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事業に当たるかどうかの判断
- 不動産収入がある場合、事業になるかどうかの判断基準は、国税庁のHP・タックアンサーにあります。
- 事業にあたるかどうかの判断の線引きは、社会通念上事業と称する程度の規模で行われているかどうかによって行われます。
- 具体的な基準としては、不動産の貸付けにおいては、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上である場合や、独立家屋の貸付けにおいてはおおむね5棟以上の場合、原則として事業とみなされます。
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setsuzeiです。 ＞不動産貸付業となる場合、65万円控除などはあるが、基本的に、事業に認定？されると、事業税の納税義務が発生し、メリットは無いと考えて宜しいのでしょうか？ 前の回答に書いたとおり、事業税の課税は基本的に「290万基準」に支配されます。 もちろん「５棟１０室」は判定材料とされますが、このあたりのまでの所得があれば「おおむねこの基準はクリアされている」というのが通常かと斟酌されます。 したがって事業税が課税されるレベルの所得があれば、「事業的規模」としてのメリットを享受したほうがトク、と私は思いますが…。 ＞賃貸目的でのワンルームマンションの購入、賃貸も、1件のみでも、事業税の対象でしょうか？ 通常、ワンルーム１室では事業税課税に至るまでの所得はありません！
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- 節税 大王（@setsuzei）
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税理士です。 この問題、ずっと以前から税務当局との間で各種の紛争を起こしています。 もともとこの「５棟１０室」という規模判定は相当昔に定められたようで、私の昔の師匠（国税ＯＢ）も「いつからあったかわからない」というシロモノです。 従って、この「５棟１０室」も今のような感覚ではなく、「三畳一間」とか「文化住宅」「棟割長屋」が基準。 ちょうど長屋を何棟か持っている「落語に出てくる大家さん」が事業的規模の想定です。 まったく現在と乖離した「お役所仕事」以外の何物でもありません。 私の事案で８階建てのビル１棟、年間売上１億近い物件を持っているオーナーに、「５棟１０室に満たないから適用しない」とのザレゴトをのたまう調査官がいました。 もちろん統括官相手に文句をつけ、解決したこともあります。 さて、実際の判断です。 これはあくまでも私の判断基準です。 (1) その収入で一家がまともなメシを喰えるか否か (2) 事務所・店舗等の賃貸なら消費税が課税されるか否か (3) 個人事業税が課税されるか否か これがおおよそ年間売上１０００万程度。これを下限と考えています。 実際にこの判断で事業否認されたことはありません。 但し地主で土地のみ賃貸している場合は別です。 また、これは私（クライアント）の判断と税務の判断がたまたま一致しているのであり、シチュエーション、地域性等の問題もあります。 あくまでもご参考までに。 ＞また、事業になれば、事業税が掛かると思いますが 事業税の課税基準は「控除前所得」で２９０万円です。 これは白色・青色申告、１０万円・６５万円控除、等は一切関係ありません。 また「５棟１０室」も判断要素です。
お礼
解りやすい、ページを紹介していただきありがとうございます。 すみません、もう一点教えてください 不動産貸付業となる場合、65万円控除などはあるが、 基本的に、事業に認定？されると、 事業税の納税義務が発生し、 メリットは無いと考えて宜しいのでしょうか？
- kumap2010
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Aさんに関しては事業にあたりません。 Bさんは(1)にあるように室数が合計10室以上であれば事業。 線引きは無いです。 土地購入→賃与 のように明らかに事業としてやってれば(1)(2)に該当しなくても事業ですし、 親の土地を相続してそれを親戚に賃与したなら事業にはなりません。
お礼
回答ありがとうございます。 ＞土地購入→賃与 のように明らかに事業としてやってれば(1)(2)に該当しなくても事業 とすると、賃貸目的でのワンルームマンションの購入、賃貸も、 1件のみでも、事業税の対象でしょうか？ ＞室数が合計10室以上であれば事業 例えば、工場の賃貸の場合、契約数でしょうか？、棟数でしょうか？ 教えていただければありがたいです。 よろしくお願いします。
お礼
御礼が遅くなり、失礼しました。 今後の不動産経営の参考にさせていただきます。 ありがとうございました。