後10年しか住めない借地契約の解決法・・・

質問

現在、住んでいる土地は祖父同士が明治時代に借地とし現在に至っている土地なのですが。
借地開始時期が不明から契約書は一切作成されておらず現在まで至ってます。
地主側から今後のこともあり改めて双方合意の上、本土地賃貸借契約書を作成するとともに本契約をしたいと地主が求めているのですが。ちなみに、家屋は祖父から父へ贈与さ1961年から50年の期間で、本土地賃貸借契約締結年月日から約10年間の期間と言うこは後10年しか住めないのですが。
この様な地主側の契約を結ばなければ為らないのでしょうか？

回答No.1

Bokkemon · ベストアンサー

借地借家法の定めより。まず、現行の借地借家法との関係を整理すると、

借地借家法　附則
（経過措置の原則）第四条
「特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する。ただし、附則
　第二条の規定による廃止前の建物保護に関する法律、借地法及び借家法の規定により生じた
　効力を妨げない。」
●原則新法適用ですが、旧法で認められた権利は新法でも有効、ということです。

（借地上の建物の朽廃に関する経過措置）第五条
「この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の
　朽廃による消滅に関しては、なお従前の例による。」
●借地権設定が旧法時代であれば、建物朽廃後の扱いは旧法によります。

（借地契約の更新に関する経過措置）第六条
「この法律の施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による。」
●借地権設定が旧法時代であれば、新法施行後の初回更新は旧法によります。

（建物の再築による借地権の期間の延長に関する経過措置）第七条
「この法律の施行前に設定された借地権について、その借地権の目的である土地の上の建物の
　滅失後の建物の築造による借地権の期間の延長に関してはなお、従前の例による。」
「２　第八条の規定（無断再築による解除）は、この法律の施行前に設定された借地権につい
　　　ては、適用しない。」
●借地権設定が旧法時代であれば、新法施行後の再築時の取扱は旧法によります。

以上を踏まえて新法を見て見ます。

（借地権の更新後の期間）
第4条 当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から10年（借地権
　　　の設定後の最初の更新にあっては、20年）とする。ただし、当事者がこれより長い期間
　　　を定めたときは、その期間とする。

■　新法の制定が平成三年ですから、その間の更新が無く、かつ特段の合意が無ければ、旧法
■　の適用を受けます。
□　旧法第５条
□　　当事者が契約を更新する場合においては借地権の存続期間は更新の時より起算し、堅固
□　　の建物（鉄筋コンクリートや石組造）については三十年、その他の建物については二十
□　　年とす。この場合においては第二条第一項但書の規定（期間満了前朽廃による借地権消
□　　滅）を準用す。
□　２　当事者が前項に規定する期間より長き期間を定めたるときはその定めに従う。
■　もし、途中に更新があれば、更新後の期間は10年です。

（借地契約の更新請求等）
第5条 借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、
　　　建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約
　　　を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この
　　　限りでない。
　２　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある
　　　場合に限り、前項と同様とする。
　３　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地
　　　権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項
　　　の規定を適用する。

■　新法適用後の初回更新かどうかによりますが、初回更新であれば上記と同様、旧法の適用
■　を受けます。
□　旧法第４条
□　　借地権消滅の場合において、借地権者が契約の更新を請求したるときは、建物ある場合
□　　に限り、前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるものと看做す。但し、土地
□　　所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由ある場合において、
□　　遅滞なく異議を述べたるときはこの限にあらず。
□　２　借地権者は、契約の更新なき場合においては時価を以て建物その他借地権者が権原に
□　　　よって土地に附属せしめたる物を買取るへきことを請求することを得
□　３　第５条第１項の規定は第１項の場合に此れを準用す
■　もし、途中に更新があれば、建物が存続する限り、契約更新があったと「みなされる」こ
■　とになります。この場合は原則どおり新法適用になります。「強行規定」といって、これ
■　に反する特約を結んでいても無効です。

（借地契約の更新拒絶の要件）
第6条 前条の異議は、借地権設定者及び借地権者が土地の使用を必要とする事情のほか、借地
　　　に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件とし
　　　て又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場
　　　合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べ
　　　ることができない。

■　この場合は原則どおり新法適用になります。「強行規定」といって、これに反する特約を
■　結んでいても無効です。契約解除は借地権者（地主）の自由になるわけではなく、正当事
■　由が必要で、正当事由があっても退去の補償金などを求めることができます。

（借地契約の更新後の建物の滅失による解約等）
第8条 契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は
　　　土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
　２　前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超
　　　えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地
　　　の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
　３　前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸
　　　借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。
　４　第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項
　　　に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する
　　　場合に限り、制限することができる。
　５　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者が
　　　する建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第二項の規定を適
　　　用する。

■　建物が朽廃してしまった場合には、旧法の適用になります。
□　旧第６条　借地権者借地権の消滅後土地の使用を継続する場合において、土地所有者が遅
□　　滞なく異議を述べざりしときは前契約と同一の条件を以て更に借地権を設定したるもの
□　　とみなす。この場合においては前条第１項の規定を準用す。
□　２　前項の場合において、建物あるときは土地所有は第４条第１項但書に規定する（正当）
□　　　事由あるに非ざれば異議を述ぶることを得ず。
□　旧法第７条
□　　借地権の消滅前建物が滅失したる場合において、残存期間を超えて存続すべき建物の築
□　　造に対し土地所有者が遅滞なく異議を述べざりしときは、借地権は建物滅失の日より起
□　　算し、堅固の建物については三十年間、その他の建物については二十年間存続す。但し、
□　　残存期間これより長きときはその期間による。
■　したがって、旧法における正当事由が無い限り、２０年間の更新になります。

１０年の期間は新法基準は満たしています。しかし、新法施行後の最初の更新であれば、２０年で設定するように求めることができます。
新法基準であっても、地主の自由で解除または更新拒否できるわけではなく、借地権者の建物が存続する以上、更新が前提になります。

このように、借地権者の権利が強すぎるために「定期借地権」という地主が一定期間経過後に自由に使える制度を創設して、土地の供給を促そうとしたほどです。

お礼

法律の内容を細かく書いていただき、ありがとうございます。
この度の回答を力強く感じ感謝しております。
今後もこの様な問題が続く事と思いますので。
お力添えを宜しくお願いいたします。
本当にありがとうございました。m(_ _)m