賃貸する不動産の運営について（長いです）

質問

父が亡くなり相続をするのですが、持分をどうするか決めかねています。どのようにするのがいちばん損がないかを知りたいと思っています。

父は1階が自宅で2・3階はアパートとなっている不動産を所有していました。
建替え時の銀行負債および税金の滞納がありますので、負債を含めて相続します。相続人は私と妹です。
妹ともめているわけではないので、二人にいちばん良い方法を取りたいと思っています。

私は会社員（既婚）・妹は無職（未婚）です。
(1)妹と半分ずつの持分にして、収入（現在は皆無です）・経費とも半分ずつの負担にして運営していく
ただし、経費については現在は妹に支払い能力がないので当面はすべて私が支払うことになります。
(2)全てを私の持分にし、収入・経費とも単独名義で運営していく
妹と賃貸借契約を締結し自宅部分の賃料を支払ってもらう形式を取り、自宅部分の補修費なども賃貸運営の経費としたいと考えていますが、そのようなことが可能かは良くわかりませんが・・・
また、会社員としての収入がありますので、その影響がどこにどのように出るのかも、よくわかりません。

このようなことにお詳しい方がいらっしゃいましたら、アドバイスいただけたらと思います。情報に不足がありましたら申し訳ありません。

宜しくお願いいたします。

回答No.5

mahopie

回答３．ですが、補足を見ていると中々難しそうな問題がありそうですので、以下はあくまでも参考意見としてですが、負債超過の状況で相続債務からは逃げないとの結論を二人で出した以上、持ち分は折半か質問者：妹＝２：１（賃貸：居住割合）、負債引受は質問者で妹が連帯保証人、維持経費の負担は負担能力がある質問者で行う（個人の賃貸事業者として毎年確定申告をする）が妹の勤務後は自宅確保のメリット部分を分担させる、という位になるのでは、と考えます。

問題は名義割合や経費負担よりも、毎月の持ち出しが無くなる様に賃貸の空き部屋をどうやって埋めるのかを不動産業者へ依頼する（従来と異なる業者へ依頼する）、妹一人なら妹が賃貸の部屋に移って自宅部分も賃貸することで賃貸家賃の引き上げを図る、質問者が自宅部分へ居住して質問者の現家賃負担を軽減する、といった方法も検討出来るのではないかとも考えます。ネット相談では個別事情が分りませんので、実態に即して専門家に相談する事になりそうですが、税金の申告実務の問題というよりは不動産の活用の面から、総合的に信頼して相談できる不動産業者を見つける他ないのでは、と考えます。

お礼

やはりそれ以外に無いですよね・・・・

とにかく動いてみます。

ありがとうございました。

回答No.4

koala0305

不動産時価より残債がはるかに多いということですが、遺産全体としてマイナスになるのでしょうか？、それなら、家に思い入れはあるかもしれませんが、相続放棄してしまうほうが現実的です。ただ、お父さんの死後3ヶ月を経過していたらたら放棄できませんが。

放棄しないということなら、多少賃下げする、礼金・敷金を下げるなどして満室にして収益は上がらないまでも、せめて持ち出しなしで運営することを考えましょう。そうすれば経費のことなど心配する必要はなくなります。

持ち分は二分の一ずつにするのが良いと思います。負債が多いようですから相続したほうが得かどうかも分かりませんし半々にすれば、どうなっても恨みっこなしでしょう。もし単独名義にするのなら、やはり現に住んでいる妹さんにするのが妥当でしょうね。銀行への負債は借り換えではなく相続するわけですから、無職でも問題ありません。

お礼

ありがとうございました。

残債に連帯保証人がおり、銀行に相談しましたが、当然連帯債務は存続するとのことだったので、その人に迷惑をかけたくないので相続することにしました。

妹と話し合っていきます。

回答No.3

mahopie

１． 負債額・時価額等が不明ですが、物件維持にコストがかかるようなら選択肢としては、思い切って売却して、融資返済・税金支払後の残金を姉妹で折半する。妹の自立までの費用が必要ならこの部分は妹に若干取分を上乗せする。

２． 受取家賃と返済額・修理費等が何とか見合っていてギリギリ回る水準なら、不動産の持ち分を１／２で均等割りして、妹は自宅部分で居住する権利を確保する。姉は家賃収入と返済・諸費用を負担するという割り振りにすれば、恐らくは姉は賃貸事業者として所得税が減税になるのではと考えます。（賃貸面積と自宅面積の割合が同程度との前提）

３． 現状の相続資産は「不動産時価―借入金残高」と考えて、どちらかの単独所有にしてしまう。当該資産に居住しているなら妹が単独相続するのが妥当と考えられる。維持経費の負担が必要なら現金相続分で調整するしかない。

４． 質問の場合に物件名義を姉妹二名の共有にすると対銀行取引の上では、借入債務をどちらかが単独承継した上で他方が連帯保証する、という形にする必要がありそうですので、資産だけでなく負債の帰属の決定も必要です。（借入を相続する・連帯保証するという覚悟）

補足

ありがとうございました。

残債と不動産時価は残債がかなり上回りますので、1の選択はしませんでした。そのうえで4についても理解しています。
そうなると2か3ですよね。。。
2については、満室になれば収入が多少は上回ります。賃貸面積と自宅面積は1.8：1ぐらいではないかと思われます。この場合は、妹は賃貸事業には一切関らないということになるのですよね？現在の収入と私個人の収入では返済額に追いつかないので妹にも家賃代わりに返済額を負担してもらうという予定になっていますがそのあたりはどうするのが良いのでしょうか・・・・

3は考えていますが、妹の単独所有としても銀行との約定を無職の妹で結べるでしょうか。もちろん私が連帯保証人になりますが・・・また、維持費を負担できるのは現状では私だけなのですが、自分が所有していないものの費用を私の経費とすることはできないかと思うのですが、そのあたりの解決策はあるのでしょうか。

また、こういうことをプロに相談するとしたらそれは、税理士さんで良いのでしょうか。

ホントに全くわからなくて、時間ばかりが無駄に過ぎます・・・

回答No.2

kamehen

(1)については、＃１さんが書かれている通りと思いますが、仮に所得を折半というのであれば、所得の分散にはなりますので、超過累進税率による所得税の負担を考えれば、効果はあるものと思います。
（ただ、共有であれば、将来的に、その不動産を売買等する事となった場合は、お互いの意見が合わない事には、難しい事となりますが。）

(2)についてですが、ご質問者様と妹さんとは、その後自宅で同居されている（又は同居される）のでしょうか？
もしそうであれば、賃貸借契約を妹さんと結んだとしても、その家賃を経費にするのはほぼ無理だと思います。

所得税では、生計を一にする親族に対して何らかの対価を支払ってとしても必要経費とできない事となっています。
ですから、同居されていれば、まずは同一生計と見られますので、経費にはできませんし、ご自身も住んでいれば、その補修費も経費とすることはできません。

もしも、そうでなく、妹さんのみが、そのご自宅に住まわれるのであれば、それは可能とは思いますが、現実問題は＃１さんが書かれているような感じにも思いますが。
（もちろん、家賃を相場から比べて少ししかもらってないのに、多額の補修費をかけるような状態であれば、問題となりますが）

お礼

ありがとうございました。

自宅に住むのは妹だけで、別生計です。

この不動産からは現在収入と呼べるほどのものはなく、返済や維持費がかかるだけなので、少しでも工夫ができればと思いましたが浅知恵ですね。

もう少し考えてみます。

回答No.1

mukaiyama

(1)・・・収入（現在は皆無です）・経費とも半分ずつの・・・

こういう考え方は、税務申告になじみません。
経費は収入からまかなうものです。
収入、つまり家賃売上げから経費を引いたものを「所得」と言います。
所得を折半するなら分りますけど。

仮に、2階と 3階とで姉と妹と完全に分ければ、別々の申告も可能でしょう。
ただ、この場合、経費が 2階と 3階とで完全に分離して計算できるかどうかが問題でしょう。
それができるにしても、妹に支払能力がないから姉が立替などという考え方は通用しません。

(2)全てを私の持分にし、収入・経費とも単独名義で・・・

妹さんが納得すればかまいませんけど、親の遺産をお姉様が独り占めしても、妹さんは文句を言わないのでしょうか。
親がくれた家なのに姉に家賃を払うことなど、知的障害者でもない限り黙っていないと思いますよ。

＞会社員としての収入がありますので、その影響がどこにどのように…

「給与所得」も「不動産取得」も総合課税の一部門に過ぎません。
給与の年末調整後の「源泉徴収票」と、不動産取得に関わる収支内訳書または青色申告決算書を添付して、確定申告をすることになります。
不動産所得がそこそこの黒字であれば、給与からの源泉税のほかに追納の必要が出てくるものとお覚悟ください。
逆に、不動産所得が赤字であれば、給与からの源泉税の一部あるいは全部が還付されます。

税金について詳しくは国税庁の「タックスアンサー」をご覧ください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/index2.htm

お礼

ありがとうございました。

（１）については知人から、持分が半分ずつだったら収入の経費も半分ずつにしていかないとと言われたものですからそうするのが普通なのかと思っていました。妹に支払い能力が・・・という件は、維持するのにどうしても必要な経費ならば誰かが支払わなければならず、支払える人が支払うしかないとなると思うのですが、その費用をすべて私が負担したとしてもそれを私の経費としては認められないとしたら、どうやって払っていけばいいのかよくわからなかったので・・・収入がなくても経費は出ますよね・・・

（２）についてはいろいろ事情がありますので、実質利益が出ることがあったらもちろん妹と分けていきます。「知的・・・」という表現には驚きましたが、そのぐらい私が言っていることがノーテンキということなのでしょうね。

お手数をおかけしました。