなくても構いません。でも担保はその土地のままです。