中古マンション購入と賃貸を比較することについて （長文です）

質問

8月に転居を予定しています。
その際に中古マンション購入にするか、賃貸マンションに住むかを迷っています。

転居後10年ほどしたら、戸建住宅を購入したいと思っているので、10年間トータルでどちらを選択すべきか迷っています。

購入するマンション候補としては、H5年築で、諸経費・リフォーム込みで約10,500千円です。
いくつかの不動産屋に聞いたところ、10年後5,000千円以上(リフォーム後)では売れるだろうとのことです。仮に少なく見積もって、実際の売却が3,500千円(リフォーム代差引後)となったとしても、
10年間の負担は7,000千円=年700千円。
これに固定資産税年100千円を加えて年800千円。
これに管理費・修繕積立金(15千円/月)を加えて年980千円。月に直せば81.7千となります。

尚、大手ディベロッパー子会社の管理会社で、大規模修繕に備えて、積立金は問題ないとのことでした。

実際に周辺の同レベルの物件を賃貸しようとすると、月に90千円～100千円が相場のようです。

つまり、購入したほうが金銭面では得ということになりますが、この考え方は合っていますか？
中古マンションの購入と賃貸とを、金額面から比較して選択することについて、是非を教えていただきたいと思います。

回答No.2

shion0851 · ベストアンサー

不動産業者です。

一般的に賃貸よりも買った方がお得です。
nayu911さんのお考えはごく普通の考え方です。

本件の場合、リスクとしては10年後の不動産相場と金利動向、収入の現象やライフスタイルの変化でしょうか。
天災等のリスクもありますが、これは保険でカバーできるでしょう。
10年以上なら問題ないですが、それ未満だと短期譲渡所得として税率が高くなる場合もあるでしょう。
本文の計算の中に、固定資産税や都市計画税、不動産取得税も含めて検討すれば、更に詳しく比較検討できるのではないでしょうか。
あとは、不動産はすぐに現金化できないので、もしも何か入用になった時には不便です。

大変大雑把な話ですが、大家さんは儲かるから自分の物件を賃貸に出すわけです。
この賃貸入居者が今度は自分で物件を買って自分で住めば、いわば大家さんで言う「原価」で住める訳です。

もしも購入に踏み切ったとして10年間後に仮に赤字であったとしても、資産があれば選択肢も増えます。
賃貸だったら何もないですが、自分の資産であれば売却したり人に貸し出したりも出来ます。
次の自宅購入のために抵当に入れて融資を受ける事も可能でしょう。

通常、買いたくても買えない人が借りて住んでいる訳です。
もし手ごろな物件があって、そして無理せず買えるならば買ってしまった方が良いでしょう。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

お礼

すぐに手放せない場合はリスクになりますが、賃貸や担保に入れる等の対応はできますね。参考になります。

確かに、大家は賃貸で儲けているわけですから、後は購入側にリスク耐性がどれだけあるか、また如何にリスクを僅少化しておくかというところにかかっているように思えます。

要するに、自分が大家になって自分に貸していると思えば、賃貸と持家との支出差額が利回りになると考えられますもんね。

ご回答ありがとうございます。

回答No.3

noname#12813

その試算には、売却時の諸費用が含まれていないと
思います。
それから、現金で購入されるのですか？
ローンを組むのでしたらその分の利息、手数料などが
結構かかります。
やはり買ったり売ったりするほどロスが大きくなるもの
です。
買ってしまうとリスクも背負います。
十年後にいくらで売れるかは明確な予測はできません。
地震で半壊したりして資産価値が一気にゼロになって
しまうこともありえます。
修繕積み立て金も、大規模修繕の計画だけで済むとは
限りません。
不意の事故でどんな出費があるかわかりません。
それにそのマンションの購入した部屋に欠陥があれば
どうなるでしょうか。
専有部分の給水管の工事など、自費で行わなくては
ならないかもしれません。
ここまで考えるときりがないかもしれませんが、
家を買うというのはとてもリスキーなことです。
私自身、最近マンションを購入しましてそのような
問題に目を向けざるを得ない状態なのです。
賃貸でも１～２万/月　しか違わないなら、私なら
賃貸にすると思います。
十年くらいで使い捨てるつもりならば無駄の方が
多いです。十年後に思った金額で売れない場合は
住み続けることを前提ならば、よい買い物になるかも
しれませんが。

補足

売却時の諸費用は、質問には書いてありませんがリフォーム込みで1,000千円で計算してみました。
また、金融機関でのローンを組む予定はありません。恥ずかしながら、親ローンに頼ってしまうことになるかもしれませんが・・・。

＞地震で半壊したりして資産価値が一気にゼロになってしまうこともありえます。
・・・確かにおっしゃるとおりだと思います。
ただそうすると、地震保険に入っていない持ち家は全てダメってことになりませんか？

＞専有部分の給水管の工事など、自費で行わなくては
ならないかもしれません。
・・・これは確かにリスクとしてはありえる話ですね。

参考になります。

回答No.1

6dou_rinne

マンションに住み続けるのならともかく、将来戸建を購入するのなら今中古マンションを購入するのはやめたほうがよいかと思います。
いくらで売れるだろうなとどいうのはまったく当てになりません。
賃貸はあほらしいというのであれば、中古マンションの購入資金を頭金にして今から戸建を購入するのがベターだと思いますが。

お礼

ありがとうございます。