住宅ローン返済中の任意売却について 2

質問

先日 相談させていただきました。
主人と任意売却にしようと決めたのに、結局 雲行きが怪しくなってきました。

主人の実家を新築しましたが 土地は父名義 土地を担保に連帯保証人に父をつけ 上物は主人名義です。

父と母は離婚していて 父は近所に一人住まいです。土地の名義は父なのに、土地を買った際 お金を出したのが母の親だったらしく 母が ここは私の家だと執着し 父が家を出たらしいです。

私達夫婦 主人の母 主人の妹との生活は、事あるごとに揉めました。そして 土地は私の（母）土地なんだから あなた達は 出ていけば？9万なんて 娘と払っていけるから！と言われ 私達家族はアパートに出ました。自分達で荷物を運び引っ越ししましたが、最後は荷物を早く持ってげと言わんばかりに 外に出されていました。
主人名義のローンや自宅の名義を 何とか 主人から変えたいと思いネットの無料相談等で 相談しましたが
「主人のローンを綺麗にしないと（主人の母や妹が新たに住宅ローンを組む）という結論でした。
本当は家を出るとき 売却して 残債を払う覚悟でいました。義父も 土地と一緒に売れば良いと言ってくれましたが、主人の妹を溺愛していて妹は 父の仕事も手伝っていた為 義母がそれにつけ込み 義父を丸め込んだのです。結局 売却は出来ず 私達は主人の名義のまま 引っ越しました。
少しして、義父から 家の名義を 主人の妹に変えるから 家の鍵、実印を持って来いと言われ 主人がサインしました。主人的には名義を変えるにはローンを完済しないとなのだから 義父が用立てるか ローンを組むかして 名義を変えるのかな位だったのかもしれません。

先日 ローンが支払いされてないと銀行から連絡あり。その後、義父や義妹、銀行の方が訪ねて来て

私達が家を出てから3年 ずっと父が払わされてたらしいです。でも義母と義父が揉めて 義父が支払いを辞めたらしいです。結局 義妹 義母は一度も支払いをしていなく、義父が払わなくなった今、払えないのでしょう。ただ、銀行の肩から家の所有者が妹になってることを私は聞かされました。
おそらく 司法書士を入れたのだと思います。
贈与税の話を銀行の方がしてたので、それも義父が払ったのだと思います。

義父も連帯保証人ですから、主人に意思を確かめたところ、主人は実家には戻るつもりは無い、支払いもしないと。任意売却の話をすると、土地と一緒に処分すれば良いと義父も言ってくれました。義妹も自分が好きで建てた家じゃないから払わない、アパートに出ますと言ってました。
銀行の方が とりあえず 今 未納が2カ月分だから、個人情報ひ履歴が残る為 とりあえず一月分 支払いして欲しい、でも債務者は主人だから、銀行側から 義母には言えないとの事でした。
翌日 主人が実家に行き 母に支払うよう伝え、ついでに 任売の話もしたら とりあえず 住む方向だと言われたようです。正直 義母には、住むとか住まないとかの決定権なんて無いのに！

せっかく 任売で進めると思ってたのに、
きっと又 義母や義妹に義父が 丸め込まれて 義父が毎月のローンを支払い 義妹や義母は住んでいく方向になる気がします。

でもいずれ 支払いが又 滞った時は 任売じゃなく
俺たちが戻るか？と主人が言い出しました。

っていうか、ローンが残ってるのに家の所有者を変えられるなんてあり得るのですか？銀行も最初から知ってたのでしょうか？それとも司法書士？が入ればそれで 変更は可能なのでしょうか？
主人は 借金のみの 名義人です。

私達は、いったいどうしたら良いですか？
せっかく任売で決まりかけてたのに、また ふりだしです。

回答No.5

imagine225

かなり複雑な事案ですね。
お話を伺っていると、貴女のご主人のご両親は法律を無視して自分のやりたいようにする傾向が強いようですね!
義父の土地も、資金を出したのは義母の母親だとか、ご主人がローンを組んで建てた建物の名義を、ローンの完済も済んでないのに無理矢理に義妹名義にするなどは、常識ある人間ならやらないと思います。
勿論、両方とも、贈与税を納めているのなら構わないのですが。

お話では、今、任売してもローンの残債が残るという事なので、多分、土地にはそれほど価値はないのだと推察します。かなりの融資を受けて大きな建物を新築し5年くらい経っているようですが、売るとなると建築費の5~8割位になってしまいます。しかも、元利均等返済では、5年くらいでは元本はほとんど減りません。

貴女のご主人名義の建物は、通常は義妹名義にはできないものですし、そうすべきではなかったと思います。
義妹名義にするには、住宅ローンの債務者を、免責的債務引受を登記原因として、ご主人から義妹に変更する必要がありました。しかし、義妹さんの収入が足らず審査に通らなかったのでしょう。このような場合は、通常は銀行も保証会社も建物所有権の名義変更を認めないのですが、義妹さんがかなり銀行側にゴネたのではないかと推察します。
貴女が感じられたとおり、通常では考えられない、かなり変則的な登記なので、後処理に問題を残すかもしれません。

この後、相当の期間、ご主人がローン返済を続け完済した場合は、代物弁済を登記原因として義妹からご主人への建物名義変更をすることができます。贈与税はかかりません。

今後のお住まいをどうなさるかは、関係者の抱える事情も変動するでしょうから、諸般の事情を熟慮して当事者自らがベストと思われる道を選ぶほかはないと思います。

回答No.4

osarunokagoya2

＞銀行的には とりあえず支払いしてくれるなら、問題は無いみたいな感じだったらしいですが、昨日の支払い日に 通帳記入したら、支払いはしていないようです。

これは、2か月滞納すれば、銀行は保証会社に抵当権を譲渡して、担保になっているお父様の土地を「競売」にかけてローンの回収をはかるでしょう。

お父様が連帯保証人なのだから、土地を競売にかけて住宅ローンの残債が清算できたら問題ありません。
土地が競売にかかれば、困るのは義母さま、義妹さまですよね。
東京の土地なら、家屋より安いことは考えにくい。高見の見物でいいのではないですか？

回答No.3

terepoisi

内容を確認せずに実印押したのが間違いの元、という気がしないでもないです。

＞主人は 借金のみの 名義人です。

銀行が承諾すれば可能でしょう。
ローン返済が2回滞るとブラック扱いになり任売や借り換えができなくなる可能性が高いので、銀行としてはそれを避けるべく通知してきます。
契約の内容がよくわかりませんし、フクザツな経緯なのに推測や仮定条件で何とも言えませんが、銀行はもし支払い不能に陥ったら連帯保証人へ請求またはその資産を差し押さえ、ご主人は個人再生もしくは破産手続きへ、というシナリオではありませんか？

NO.1回答者さんがご指摘のように任売でいけるとして、
残債が残らないかも気になります。それでも良いとなれば別ですが・・・
実際の任売はすでに購入希望者がいて銀行も新たな融資に不安がないなど、条件が整っていないと難しいのが現実です。
早急に質問者さん側も弁護士など専門家に相談して
解決方法を考えてもらった方がいいと思います。
具体案でなくてすみません。

回答No.2

tai-yu

すごいですね。登場人物、全員。

＞ローンが残ってるのに家の所有者を変えられるなんてあり得るのですか？銀行も最初から知ってたのでしょうか？それとも司法書士？が入ればそれで 変更は可能なのでしょうか？

可能か？って現実を見てください。どんな経緯があろうと、最終はどうなっているかを自分の目で確かめたら良いじゃないですか。
登記簿みれば一発でわかるでしょ。まず、現実を確かめてしっかりと事実を把握しないと前に進みませんよ。

＞私達は、いったいどうしたら良いですか？
＞せっかく任売で決まりかけてたのに、また ふりだしです。

大丈夫ですか？任意で売れば本当に解決しますか？
家と土地を売って、それで住宅ローンの残金すべて支払えますか？
おそらく一部借金残りませんか？

回答No.1

noname#252929

はっきり言ってしまって、任意売却するには、土地も売らないと無理ですので、売却するとしても、建物自体に価値はないんです。

なので、土地を一緒に売却する以外で、任意売却できるかのうせいはほぼありません。
土地の売却はしたくないようですので、無理となります。

ローンが残ってたって、名義変更は可能ですよ。
ローン会社が認めればと言うだけの話ですから。

まぁ、こんなところに書いてたって、解決にはならないです。
法律の話じゃなく、感情的な話でしかないのですから。

はっきり言って、数年以上かかる話でしょうね。