住宅ローンとマイホームの名義人

質問

子供が生まれたのを機に実家のほうに引越すことになり、それに伴い主人（３０歳）は転職しました。

もともと祖父母が農家だったため土地があり、本来であれば主人がローンを組んで家（頭金４００万建築費２０００万くらい）を建てるべきなのですが、なにせ転職したばかりで・・・そこで父（公務員５０歳）が退職金を担保に借り入れできれば立て替えてくれるというのですが、例えば公庫や銀行であれば父に借用書を作り返済すれば主人の名義になりますよね？
しかし、退職金が担保となると父の名義になりませんか？
もしくは、同居（二世帯）ではないので借り入れ自体が難しいのではないでしょうか？？

親頼みというのが情けないのですが、なるべく早く家を建てたいと思っています。恐れ入りますがお答えよろしくお願いします。

回答No.3

papigon · ベストアンサー

おおむねNO.1さんの仰る通りですが、それよりもお父さんに連帯保証人になってもらって金融機関から借り入れを起こせば全く問題ありませんね。今回大変有利なのは何と言ってもお父さんが公務員であり50才と云う年齢です。年齢が行き過ぎず、若過ぎずで職業と年齢の点で金融機関に対する信用は抜群です。但し金融機関もお父さんと懇意な金融機関にお父さんから話をつけてもらうことが必要です。失礼ながらご主人は現段階で金融機関に対する信用は非常に少ないと思います。

もう一つの方法はお父さんに退職金の前借をしてもらってそのお金をお父さんから借りる方法です。その場合NO.1さんの仰るとおり正式な契約書を作り返済も銀行振り込みで税務署に返済実績を証明できる様にしておく事です。要するに赤の他人から借りる場合と同じ様な書類一式作成すると言うことです。そうしないと贈与とみなされます。

金融機関は今一番融資したいのは住宅ローンですからタイミングは良いと思いますよ。当然住宅も土地も抵当権を設定されますが。しかし、だから金融機関は安心して貸すのです。どちらの方法でも名義はご主人の名義になります。

お礼

ご回答ありがとうございました。
父を連帯保証人にすればいいのでは？となんとなく考えてはいたのですが、マンションを借りるときの保証人とは訳が違うんだろうなぁと思っていました。
父は住宅や車のローンを組んだことがない（現金主義）ので大金（住宅資金）が必要→退職金前借りと思ったようです。
なにせ、もと農地だったところに家を建てるということで、なにかと手続きが大変のようで・・・なにから手をつければ（住宅プラン、農業委員会、資金面、税金関係などなど）いいのか調べてる最中です。
ちなみに住宅ローンについて話を聞いたのは、住宅メーカーの営業の方だけなので、直接、金融機関に話を伺ったほうが早いということですね

回答No.6

noname#24736

#の追加です。

退職金を担保にというのは、既に退職していて、退職金を預金していて、その預金を担保ににして借り入れるのではなかったのですね。
先の回答は、そのように解釈しての回答です。

父親が住宅ローンとして借り入れて、子供に貸し付けるのであれば、他の回答のようにいろいろな問題があります。

仮に、最初の解釈のような場合。50才の親からの借金を30年で返済というのが常識の範疇かどうかは、ぎりぎりのところではないかと思います。
住宅ローンなどでは、最終の返済時の年齢がそのくらいになることが有りますから・・・・。
この点は、返済金額等とも関連して判断されると思われます。

お礼

たびたびどうもありがとうございます。

今住んでいる家賃がもったいないというのと家族一同の意見で早めにマイホームをと思っていましたが、結論を急ぎすぎても・・・と思い直し、２年以内に建てられればいいかな？というふうに思えてきました。

回答No.5

nagisa1

ご主人の住宅ローンは、まず、無理です。お父さんが会社から退職金の範疇で借入された資金を息子さんへ貸すのは、いいですが、銀行から退職金を担保に借入はできません。親子間貸借契約は、慎重にしないと贈与と見なされることがあります。そのためにも、事前に、所轄の税務署へ相談に行かれる事です。
父親から正式に借用して家を建てることに付いての返済期間は、３０年でも可能でしょう。父親が、借入して父親が建てると名義は父親になります。ですから、名義をご主人にするのでしたら、ご主人の資金が必要です。そのためには、父親から借入をして建てる事ですね。住宅公庫や銀行で父親が土地を担保に借入をするのでしたら、資金が父親のものですから、建物の名義は父親にすべきです。ただし、住宅ローンで父親が借入をしようとすると当然父親が住む目的でないとだめです。ただし、サイド住宅ということで第２住宅ローンをしている銀行もありますから、息子のために家を建ててもかのです。父親が長期の住宅を借入をするためには当然、相続人である息子さんの保証人を求めてきます。この点は銀行との相談です。この場合は、名義は父親になります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
いまさらですが、ローンを組むということがとても大変なことだということを改めて痛感しました。
家族全員がある意味どうにかなると思っているようで（呆）私ひとりが焦って調べてる状況です。
それにしても、贈与とか相続とか難しいですね。

やはり、マイホームを建てるのは少なくても主人が安定してからかな？

回答No.4

DolphinIII

今までの方と別の視点で・・（重複してたら平にご容赦を・・）

正攻法で、勤続年数は短いがご本人さんが住宅ローンを組めないかでまず銀行にご相談されてみてはいかがでしょうか？
転職したばかりでも、その転職が今回のように合理性があり、勤務先がしっかりしていれば融資に前向きな銀行もあると思います。
その上で、信用補完の側面からお父様を連帯保証人等にすれば対応する銀行は多いと思いますが・・・
文面から判断するに、返済面・担保面ではかなり保全の図れているケースのようですから、この線の方がむしろ自然でいいような気がするのですが・・・

私見ですが。

銀行等⇒（お父様が借入）⇒（ご本人が借入）

という図式では、お父様の借入の資金使途は「住宅建築資金」ではなく「親子間貸出資金？」であるわけで、銀行が融資するのか・・少々疑問です。
果たして法律上・税務上も対抗しうるのか・・
ちょっと不安な気がするのですが・・・＞＜

ご参考になれば幸いです。

お礼

ご回答ありがとうございました。
確かに言われてみれば、同居するわけでもないのに父名義で住宅ローンは組めないような気がしてきました。

しかし、よく住宅関係の本の家の資金、税制面のところにはこういった実例が書かれており、しかも、住宅メーカーの営業の方は‘贈与税の枠がかなり緩和されたから税金はそれほど心配ない’‘勤続年数は最低半年で問題ない’などと言います。
直接、金融機関に行って話を聞くのが一番早いとは思うのですが、まだはっきりしたプランなどが決まっていないので父に手間をかける前に自分たちで調べられたら・・・と
思った次第です。

回答No.2

QuiQuiQuiRin

ご父親が同居するわけでもないのであれば、「住宅ローン」ではなく、不動産投資になってしまいます。
優遇金利、優遇税制などが受けられませんので、相当高い金利になるはずです。
そもそも、30年などの長期間貸してくれるか極めて怪しいです。

さらに、父親が自分の住宅ローンとして申請し、その資金を子供に転貸すれば、それは「浮き貸し」となり商法上の違法行為になります。

つまり、父親が住宅ローンを組むためには、
　１．父親が住む
　２．父親名義の物件である（共有）
の必要があります。

せめて同居するのであれば、親子リレー返済という方法はありますが．．．．．

親に借りることは可能ですが、一般に「第三者に借りる場合と同程度」の条件でないと、贈与とみなされる可能性があります。
つまり、「30年期日一括返済」などは認められません。据え置き期間が長い場合も不可です。

私見ではありますが、ご主人が住宅ローンを借りられるだけの信用力とキャッシュフローを獲得した後に家を建てられることを強く勧めます。

私の知らぬ事情があるのだと思いますが、親の退職金を担保に入れてまで、自分の家を買う意義は感じられません。
厳しい言い方になってしまいましたが、失礼をご容赦ください。

お礼

ご回答ありがとうごさいました。
いえいえ、ごもっともなご意見だと思います。
実に田舎なので‘家を継いでほしい、お墓を守ってほしい”というのが根底にあって・・・しかも、親戚に大工がいたりで、祖父母が若夫婦が戻ってきたのに住む家も用意出来ないなんて情けないと言うのです。
将来的には農業を継ぐものはいないので、土地を売ってマイホームの返済に充て、その時に贈与などについて考えようと父は言っています。
なにせ、主人は転職といっても、前職とは異業種、今はまだ正社員ですらないので、かなり勤続年数等のハードルが高いです（涙）

回答No.1

noname#24736

父親が銀行から借入れをして、その資金を夫が借りて不動産を購入するわけですね。

親から借金をする場合も、通常の借金と同様に、きちんとした契約書を作成して、毎月の返済額や返済期限、利息等について約束して、契約書には収入印紙も貼ります。
後は、契約通りに返済することが必要で、返済の事実を立証するために、返済は銀行振込で行ないます。
返済の事実が立証できないと、借入金として認定されず、贈与と見なされ贈与税が課税される場合があります。

利息については、利率につては、銀行の住宅ローン程度の年利2％程度で大丈夫です。
又、利息の支払が契約書に書かれていて、実際に支払わないと、これも贈与と見られます。
ただし、贈与税には1年間に110万円の基礎控除がありますから、支払わない利息の額が年間110万円以下であれば、贈与税の対象にはなりません。

返済については、返済可能な条件にすることが必要で、例えば60才の親に30年で返済するなどは、常識では考えられませんから駄目です。
ある程度の据置期間後から返済が始まっても大丈夫です。
要は、借入金額が返済可能な金額であり、契約書通りに返済をすれば問題ありません。

このような方法であれば、購入した不動産は夫名義で登記が出来ます。

契約書の案が出来た段階で、税務署に相談しましょう。

お礼

早々にご回答ありがとうございました。
なんとも父も私も税金関係はまったくの無知で・・・
住宅関係の本やみなさまのご回答で契約書を作成すれば夫の名義になるのは理解しました。
ただ、ひとつ気になったのが、５０歳の父に３０年返済というのは常識の範疇でしょうか？