生前贈与について

質問

このたび親名義の家を息子である私がリフォームすることになりました
現在家の評価額については　土地730万　家屋170万です
リフォーム費用は1700万なので　土地はおやのままで家屋のみの持分を　９（私）：１（親）に移転しようと思っています
しかしながら　持分移転の際に親へ譲渡所得税が発生するのではないかと思っております　　

ここでいくつか質問があります
(1)この譲渡所得税は発生するのか
(2)譲渡所得税対策として　相続時精算課税制度で対応可能か
(3)その他の対応策があるのか
極力費用負担が無い方向で考えていきたいと思っております

よい回答があればよろしくおねがいします　またアドバイス等あればたすかります

回答No.6

hata79

結論的に贈与も譲渡も発生しないのでは、ありませんよ。
勘違いされてます。

家があり、それは父の所有権が１００％です。
それにリフォームをすると、家の価値は高くなります。
価値が高くなった分は「リフォーム代を支払った人から父への贈与」と判定されてしまいます。
これは、父にリフォーム代を贈与したのと同じ行為になるからです。

贈与したのではなく「自分のものである」ことを示すために、家のリフォームによって価値が増加した分所有するのです。
これが持分と云うわけです。

１７０万円の価値のものに１，７００万円かけたので、合計１，８７０万円になったとして、１１分の１を父のものとし、１１分の１０を自分のものとする計算もありますし、もっと合理的な計算もあるでしょう。
要は「リフォーム代金分だけは、その費用を出した人のものである」とすれば、贈与税は発生しないということです。

父と子がお互いに「持分はこれだけづつだ」と納得してれば良い話ですが、税務当局に対抗するためには「所有権登記」が必要です。そのため父と子が共有してるという「所有権登記」が必要です。
登記は司法書士が専門ですから相談されると良いと思います。

お礼

回答ありがとうございました

回答の通り細部は司法書士に持ち分の数字は相談しようと思ってましたが
リフォーム費用にあわせて持ち分を自分に移転し 親と共有登記の予定です

わざわざありがとうございました

回答No.5

mnb098

訂正

誤　1/9贈与にして110万円との差額・・

正　9/10贈与にして110万円との差額・・

でお願いします。

お礼

９/１０贈与で理解できました　ありがとうございます

回答No.4

mnb098

このような質問は過去にもいくつもあります。
最終的に170：1700とはならずリフォーム前の評価：リフォーム後の評価の持分が理想的ではあります。
登記上の名義の移転は先にして置かないといけないということはご理解されているようです。

ここで名義の移転の原因を贈与とするのか売却(譲渡)とするのかと言う事が区別できていないと言うところに、この質問が発生しているのだろうと言えます。

1700万円を投入するので父への贈与が発生しないようにするつもりということなら、1/9贈与にして110万円との差額43万円は逆に父に現金で渡しましたとすれば、「贈与税」も「譲渡所得」も発生しないという考え方でよいと言う事になります。

譲渡、贈与をしっかり混同することなく理解されることは必要だと思います。

お礼

回答ありがとうございました
譲渡と贈与をしっかり理解しなければならないみたいですね
贈与も譲渡も発生しない一番の良い方法で考えていこうと思います

回答No.3

hata79

家をリフォームしたので、家の価値が上がります。
そのため、家全体の価値のうち、元々の所有者と価値を上げた費用を出した人とが所有権を持つ割合が変わったというだけです。
固定資産評価額が１７０万円の家屋に、１，７００万円のリフォームをしたなら、１０：１が持分按分率になりませんか。
９：１でも「まあ、いいか」というものでしょう。

贈与税の問題も、譲渡所得の問題も発生しません。
相続時精算課税の選択は「贈与税の問題」ですので、発生しません。

リフォーム代金を「所有権登記、共有にする」と処理することで、クリアーできてます。
なお土地の評価額は、親の土地にこの家が建つということですので、使用貸借になるため、無関係です。

お礼

回答ありがとうございます
結論的に贈与も譲渡も発生しないようですね

リフォーム代金を「所有権登記、共有にする」という意味・内容を詳しく教えてもらえたら非常に助かります
自分でも調べてみます　　ありがとうございました

回答No.2

mukaiyama

＞現在家の評価額については　土地730万　家屋170万…

なんの評価額ですか。
贈与税や相続税の判断材料となる評価方法は、
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞(1)この譲渡所得税は発生するのか…

ご質問文が理解しにくいですが、親は儲かるのですか。
その家を親が買ったときの値段 (厳密には少々違うが) より高く売れて親に利益が出たのなら、譲渡による所得税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

＞(2)譲渡所得税対策として　相続時精算課税制度で…

相続時精算課税制度とは、贈与税に呼応するものです。
譲渡所得税対策とはなりません。

＞(3)その他の対応策があるのか…

結局、親の資産は増えるのですか減るのですか。
それとも代わらないのですか。

親の資産を減らして無償で子がもらうなら、贈与税を考える必要があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

細かく回答ありがとうございました

『タックスアンサー』を参考にしてみます

回答No.1

yutaka0606

ここまで個別具体的な話なら、所轄税務署の個人課税担当に

どうなるのかを質問してみると良いでしょう。

ただし(3)については税務署の職員の立場でこうすると税金が

少ないですよなんてお話はできませんから、税理士さんに相

談してくださいとなるかもしれません。

お礼

回答ありがとうございました

一度 税理士のほうに相談してみようと思います