転勤による不動産賃貸収入での確定申告（初心者です。長文すいません）

質問

はじめまして。
当方は昨年３月に大阪でタワーマンションを購入後、すぐに転勤になり
昨年６月からエイブルを通して賃貸に出している３０代サラリーマンです。
こちらの、過去質問などで勉強しているつもりなのですが、なにぶん初心者のためまだ、理解できない点がいくつかあり、直接質問させていただきます。

まずは、当方の物件および情報ですが、
(1)H18年3月竣工タワーマンション
(2)20階前後の３LDK（85m2）
(3)購入金額３５００万円
(4)賃貸収入額・・・家賃24万円×6ヶ月（6月から入居）・礼金60万円・敷金15万円
(5)当初購入時のオプション代・・・５０万円
(6)転勤後の賃貸契約のための交通費・・・東京～大阪（２回分・５万円）
(7)マンション管理費・修繕費・・・２万円
(8)エイブルへの管理費・・・１万円
(9)エイブルへの紹介手数料・・・２５万円
(10)ローン額・・・２４００万円（毎月８万円・・・内金利分３万円）
(11)火災保険料・・・６万円（購入時３５年分一括）
(12)地震保険料・・・３万円（購入時５年分一括）
です。

そこで、質問ですが、
１.上記にはあげていない項目で諸費用（登記費用・公庫保証料・公庫貸付手数料・修繕積立一時金・固都税）は経費として計上できるのでしょうか？
２．減価償却代を上記にはあげていないのですが、計算方法がわからず、どこを見れば記入されているのかわかりません。１年目の計算方法をお教え下さい。
３.また経費として計上する際、具体的にどの項目までが経費として計上でき、だいたいで結構ですので、計算式まで、お教えくだされば幸いです。
４．その他経費として計上できるものがあればお教え下さい。

以上長文ですが、
全ての質問に対する回答でなくても結構ですので、
アドバイスをいただければと思います。

回答No.1

lento0061

私も、先日減価償却費を計算したばかりです。
いくつかの税務署に電話したあと、実際に行って教えてもらいました。
ですので、２.について書いてみます。まず、取得価額を計算します。

(3)購入金額3500万円のうち、建物金額はおいくらでしょうか？
マンションの購入金額には建物価格と土地価格のふたつが含まれており、
減価償却するのは建物のみ、という考えから、建物のみの価格を利用するそうです。

　購入する際、特に土地がいくら、建物がいくら、と示されてなければ、　
マンションの建物金額を計算するには、売買契約書などの消費税の金額を利用するそうです。
土地には消費税がかからないということで、消費税に100/5をかけると、
建物の価格が出ると言われました。
　もし消費税の金額がわからなければ、固定資産税の割合も利用できるということでした。

　仮に、購入価格のうち建物価格が2900万円なら、もしかしたら
(5)当初購入時のオプション代を含められるでしょうか…。そうすると、2950万円…。
その他手数料が100万円あったとしたら、取得価額は3050万円となると思います。

　次に…、実際に、そのお部屋に住むことが可能になり、賃貸募集を始めたのはいつでしょうか？
　仮に、3月にいつでも入居できる状態になっていて、賃貸を募集し始めたのが4月、
ということであれば、空室であった2ヶ月間も、「本年中の償却期間」に含められるようです。
もちろん、入居できる状態でないとダメだそうです。
　それも含めて6月からであれば、「本年中の償却期間」は7ヶ月間なので、
収支内訳書の(イ)3050万円　(ロ)3050万×0.9　償却方法「定額法」　耐用年数　47年(鉄筋マンションなら)
(ハ)償却率　0.022　(ニ)本年中の償却期間　7/12　
(ホ)本年分の普通償却費　3050万×0.9×0.022×(7/12)　となります。
ちなみに、特に変化がなければ、来年以降の確定申告では(ホ)の計算のとき、7/12でなく、
12/12で計算します。
　そして、(ヘ)が特になく、(チ)が100%なら(ふつうに1室を貸していれば100%だそうです)、
(リ)は(ホ)と同じ額です。(イ)から(リ)を引くと、(ヌ)が求まります。

　あとは、(7)これは月々の分ですか？　それなら、やはり償却期間の月数分、
(8)は賃貸が始まった月からの分、というか、実際にエイブルに支払った額　(10)は償却月数分、
(11)と(12)は1年分の合計が9万円なら、償却月数の割合で出すと思います。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/category/kakutei/tebiki/h18/pdf/25.pdf

お礼

大変よくわかりました。
ご丁寧にご説明くださいましてありがとうございました。