離婚後もローン残ありのマイホームに住むには

質問

宜しくお願いいたします。
私は、今、たまにではありますが、暴力を奮ったり暴言を吐く夫との離婚を考えています。子供がまだ小学生と幼稚園なので、環境を変えたくないこともあり、主人名義のマンションの残りのローンを払いながら住み続けたいと思い、主人が応じれば財産分与との形で譲与してもらいたいのです。連帯保証人は私になっています。
譲与の手続きはどのようにするのか　ローンを組んでるのは主人の場合、譲与で名義変更したら何か問題は出てくるのか（一括返済など請求されないか）　銀行では両者揃わないと名義変更できないのか　母子福祉手当などに響くのか　が知りたいのです。
何も知識がなく困っております。

回答No.4

-phantom2-

マンションの不動産登記名義を質問者さんに変更することは出来ます。

ローン契約に於いて、不動産名義を変更する場合は金融機関の承諾が必要となっており、違反した場合は残債の一括返済を求められます。

しかし金融機関に内緒で変更したとしても、金融機関はそれを知るすべはありません。法務局から銀行に連絡がいったりはしないからです。

住宅ローンの主債務者を、質問者さんに変更することは現在が専業主婦では無理です。

では不動産名義を質問者さんに変更し、ローン名義を夫のままとし、今後は質問者さん達が住んで、質問者さん達がローンを払っていくことについてですが、この方法は夫に著しいデメリットが発生します。

夫はそのマンションの所有権は失ったのに、ローンだけは背負わされて状態ということです。

つまり質問者さんが滞納したら、すなわち夫が滞納したことになり、夫は信用情報がブラックになり5年～7年はカードが使えない、様々なローンが組めない、住宅ローンは一生組めない、などになります。

質問者さん達については、いずれにせよ払えなくなったら退去せざるを得ないわけですし、連帯債務不履行でブラックになるのもまあ自業自得ですから、デメリットはありません。

＞所有権は私、ローンは私が月々支払う　と公正証書に記すことに致します。

前述のデメリットを判っていれば、マンション名義の変更に夫は応じないでしょう。

また離婚についての取り決め（財産分与や慰謝料）を公正証書で結んでいたとしても、その効果は2人だけの間の事であり、第三者（金融機関など）に効果があるものではありませんのでご注意ください。

つまり勝手に公正証書を組まれて、それで銀行とのローン契約や抵当権などが影響を受けることはないということです。

回答No.3

goodbye2

マンションの名義を財産分与の形で所有権移転するのは難しくありません（離婚後、税務は注意点有り）。しかし問題は住宅ロ－ンです。通常と－ンの契約書には所有権を移転する時は、銀行等の承諾を必要とする等の項目が入ってますが。実務では承諾はしません、黙って移転すると条項違反で期限の利益を喪失します（要するに全額払えとなります）。
住宅ロ－ンの借り換えしその時にあなた名義にする。（しかしこれは稟議審査もありますし、利息が高い）。離婚を決意するならで財産分与・慰謝料・養育費等をきめて公正証書を残すことをお薦めします。財産分与で所有権はあなたのもので、ロ－ンは誰々が支払う。ロ－ン完済後、財産分与の所有権移転をするのに協力する等の文面です。最後の案は
ロ－ンが完済するまで、離婚しないです。

お礼

ローンを組んでから、まだ三年ですので先が長いです。そこまで我慢はできそうにありません。私は貯蓄はありませんし、今後もそこまでの収入の見込みはありませんので、銀行での借り換えは無理そうです。
両者が納得いくようでしたら、所有権は私、ローンは私が月々支払う　と公正証書に記すことに致します。
主人は私と別れたら、仕事にも行かず無気力に生活することと思うので、売却するにもその場に来なかったり、もし仮に売買せず主人が住み続けるとしても、家賃などが払えなくなったりしそうで、そうなると連帯保証人の私が払わなくてはならなくなるのですよね？それなら、譲与されなくても住む権利を貰い、子供達と両親と住みたいのです。
ありがとうございました。

回答No.2

kyossy-

大手不動産会社で管理職をしています。

ご主人から貴女への名義変更は法務局に届け出ることになり
ます。手続きは通常、司法書士が有償でやってくれます。
ローンが残っているようなので銀行の許可なく、勝手に名義
変更は不可能です。またローンが完済していれば、個人での
名義変更は（詳しい方なら）出来ますが、ローンが残って
いるようですので手続きは司法書士がやることになるでしょう。

銀行・自治体により規定が違うことが有りますが、一般的に…

名義変更→貴女でローンを組んで、ご主人分のローンは一括
返済し貴女名義にします。ローンが組めないと難しいでしょう。
定職があり一定の収入が必要です。年齢・勤務先・勤続年数など
によってローンが組めるかどうか銀行の審査があります。

母子手当→不動産などを所有していると自治体によっては、
手当の支給に影響があるかもしれません。自治体に相談するか
場合によっては自治体HPに「よくある質問」とかに載っている
かもしれません。

ご参考まで。

お礼

お返事ありがとうございます。

やはり名義変更は難しそうなので諦め、所有者を私にしてもらえたらと思います。
その際に、二人の間以外に何かする手続きはあるのでしょうか

回答No.1

v101d

譲渡の手続きうんぬんの前に調べておかないといけないことがありそうですね。

結論を先に言うと、その家に離婚後も住み続けるための方法は２つあります：
(1)残りのローンを一括返済できるなら一括返済してローンを無くした上で、マンションの権利名義を質問者様100%に書き換える。
(2)一括返済できないなら、マンションの名義とローンの名義を質問者様自身に一本化した上で、残りのローンは質問者様が一人で支払っていく。

(1)ができるなら(1)をお勧めします。というのも(2)は「マンションの名義」と「ローンの名義」の２つを同時に変更する必要があり、特にローンの名義変更が厄介。ローンの名義は仮に当事者２人が同意していても、銀行が許可しないと変更できないのです。離婚後に住み続けることを望む人（今回であれば質問者様）一人だけの収入で銀行の審査が通るという保証はありません。つまり(2)は「できるかどうかは銀行の審査次第」なのです。

(1)も(2)もできない場合は・・・残念ですが、このまま住み続けるには「今は離婚しない」という選択肢しかないように思えます。

お礼

早々のお返事ありがとうございます。専業主婦だった私には貯蓄はありませんし、やはり難しいようですね
無理なら、すみ続けるのは諦め　離婚を優先いたします。