民法の附合

質問

父所有の家屋に長男の資金を持って増築する場合の課税関係について
教えていただきたいのですが、

増築前の家屋の価額と増築部分の家屋の価額の比率により、父と長男のその家屋に対する持分比に応じる共有登記をした場合、
贈与税（負担付贈与）と譲渡所得が生じるとある本には書いてありましたが、贈与税が生じることには理解できるのですが、譲渡所得が生じる理由がいまいちよく分かりません。「父は長男に対して既存の建物の譲渡（権利変動）があったとして、譲渡所得税が発生する」とありましたが、この課税関係は贈与税が双方に賦課されることで精算済みではないのでしょうか・・・？

よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#135013 · ベストアンサー

例えば・・・この違いは何かを考えてみて下さい。
１．ＡさんがＢさんに「１００円あげるからそのそのガム下さい」と言う場合と
２・ＢさんがＡさんに「ガムを１００円で売りました」という場合です。

どこか違いますか？
１．はＡさんからみれば、１００円をあげることの負担付き贈与であり２．はＢさんからみれば　ガムの譲渡なのです。

さて、今回の件で言えば、質問者が単に増改築資金を父に贈与すれば単純な　子→父への贈与であり、増改築資金の贈与に伴い持分移転をすれば、子→父への負担付贈与であると同時に父→子への持分譲渡とみなされるのです。

　負担付贈与の場合には贈与金額と負担額との差額について贈与税の課税対象となりますので、今回の増改築資金の全額に贈与税の課税が課せられるわけではありません。
仮に資金と持分が等価であればもちろん贈与税は発生しないことになります。
この場合持分の評価は固定資産税評価ではなく、あくまで時価となります。すなわち譲渡計算だからです。

　附合ということについては深くご説明致しません。
　多分ご理解頂いていると思うからです。

お礼

例示が簡潔なものでよく分かりました。
ありがとうございました。

回答No.3

misugijun

増築に際して、増築前の家屋の価額と増築費相当額の比率により、お父様と長男がその家屋に対する持分比を算定して共有登記とした場合、相互間で贈与税は課せられないと思いますが、増築前の家屋の評価額の内、長男の持分となった割合相当分が譲渡となるのではないでしょうか。

当初、お父様が持分100％で時価100万の家屋を所有。
今回、長男が900万円拠出して増築。
各々の価額に応じて持分登記（共有登記）。父：10％　長男：90％
ここで、お父様について当初の家屋100万円の内、持分の90％を90万円（100万円×90％）で長男に譲渡したとの解釈が成り立つ。
こういうことではないでしょうか。

区分登記が可能な二世帯住宅でも無い限り、附合の障壁は仕方が無いのでしょうか。

お礼

譲渡の解釈分かりました。
ありがとうございました。

回答No.1

moonliver_2005

＞この課税関係は贈与税が双方に賦課されることで精算済みではないのでしょうか・・・？

著者のロジックは次のようなものと推定します。
１工事費について子から親に贈与が行われた
２工事完成後、増築部分の100%は父の所有物となっった。
３共有登記によって、家全体の共有持分権が親から子へ譲渡された。
こういうロジックでは譲渡所得が生じていることは明らかということができるでしょう。この課税関係は贈与税が双方に賦課されることで精算済みということはできないでしょう。

しかしこのロジックは簡単に打ち破れます。増築工事の契約者に建物の所有者たる親ではなく、工事資金の負担者である子がなればよいのです。

そうすると、１の贈与がまず否定されます。２の増築部分の所有権は子が１００％所有は明らかですから、２も否定されます。

３については、建物既存部分と増築部分の面積割合に応じて共有持分権登記、及び、増築を原因とする建物の面積変更登記を同時に実行する限り、譲渡登記ではありえなくなり、これも否定されます。

ただし「この工事契約名義が子であるということは偽装である。実質資金負担者は親である。そうでないというなら、子が資金を全額拠出したというなら、それを証拠で示せ」と税務署が言う可能性がありますから、資金の拠出をうらずけるすべての事実を示す文書、預金通帳などは捨てないでいつでも税務署に提示できる状態で保管しておく必要があります。手っ取り早くは、たとえ自己資金があっても、工事代金全額を銀行ローンでまかなうと、税務署はぐうのねも出ないでしょう。

増築工事を子の銀行ローンでまかなう場合、増築面積が５０平米以下であっても、期間が１０年以上である限り、これ以外の条件を無視すれば、「住宅ローン控除」を受けれれて、銀行ローンの金利を１％下げる効果が期待できることに留意してください。共有持分権の性質から、家全体の面積が対象面積となるからでしょう。

私の場合、低金利でしたので（今でも低金利かもしれません）会社の住宅融資と銀行ローンを併用利用して全額調達し、これで余った自己資金はすべて長期保有前提の資産株の購入に充て「贈与である」と絶対税務署に言わせない方策をとりました。（厳密には増築ではなく２世帯住宅の建築でしたから、贈与税をとても警戒していました）

株に投資したのは、自己資金は、余ったことになって海外旅行とかの結局無駄なことに使ってしまうと考えたからです。銀行ローンを完済したとき、この資産株も長期保有で値上がりして、私の資産形成に大きく役立ちました。

お礼

事例を踏まえた回答をしていただき
ありがとうございました。