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借地権の契約更新方法と地主の要求に対する対応について
- 借地権の契約更新について教えてください。借地契約を更新しないと通告を受けた場合、明渡しを要求されることがあります。借地法によれば、契約期間を定めなかった場合は契約期間が30年とされていますが、地主の一方的な要求に応じて借地を明け渡さなければならないかどうかは異なります。
- 継続使用するための方法はありませんか？地主による更新拒絶を回避する方法を知りたいです。借地契約が定められていない場合、特定の手続きを経ることで使用権の継続を求めることができる場合があります。地主の要求に対して適切な対応をするためには、法律をよく理解しておくことが重要です。
- 地主の明渡し要求に対して補償などを求めることはできるのでしょうか？明渡し要求に対して補償を求めることは可能な場合があります。ただし、具体的な補償内容や額などは個別の契約や法律によって異なるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
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＞借地に建てた建物に独居していた父が他界した直後に地主から借地契約を「更新しない」と通告を受け明渡しを要求されました。 旧法借地権と拝察します。更新を拒むには正当事由が必要。これがまずは通らず、裁判でも地主が負けるというのが旧法借地権というものです。 ＞もとから借地契約はなく、借地開始年も曖昧なのですが、家を建ててから３０年になります。 契約書がなくても地代を払ってさえいれば立派な借地契約です。 ＞借地法を調べたところ「借地の契約期間を定めなかった場合は契約期間が３０年」となっています。 そのあとに20年の自動更新というのがついています。 ＞「地主の一方的な要求に応じて借地を無条件で明け渡さなければならない」ということでしょうか？ 全く大丈夫。父親の借地権を相続したわけですから。 ＞地主による更新拒絶を回避する方法を知りたいのですが・・・ まず引き続き地代を払う。地主がうけとらなければ地代を裁判所に供託する。 借地権は、賃貸借の期間満了後に賃借人（借地人）が継続して借りることを希望すれば、賃貸人（地主）は、正当事由がなければ契約の更新を拒否できないのが原則です。 つまり借地権は、地主に正当事由がない限り、借地借家法が強制的に、前と同一の条件で更新させてしまう。これを法定更新といいます。 ＞地主の明渡し要求に対して補償などを求めることはできるのでしょうか？ 更新できるのが原則だから心配無用ですが、正当事由で更新拒絶だれた場合は借地権の 買取りを請求できます。 借地権価格は、地域によって差がさりますが更地価格の6割から7割と決まっています。
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まず、やることは借地権の相続人を明確にすること。 そのためには建物の相続登記をすませることです。建物の登記簿を見れば借地開始時もわかります。 従来の旧法借地権の立ち退き請求で地主が勝った事例というのは極めて少ないと思います。 旧借地法では、「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他の正当事由」と 規定しています（借地法4条1項）。 この条文からすると、地主が自ら土地を使用する必要性が重要であるようにも読めますが、 「単に土地所有者側の事情ばかりでなく、借地権者側の事情をも参酌することを要し、たとえば、 土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合においても、土地の使用を継続することに つき、借地権者側がもつ必要性をも参酌した上、土地所有者の更新拒絶の主張の正当性を判定し なければならない。」（最大判昭37.6.6）とされています。 地主、借地人いずれも、その土地を利用する必要性が最も重要で、住居、営業等の生計の維持に 不可欠であるかどうか、土地の高度有効利用、立退料の提供の有無・金額、代替地の提供の有無、 借地人の転居の不利益の程度、過去に信頼関係を破壊するような背信行為があったか否か等の 事情を総合的に考慮して決められます。 借地人が空き家にしてあって一方地主がその土地を活用しなくてはいけない理由が明らかな場合は、若干地主が有利になるかもしれません。 賃借人をつけておくか自分で住むかしたほうが有利かもしれません。 借地人が更新を請求し、地主が更新を拒絶する場合に、更新拒絶に正当事由があると考える地主が、借地人に対し、期間満了による賃貸借契約の終了を根拠として、建物の収去と土地の明渡を求める訴訟を起こし、借地人がその裁判で正当事由を争うということになります。 法定更新を主張する借地人としては従前の地代を払い、地主が受け取らない場合は裁判所に供託する ことになります。 おそらく地主が新法と旧法を読み違えているのだと思います。地主の更新拒絶の理由を詳しく聞いて みるのもいいかもしれません。 単に期間が終了したからというのなら、旧法の規定を知らない可能性が高いです。 あるいは、借地人の相続を契機にあわよくば借地を終了させたいと試しに言ってきているのかも。 不動産、もしくは民法のわかる人間が間に立てば、実際に訴訟になって弁護士がつけば勝ち目がない ということがわかり、あきらめるか立退き料の交渉になるでしょう。 このとき相手は建物の買取を提示してくるかもしれませんが、従来この借地権を第三者に売却した場合（地主の了解は必要ですが）の価格（借地権価格）を算定しそれで交渉すべきです。 もちろん法定更新を勝ち取って借地権を十分に活用すべきであることは言うまでもありません。
お礼
ありがとうございます。大変参考になりました。
補足
ご回答ありがとうございます。大変参考になり、気が楽になりましたが、まだ少し不安がありますのでもう少しお教えいただけないでしょうか…。 ＞更新を拒むには正当事由が必要。 地主は更新拒否の理由を言いません。こちらは当分空き家の状態で建物を維持することになり、こちらの更新希望の理由は特にありませんが、こちらの申立ての理由は弱くはありませんか？ ＞借地権の買取りを請求できます。 地主が「更新しません」と言っていますので、「買い取って下さい」って言ってもおかしくはないのですか？ 更新拒否しながらも買取りもしない場合は無視して地代を払い続ければ問題なく借地を継続使用できるのでしょうか？ よろしくお教え下さい。