連帯保証人への名義変更

質問

昨年、父の名義の土地に、兄が２５００万円を３５年ローンで銀行から借り入れて住宅を建てました。そこに両親と兄と私で住んでいました。しかし、今年の３月に父と兄とが大喧嘩をした末、兄が家を出て行き父が毎月のローン支払い分を引き落とし口座に振り込んでいる状態で過ごしております。父はこのまま自分が払うなら名義を自分に変更したいと言っているのですが、可能でしょうか？父は兄が住宅ローンを組む際の連帯保証人になっており、また、土地も住宅も抵当に入っております。保証会社に保証料を支払っています。
兄は、今後も自分が支払って住むつもりもないとの事です。
わかりづらい文で申し訳ございませんが、以下質問したい事をまとてみます。
(1)住宅を連帯保証人である父の名義に変更は可能なのか。
(2)父は現在６６歳年金生活者であるため、３５年支払いは無理と思われますが、銀行は支払い方法の相談にのってくれるでしょうか。（現在一括返済をする余裕はないです。）
(3)父が支払い不能になった場合住宅はどうなるのでしょうか。
(4)私が父に代わり残債を返済する方法がありますでしょうか。
大変長くなりましたが、宜しくお願いします。

回答No.1

inotarougoo · ベストアンサー

抵当に入っている以上現段階での実際の持ち主は銀行さんと考えたほうが良いでしょう。
しかしお父様が支払っているからといって、お父様がそのローンを
肩代わりするわけにはいきません。
お父様の年収や、年齢を考えるとお父様が３５年のローンを組めませんよね。

住宅の施工契約・ローン契約はあくまでもお兄さんとの契約であり、
それらは親族間であろうと勝手に契約変更できません。
支払いを拒否した以上は、お兄さんの権利は今まで支払った分しかありません。
今後の支払いを拒否したのであれば、登記上の登録と
銀行とのローン契約を振り出しに戻ってやり直しです。
（1）抵当に入っている以上お父様の支払能力しだいでしょう
（２）おそらく無理です
（3）銀行が持っていって競売処分です
　　ただ土地はお父様の物なので、賃貸にして家賃収入で返済するか、
土地も銀行に渡して、一緒に競売処分するかだと思います。
しかし、銀行から出てきた物権は（抵当付）思いっきり叩かれて処分されます。
今のご時世土地代も額面通りには戻ってこないでしょう。
私だったら住宅３０００万＋土地３０００万だとしたら、
新築を考慮しても、４０００万円以上では買いません。
土地代が１０００万円だとしたら、２０００万円以下を希望します。
（４）あなたの返済能力次第でしょう。
　　　あなたが同居をする意思があれば、この方法を選択されるのがベストではないでしょうか？

この場合にもお兄様とお父様が支払った分はしっかりと記録しておき、
あなたからお父様への返還は必要ないでしょうが、
お兄様への返還はしっかりしておかないと税務上の問題が発生するかもしれません。

補足

早速のご回答ありがとうございます。抵当に入っている以上、自分の持ち物ではないと認識した上で、考えて行かなければ行けませんね。
(1)と(4)について補足質問ですが、
(1)仮に父が支払い能力があると認めてもらった後、所有権移転をした場合、贈与税がかかりますか。
(4)もし私が今後も同居していくならば、兄から私への売買をするべきなのでしょうか。また、別の方法がありますでしょうか。

実は、来年に私が結婚をし遠方へ引っ越す予定になっています。
ですが、両親には今まで苦労してきた分、生涯、今の新築の家に住んでもらいたいとも願っており、私が出来る金銭的工面は可能な限り実行していきたいとも考えております。現在は無職ですが、残債を完済するほどの蓄えはありませんが、いくぶんかの貯蓄はあります。余談になりましたが、よろしくお願いします。

回答No.6

chakuro

1→金利云々は、当初契約も変更の契約も、債務者と債権者とで話し合うことなので、このときに、お兄さんが何もしないと銀行も困ってしまうとは思いますが、実質的に誰が支払っているのかとかそういうことは、ちゃんと毎月お金が落ちている限りは、債権者にはどうでもいいことです。
２→保証会社は、将来、完済する人からも、将来、払えなくなる人からも保証料をもらっています。この金額は、確率論的なもので決まっていて、支払い停止に陥った人が出れば、銀行から代位弁済を請求されて、それに応じて、代わりに支払いますが、それでも全体としては、利益が出ます。
債務者と保証会社の間に直接のやり取りが生じるのは、この代位弁済が行なわれてからの話です。

お礼

色々と細かい事まで教えて頂き誠にありがとうございました。大変感謝致しております。先週、父が弁護士の無料相談にて伺った際にはあまり詳しく聞けなかったとの事で、足ふみ状態でしたが、非常に参考になりました。ありがとうございました。

回答No.5

chakuro

蛇足ですが、直接、弁護士等へ相談するべき問題かと思われます。

回答No.4

chakuro

＜兄が他で借金した時に家を押さえられるのではないかなど兄に対するリスクを強く感じており、早急に家の名義変更を出来るものならしたいと言っておりましたもので＞
昨年組んだばかりのローンということですから、多額の繰上げ返済をしない限り、当面は、不動産の価値は、現在の住宅ローン融資先が独占的に把握している状況であれば、その他債権者の差押は現実味がありません。お兄さんが今すぐ破産しても、そういう意味では心配ありません。裁判所は、家の処分については、銀行の意向に任せる形になり、銀行は、回収不能分が出るのであれば、競売は避け、それこそ、引き落とし口座を連帯保証人であるお父さん名義の口座に変更することをお父さんにお願いしますし、支払い責任者が破産によって一人減るので、そのタイミングであなたが、新しい保証人になっておけば、（２）（４）についても、将来的に可能性が出てきます。
そういうわけですから、住宅ローンが家の時価を上回っている限りは、ご心配しているような形で浮き足立つ必要はありません。
しかし、既存所有の土地の上に、建物建築代金相当額のみ融資を受けているとのことでしょうから、土地・建物の時価合計は、2500万円以上あるのかとも思われますので、その場合は話が別なんですが。
建物の名義を書き換えるには、お兄さんのほうにもそれに応じる意思がないといけません。
お兄さんが名義変更に応じるとして、贈与になるので、贈与税の問題も出てきます。ただし、これも、多額のローンがあることから、たいした額にならないこともありますが、税務署に確認が必要です。
ローンをお父さんが払っていくのは、お父さんも連帯保証人であり、主債務者が支払わないので、自分にも責務があり、仕方なく支払うのですから、ローン返済金は、お兄さんに対する贈与とみなされるべきではありません。
お父さんは、毎月支払うごとに、その額だけ、お兄さんに求償債権を取得していくことになります。
任意に名義変更に応じないのであれば、この立て替えたお金の催促で、事実上、名義変更を要求することになるでしょうか？
ローン支払を実質お父さんが続けることで、法律上、時効などで、実質はお父さんの所有建物になるかどうかというと、最低限、長い時間の経過が必要ですし、いろいろな事情が絡むので、何とも言えません。
なお、名義変更について、銀行の同意が必要かどうかですが、ローンの契約書には、そういうことを要求しているように取れる条項があると思いますが、登記手続きに際しては、銀行の協力は一切不要で有効・適正に出来ますし、当該条項違反で、事後、銀行が裁判実務的に何を要求できるというものでもありません。ただ、名義変更後、銀行と何か話し合いをする時に障害になることはありえますけども・・・

補足

何度もアドバイスを頂き誠にありがとうございます。それと、もし宜しければもう２つお伺いしたいのですが、(1)２年後の金利見直し時に兄は銀行の担当者と今後の金利の選択を相談する予定なのですが、その際に担当者もなぜ父が支払っているのかと不思議に思い、指摘されるのではないかと推測しておりますが、これにはどう対応すればいいものでしょうか。(2)ローンを組む際に、保証会社にも保証料を支払っておりますが、保証会社はどんな場合に効力があるのでしょうか。

回答No.3

walkingdic

>(1)住宅を連帯保証人である父の名義に変更は可能なのか。
住宅の名義を変更することは出来ますが、ローンによっては銀行の承認が必要という条項を入れている場合がありますので、その場合は銀行と相談が必要です。

ローンの名義を変更することはきわめて困難でしょう。ローンを組むには年収や年齢の要件を満たす必要があります。

ちなみに住宅の名義を変更するが、ローンの名義を変更しないという場合では、贈与税の問題が出てきます。
ただこれはやり方があるので税務署に相談すれば適切な贈与に当たらない形に出来ます。税理士に相談してもよいです。

あと名義が全部兄で父が返済するというのも実は贈与になります。なのでちょっと工夫が必要ですね。
これも事情を話して贈与税回避の為に税務署にどうすればよいのか確認するのがよいでしょう。実のところこちらの方が問題です。

ちなみにローンも家の名義も父にという場合には負担付贈与という形になり、差額が贈与金額になるのですが、あまりその差額が大きくなければ贈与税はかかりません。

>(2)銀行は支払い方法の相談にのってくれるでしょうか。
原則は当初約束どおりです。支払困難な自体の場合には相談には乗りますが、事故扱いになります。

>(3)父が支払い不能になった場合住宅はどうなるのでしょうか。
現状では兄が債務者であり、その状況は今後も変わらないと思われます。
なので兄への返済を要求されるでしょう。同時に父の相続人である母とご質問者も父の連帯保証債務を相続しますので、支払義務が発生します。（相続放棄という手段で放棄することは可能ですがその場合は一切放棄することになります）

>(4)私が父に代わり残債を返済する方法がありますでしょうか。

お金があればかまいませんよ。ただやはりここでも贈与の話が出るので、本来は代位弁済した分だけ持分を取得するという形がよいです。とはいえ継続的な支払で毎年持分登記は費用もかかるはなしなので、税務署に相談下さい。

父にしてもご質問者にしても全部兄名義の状態で代りに支払うのは、代位弁済で兄に貸し付けている状態であるという形になるでしょう。でこの場合は直ちには贈与とはみなされません。
そして債務完済後に兄が代位弁済してもらった分を現金ではなくその不動産の形で返済（持分を父、ご質問者にする）ということになるでしょう。

お礼

ご回答どうもありがとうございました。早速父にも話をし、具体的には税務署にて相談してもらおうと思います。ずっと適切な判断が出来かねないまま生活していましたので、色々教えて頂いた事によりかなり気が楽になりました。ありがとうございました。

回答No.2

chakuro

質問をはぐらかすような回答になりますが、現状の方法を継続していけばいいだけのことではないでしょうか？お兄さん名義の口座に振り込む時の振込書の控えの保管と、お父さん名義の通帳の預金から入金するようにすれば、あとあと、実質お父さんが支払ってきた形は、証明できるので、それで何か不都合が具体的にありますか？
お兄さん名義の返済用の通帳を、現在、お父さんが所持しているなら、お父さん名義の通帳から返済用の口座に振り込むようにすればいいですし？
１，２は容易ではないはずです。３は基本的に任意の売却を迫られ、それに応じなければ競売です。
４についても、あなたが自分の通帳から返済用の口座に振り込んでいけばいいです。
ひょっとしたら頓珍漢な回答と思われるかもしれませんが、形式的には、お兄さん名義口座からお父さん名義口座に変更するのは、お兄さんが自己破産でもしない限り、銀行は応じないはずです。
将来何かの都合で、実質的に、お父さんや、あなたが支払ってきたということを、主張するなら、回答差し上げている方法で立証できれば十分という趣旨で回答申し上げています。

補足

回答ありがとうございます。現在アドバイス頂いたとおり振込み書の控えを保管しております。この状態を何年か続ければ、将来、家の名義変更は可能なのでしょうか。父が心配しているのは、兄が他で借金した時に家を押さえられるのではないかなど兄に対するリスクを強く感じており、早急に家の名義変更を出来るものならしたいと言っておりましたもので・・。また、２年後には金利の見直しがあり、銀行に兄が出向かなければならないそうなのですが、その際に銀行から何かしら指摘されてもしょうがないですよね・・。どう対応すればよいのでしょうか。質問ばかりですいません。