不動産の贈与

質問

実母名義の家屋を、子夫婦に贈与後、リフォーム予定です。実母は65歳未満の為、相続時精算課税制度もつかえないし、住宅ローンの関係上、贈与の手続きをとる予定です。

家屋の固定資産税評価額は360万。
贈与税の問題から、妻110万　夫250万の持分で贈与したいと思っています。3/10：7/10で共有登記すれば、妻分については、贈与税は支払わなくてもよいですか？
贈与税の申告書には、110万と記載していいんでしょうか？
きちんと区分できる現金と違う為、混乱しています。
（ローン控除がその割合になることは、了承済みです。）

回答No.1

noname#17334

ちょっと自信がないのですが、家屋の場合、時価評価でやっていいとおもいます。
いきなり、税務署に聞いてしまっても問題ないとはおもいますが・・・
いずれにしろ固定資産税評価額を使うのは無意味です。

基本的に、古い家屋にには、固定資産税評価額はついていても、いわゆる不動産
業者の行う査定額よりも大幅に上回るケースが多いようです。

こういう手順でお考えになったらいかがでしょうか。

(1)土地（借地の場合借地権ごと）と建物ごと、売却する場合の
　　査定額を２社以上の地元の不動産業者からとります。（無料）
　　その場合、土地いくら建物いくらと出してもらいますが
　　建物が20年超えていると、ゼロ円評価もありえます。
(2)念のため、建物の取得価格から、減価償却した後の価格を
　　計算しておきます。耐用年数を28年として
　　新築時１５００万円　万円で取得した家ならば1割の残存価値１５０万円
　　を残して1350万円を28年で割った数に経過年数をかけて控除します。
　　築2３年ならば1109万円を1500万円から引いて391万円

(1)と(2)では(1)が小さいと思います。もともと土地と建物を分離して売ること自体
不動産的にありえないことですから、建物を譲渡されることで土地の権利も
くっついてくる（法定地上権）のです。
本件では、お母様名義の土地でありましょうから、この場合使用貸借ということ
で問題ありません。

(3)仮に、上記で300万円という評価が出てきたとします。
　そこで、お母様と建物の譲渡契約書を結びます。
　ここで、代価の支払いを3年とか5年の分割払いとする。と書いておくのです。

　文房具屋に不動産売買契約の標準書式は売っています。あるいは登記を
　　頼む、司法書士の先生に用意してもらってもいいでしょう。
　そこで、300万円の売買契約を行い。譲渡契約書をもって建物の所有権移転登記を
　すませて、それから、リフォームローンの金銭消費貸借契約を行います。

(4)300万円が仮に６６０万円でもかまいません。年間の支払いが110万円以下になるように
　　しておいて、実際には、毎年贈与の基礎控除額110万円を適用して、実際には代価を
　　しはらわずに、譲渡を受けます。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4408.htm