ローン付きマイホームの名義変更。どの方法が１番節約？

質問

不振だった自営業を廃業し転職した主人ですが、勤めた会社は歩合給で手取りが少なく２世帯住宅ローンが払えない状態です。主人と義父が連帯債務者、実家の父が保証人（土地の名義人）ですが実際住んでる主人と義父はローン銀行に対し「払えない」と言った為、実家父に請求がきました。実家父は「責任を取るつもりはあるが条件付き」と言います。条件とは、家屋名義を(1)妻の私か(2)実家父か(3)私の兄（父は高齢、私はパート勤務でローン契約不可の為、兄の名義でローン組み直し支払い）いずれかに変更し主人と離婚する事（何度か実家父が夫の借金を肩代わりしたが経営改善努力をしなかったため）です。離婚前に夫婦間の名義変更か、離婚時の財産分与か、保証人の父に名義変更等々、どのタイミングで誰の名義に変更するのが最も税金等が少ないでしょうか？

回答No.2

moonliver_2005

再びNo1です。

＞実家に責任の順番が廻ってきたからには他人に貸して新たなローン返済をするしかないだろうと考えてます。

これが私も一番お勧めです。

＞離婚する以上義父にも引っ越してもらいたいのですが。なんとか穏やかに解決したいのです。

家の問題の一番穏やかな解決は、普通の人の常識とやや変わりますが、裁判による方法と今から考えて、覚悟されておくと良いでしょう。家賃タダで住んでいた家を簡単には明け渡すはずがないです。普通の人ならテコでも動きたくないと考えても仕方がありません。

法律的には、「家屋明け渡し訴訟」ということになりますが、その前に形式的にでも電話や手紙で明け渡しを催促し、その上で弁護士に依頼して法的手段の手順です。この覚悟で相手にのぞめば意外にすんなり明け渡してくれることも有り得ますが、強い決意でのぞむことが早期解決になります。

今の時代、離婚はやむを得ないし珍しいことでもありません。この問題を早く決着させて、新しい伴侶を見つけても良いでしょう。再婚相手は結婚相談所が最近は充実しているようですから、お子さんがいても、時間をかければ良い人が見つかるでしょう。再婚する気がなければ、仕事に打ち込みましょう。子育てに頑張りましょう。人生は長いです！お子さんのためにも、明るく前向きに生きましょう！

回答No.1

moonliver_2005

＞離婚前に夫婦間の名義変更か、
婚姻期間が20年以上で建物価値が2000万円以下か不明ですが、もしそうなら贈与税ゼロで夫の方が質問者さんに贈与できます
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4452.htm
建物価値は何で計るかが問題ですが、私は固定資産税評価額と思いますが、HPに書いていないので税務署に聞いてみてください。
＞離婚時の財産分与か、
離婚後、この家を誰が使うかが問題でしょう。離婚しても現在通り使うのなら、税務署は「偽装離婚だ！」と言い出しかねません。そうすると義父の方とその使用部分家屋について賃貸借契約を締結しておき、賃料を義父の方が支払う必要があるでしょう。これを払えるかどうか、私は心配します。お父上はこの賃料についてどうお考えでしょうか？賃料はいらないとおっしゃるなら契約書だけの形式的問題になります。ただ賃料不払いを無制限に認めていると、後日家を明け渡せということができなくなって、何のための名義変更だったか判らなくなる問題が起こりえるでしょう。
　上の問題を除き、税金の上ではこの方法が無条件で一番有利でしょう。協議離婚書を作成し離婚条件をしっかり文書化しておくと良いでしょう。質問者さんは基本的に婚姻後形成された財産の半額を受け取れる権利がありますから、もし不足なら慰謝料などの名目を追加して不動産取得税をゼロにできるでしょう。

協議離婚書の作成には弁護士さんとか司法書士さんを依頼すべきでしょう。本件とにかくややこしいです。裁判ではないですから費用はそれほど高額ではないでしょう。

＞保証人の父に名義変更
ご高齢なら、名義変更後相続税問題が起こりえるでしょう。不動産取得税も発生することになります。同様に離婚後、この家を誰が使うかが問題でしょう。

＞兄に名義変更
兄の方に不動産取得税が発生することになります。同様に離婚後、この家を誰が使うかが問題でしょう。

本件、単なる節税問題だけでなく、この2世帯住宅の居住問題、離婚条件など複雑にからみあっています。それと何と言ってもキーパーソンは質問者さんのお父上です。お父上が良いとする弁護士さんを入れて、弁護士さんの意見を参考に事を進めることをお勧めします。

最後に離婚することで本件本当に納得されておられますか？もしnoなら、お父上の条件を一切拒否する方法が残っています。そうすると銀行は、お父上がどうしても払わないとおっしゃるなら、お父上の財産を差し押さえることになります。銀行にとってお父上の条件など何の関係もありません。連帯保証人となっている以上言い訳できないのです。

お父上はいずれお亡くなりになります。ご主人が質問者さんにとりかけがえのない人で、浮気したり暴力振るったりして質問者さんを裏切るようなことをしていないのなら・・・・連帯保証人の義務をお父上にしょっていただいて・・・・私だったら迷います。

補足

早速の回答ありがとうございます。結婚24年の間、6回転職した主人（自営や代理店営業で行き詰ると転職、又は元の仕事に戻る）はその度に私や親から「夢を見ず地道に給料取りを」と言われても聞く耳を持たず、ココ１０年程は金銭が原因の夫婦喧嘩が耐えませんでした。金融公庫に営業資金名で借金、問屋への支払いが出来ないと言っては親から借金、挙句には家族や親に内緒で家屋を抵当に入れて高利貸しからも借金をしてぃました。支払いが滞り請求の電話や郵便物が来るようになり、その事が発覚した去年の夏に、実は私から実家父に「離婚したい」と伝えましたが「子供もいるんだからだめだ」と言われ、孫のためにずっと住宅ローンを実家父が弁済してくれています。住宅を売るにしても高利貸しの抵当がついていては・・と半年かけて（結局は一括返済）抵当をはずしてくれました。その間夫と義父は沈黙したまま何もせず、自分達でローンも払ってない家に今も住み続けています。その態度に呆れ果てた実家父は離婚に賛成してくれたのです。夫は自力での支払いは無理だと言い、(1)名義変更(2)家の明け渡し(3)離婚、を納得し、離婚後は自己破産手続きをするとの事です。義父はこの件について誰とも話そうとしません（ローン銀行からの呼び出しにも自分は会う気はないと電話にも出ないし、夫には自分でなんとかしろと怒鳴り散らすだけです）義父は住宅建築時の頭金として出して貰った１千万円をどうやら自分の居住分の支払いと理由づけてる様なのです。実家父は義父から一度も借地料を貰ってませんし、実家に責任の順番が廻ってきたからには他人に貸して新たなローン返済をするしかないだろうと考えてます。離婚する以上義父にも引っ越してもらいたいのですが。なんとか穏やかに解決したいのです。