不動産賃貸収入の確定申告について

質問

去年2月にアパートを購入したため、今年の確定申告では、その賃貸収入も申告することになります。（私には、給与収入・事業収入もあります。白色で申告します）。そこで質問させていただきたいのが・・・

(1)収支内訳書は、事業収入（不動産賃貸とはまったく別の仕事）とは分けて、2枚作成することになるのでしょうか？なりますよね？
(2)減価償却費の計算に際して、売買契約書の記載が「売買代金　本体価格＊＊＊＊円（内建物価格７，０００，０００円）消費税額３５０，０００円」となっていますが、「取得価格」はこの場合、「７００万円」でいいのでしょうか？
(3)昭和５６年９月７日新築の鉄筋コンクリート造なので、「４７－２３＝２４」ということで、「耐用年数２４」でいいのでしょうか？
(4)１階から３階まで各階同一面積で、３階は私の居宅、２階が賃貸（２室）、１階は、駐車場４台（自

分用２台分、賃借人用２台分）なので、事業専用割合は、「５０％」でいいのでしょうか？
(5)不動産取得税・登記の登録免許税・契約書の印紙代は、その他経費のイになりますか？
(6)仲介手数料は経費になるのでしょうか？なる場合内訳書のどの箇所に金額を算入することになりますか？
(7)ポンプの修繕費がかかりましたが、これは「外注工賃」「その他経費リ　修繕費」のどちらに記載するのですか？

回答No.2

yhanchan · ベストアンサー

(1)収支内訳書は、事業収入（不動産賃貸とはまったく別の仕事）とは分けて、2枚作成することになるのでしょうか？なりますよね？

はい、そうです。具体的には、収支内訳書(不動産所得用)になり、税務署、市町村役場に備え付けられています

(2)減価償却費の計算に際して、売買契約書の記載が「売買代金　本体価格＊＊＊＊円（内建物価格７，０００，０００円）消費税額３５０，０００円」となっていますが、「取得価格」はこの場合、「７００万円」でいいのでしょうか？

事業所得もあるようですので、chakuroさんが消費税の納税義務者かどうかが不明ですが、
納税義務者で無い、又は、納税義務者で税込み経理している場合、取得価額は税込みで７３５万円となり、
納税義務者で税抜き経理している場合には、取得価額は税抜きで７００万円となります

(3)昭和５６年９月７日新築の鉄筋コンクリート造なので、「４７－２３＝２４」ということで、「耐用年数２４」でいいのでしょうか？

※取得日が「去年２月」としかなく日付が不明ですので、仮に2/8以後とします(2/7以前の取得であれば、下記の月数計算を1つ減らしてください、結果は変わりませんが.....)

通常は、月数計算します
　(47年－22年6ヶ月)＋22年6月×20%
＝(564月－270月)＋270月×20%
＝348月　
→348月÷12月＝29年　∴29年

「減価償却資産の耐用年数等に関する省令第3条第1項第2号ロ」参照

(4)１階から３階まで各階同一面積で、３階は私の居宅、２階が賃貸（２室）、１階は、駐車場４台（自分用２台分、賃借人用２台分）なので、事業専用割合は、「５０％」でいいのでしょうか？

基本的には問題ないと思いますが、ANo.1の回答にある計算結果と極端に相違がある場合には、正しく計算された方が良いと思います

(5)不動産取得税・登記の登録免許税・契約書の印紙代は、その他経費のイになりますか？

はい、そうです、但し、事業占有割合分だけです

原則として、土地・建物の取得価額には含めません
(所得税基本通達37-5 固定資産税等の必要経費算入)

(6)仲介手数料は経費になるのでしょうか？なる場合内訳書のどの箇所に金額を算入することになりますか？

取得時の仲介手数料であれば、土地・建物の取得価額に按分して合算します

入居者との賃貸契約時の仲介手数料であれば、不動産所得の必要経費です、この場合、その他経費ニに「支払手数料」として記入するか、その他経費ホ「雑費」に記入するかです

(7)ポンプの修繕費がかかりましたが、これは「外注工賃」「その他経費リ　修繕費」のどちらに記載するのですか？

事業所得のものか、不動産所得のものか不明ですが、資本的支出に該当するものでなければ「修繕費」です

資本的支出？
→http://www.taxanswer.nta.go.jp/1379.htm

尚参考までに、給与・事業・不動産と所得が複数有り、金額も相応のものになりと思います、費用は発生しますが税理士にお願いした方が今後のためになると思います.....

お礼

詳細な回答ありがとうございました

回答No.1

wave88

(1)アパートの規模が10室以上であれば、事業所得（収　入）になりますが、購入価格から推測すると10室は　ないようなので、不動産所得用と事業所得用の2種類　を作成します。
(2)消費税法と関係してくるのですが、このケースは、
　7,350,000円が取得価格になります。
(3)47年－22.5年＝24.5年≒24年（1年未満の端数切捨)
47年－22.5年+(22.5年×20%)＝29年。（簡便法とい　 います）
のどちらでもいいです。
(4)売買契約書の平面図から次の算式で算出して下さ　　 い。
建物部分　賃貸部分(2室)床面積÷総床面積＝建物　　　　　　 の事業専用割合
土地部分　賃貸部分(駐車場)床面積÷総敷地面積
　　　　　 　＝土地の部分の事業専用割合
　　したがって、固定資産税等の不動産賃貸にかかる
　　経費も土地と建物に按分してそれぞれの事業専用　　割合を掛算します。
(5)不動産の取得価格に含めても経費としてもどちらで　 も有利な方を選択できます。
(6)土地と建物の価格を按分して（契約書の金額が一括で記載されている場合は、固定資産評価額等で按分）それぞれの取得価格に含めます。
(7)修繕費です。

お礼

早速の回答ありがとうございました。