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借地の売買価格について
- 借地権者から借地の売買を申し出られた場合、借地権の評価と売買価格を考える必要があります。
- 定期借地権と普通借地権の違いについて教えてください。
- 借地権付き土地の評価方法について教えてください。
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かなりデリケートな案件ですが、文面から推測して回答します また論点が多いので整理して回答します (1)借地権の存続について 昭和50年に契約開始しているのであれば、旧借地借家法の適用となりますので、平成4年＊＊＊から定期借地権制度のくだりは、間違いです。あくまで旧借地借家法の範囲内となります。30年の契約となっておりましたが、その後両者合意の元での解除がなされておりませんので、自動更新となり、堅固建物であれば30年、非堅固建物であれば20年延長となります。 (2)建物取り壊しての返還 旧法では11条（だったかな？）の強行規定により、借地人に不利な条項は無効となり、建物取り壊し返還は無効となると思います。その代わり貸地人には建物買取請求権が生じます。実務的には30年以上経過している建物については、往々にして建物価値ゼロのようです 以上より、現在も普通借地権が存続しているものと考えていいと思います。 では土地価格について (1)不動産鑑定の規定では、借地人が底地（借りている土地の所有権）を買い取る場合の鑑定評価は”限定価格”といって、世間一般で言われる、ただの借地権又は底地を買うという金額に当てはまりません。 借地権者が底地を買い取ることによって、土地・建物が一体として完全所有権となるプレミアを付加するべきです。ですので通常の借地権価格以上完全所有権価格以下の間程度と思われます (2)借地権の価格で質問1）、2）については、路線価はあくまで路線価です。ここで言うところの路線価とは相続税路線価だとは思いますが、これは相続税を課すときに用いられるのもなので、市場価格よりも低い価格と思っていいです。一般的には相続税路線価÷0.8＝市場価格と考えられておりますが、地域によっては路線価の1.5倍とか2倍とかが市場価格と言われる地域もありますので、適正な機関に調べてもらった方がいいでしょう。 あと、認識に祖語があるかもしれませんが、質問者様は借地権のついている土地の所有権をお持ちなので、”底地”となり、借地権割合では算出されません 借地権割合が70％であるならば、土地価格×（1-30％） が正しい認識です (3)地代に応じた利益還元法ですが、簡単な数式をお伝えします {（地代×12カ月）-固定資産税額}÷2％～5％＝借地権付きの土地価格 となります。 土地の賃貸の場合、建物賃貸と異なり、建物の維持・修繕・管理が不要であることなどから、経費が固定資産税のみで、リスクが少ないため金利はやや低めと考えられております。 結論 (1)現在は旧借地借家法が適用されております。定期借地権云々を言うのは、勉強不足！ (2)路線価に借地権割合を掛けた価格ですが、購入者からすれば、借地権は既に持っておりますので、改めて買う必要はありません。上記で説明しておりますが、借地権とは対極にある底地になります。これも勉強不足！ (3)売買価格で路線価持ち出す時点で、安く買いたたこうという魂胆が見えております アドバイスとしては、相手の言い分はを飲まず、特に性急に当該土地を使用しないのであれば、このまま借地権を存続させて地代収入を得るのも一つの手だと思います。 また、先方から買いたい言ってきているにも関わらず、安く買いたたこうなんてセコイ魂胆の方には売る必要はないかもしれませんね。普通は逆なのではないでしょうか？ 以上、感情に任せて余計なことまで書いてしまった感もありますが、然るべきところに改めて相談なさった方がいいと思います。
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- y-bankrupt
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大変失礼しました ご指摘のとおり、底地価格は、借地権割合が70％の場合「市場価格×0.3」ですね それから、勉強不足と表記いたしましたが、質問者様に対してではなく、生半可な法律知識を振りかざして、自分に有利に歪曲して解釈している相手方にたいしてのものです。不快な思いをさせてしまいましたら、申し訳ありません。 因みに底地を売却するケースとしては、相続発生時に相続人多数で、現金で分配するために売却というのが多く出逢っております。
お礼
何度もすいません、助かります ありがとうございました。
お礼
大変 分りやすい説明、有難うございます。仰る通り勉強不足でした、助言を参考に考えます。感謝いたします。 回答分の「借地権割合が70％であるならば、土地価格×（1-30％） が正しい認識です」は（１－７０％）の間違えですよね？