相続における持分の決定について

質問

親の死亡により親が居住していた不動産を相続することになりました。その持分をどのようにするか悩んでいますのでご相談です。

１．相続人・・・私と妹の二人
２．物件概要・・・3階建てで１階に妹が居住
　　　　　　　　　2・3階はアパートとして賃貸
３．負債・・・この不動産を担保にした負債あり

アパートといっても古くて現在も空室があり（6部屋のうち4部屋空室）、今後も入居者が決まりにくく、かつメンテナンスに費用がかかることは明らかです。つまり、賃貸収入はほとんど望めない状況です。
私には定収入があり妹にはありません。このため、不動産にかかる費用（負債を含め）は、かなりの割合で私が支払わざるを得ません。
不動産の収入・経費はそれぞれを持分で分けるという考え方は税務上なじまないと聞きました。費用が発生するだけのものはどうすればよいのでしょう。
このような状態で、相続財産の持分をどのようにするのが税務上良いのかが判断できませんので、アドバイスをいただけたらと思います。
また、さらに詳細を相談するとしたら、どのようなところに相談すべきなのか（公的機関・税理士・会計士・司法書士など）もあわせて教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたします。

回答No.1

10usukasumi

まず、価額他の明細が分からないのであくまでも参考意見とさせていただきます。

１、相続税の問題としては、アパートの土地、建物の「評価額」から
残っている負債の額を控除した残額が
７０００万円以下ならば、相続税の対象とはならないため
後は分割の問題になると思います。

２、アパートからの不動産所得が利益になるようでしたら妹さんの相続とし、
損失が発生するようでしたら、質問者様が相続すれば
質問者様の定期収入(所得)から控除して確定申告をすれば良いかと思います。

３、別の方法として、土地と負債は質問者様の相続として
建物は妹さんの相続とするのも良いかもしれません。
アパートの利益はあくまでも妹さんの所得となりますので
利益が出るようでしたら質問者様が負担する利息と固定資産税相当額だけ
地代として妹さんから質問者様へ支払えば、妹さんの経費にできますし
質問者様にも所得が発生しないので申告の必要はありません。

今後の妹さんの生活と自分の関わり方を良く考えた上で
(相続登記をお願いする前提で)司法書士さんに相談するのがよろしいとおもいます。

もし、お知り合いの税理士さんがいるのなら
当然そちらの方にも相談するのがよりよい結果になると思います。

お礼

いろいろな提案、助かりました。
１は無縁ですので（笑）、２や３を検討して、しかるべきところに相談したいと思います。
ありがとうございました。