共有名義の自宅のリフォームに係る名義変更

質問

父、主人、私が共有で所有する自宅に
主人がローンを組みリフォームしました。
リフォーム後に父、私の持ち分相当に対するローン額が
主人からの贈与とみなされるということを知りました。
知っていれば先に名義変更をしていたので
税務署に問い合わせたところ、
今から錯誤登記または贈与登記で持ち分を変更すればよい(父・私の持ち分を主人へ）
とのことでした。

リフォーム金額は１４００万円。

現在の持ち分は以下の通りです。

父の持ち分　５０分の３０
主人の持ち分　５０分の１８
私の持ち分　　５０分の２

自宅の評価額（未償却残高）からすると、
父の持ち分を主人に譲渡すれば
譲渡税はかからないだろう、とのことでした。
父から主人への譲渡は下記（A)を（B)で相殺する、
という理解で正しいのでしょうか？

(A) 未償却残高（１０００万）の父の持ち分相当額　= 1000万　ｘ　30/50 = 600万
(B) 父の持ち分に対するリフォーム金額　= 1400万　ｘ　30/50 = 840万

上記をベースに、父の持ち分を主人の持ち分に移し、
主人の持ち分を５０分の４８にして問題ないのでしょうか。
私の持ち分については贈与税非課税なので
このままにしようと思っています。

登記方法に関しては、錯誤登記でも贈与登記でも安い方で良い、
後で説明できれば問題ない、と言われましたが大丈夫でしょうか？

持ち分の変更後、リフォームローン控除の申請をする予定です。

分かりにくい説明で申し訳ありません。また、誤解もあるかもしれません。
ご教示のほどよろしくお願いいたします。

回答No.1

star460219

＞父から主人への譲渡は下記（A)を（B)で相殺する、という理解で正しいのでしょうか？

　　そんな都合の良い解釈はありません。

　　錯誤でも贈与でも、先に父親から贈与を受けた形にすれば、そこに贈与税が発生します。
　　父から子への贈与です。

　　持分を変えないままでは、子から父への贈与となります。

　　従って、あなたが解釈しているようにはなりません。

　　どちらかが贈与税を納税する形となります。

　　納税を先延ばしする方法としては、相続時精算課税というものもあります。

　　父親の持分を子供へ贈与するが、その精算は相続でします・・という制度です。
　　これによって、贈与税を納める必要がなくなります。

　　誤解されては困りますが、税金を納めなくても良いという制度ではありません。
　　先延ばしにする・・という制度です。
　　仮に、父親の財産が基礎控除内で収まるような場合は、結果納税しなくて良い
　　という事もあります。

　　専門家に相談せずに先走ってしまったようですが、素人では対処は難しいと思われます。
　　お近くの税理士に相談された方が賢明かと思われます。

お礼

早速ご回答いただきありがとうございます。
誤解があったようですね。
また、自宅の評価額は未償却残高ではなく
固定資産税評価額でよいようですね。
それで行くと贈与という形にしても
それほど贈与税はかからないようですので
その方向で検討しようかと思います。
再度税理士の方に相談します。

ありがとうございました。