固定資産税の評価について

質問

昨年、社有地の一部が県の収用にかかり３００坪ほど売却しました。
これにより約１０００万円程度の売却益＆約５００万円の立木移転補償費が発生しました。
今年、市から固定資産税の納付書がきてびっくり！！
該当地周辺の社有地の評価が約１３倍にもなって、年間の固定資産税が２００万円もアップするようになっていました。
該当地は、山林でしたが１５年程前に少しずつ造成し（特に目的はない）、現在では資材置場として使用しています。
該当地全体の面積は約３万平米で、評価は３００円が５２００円に変えられていました。
こんな急激な評価変更に対して異議申し立てをすることは可能でしょうか？
折角の土地の売却益も７年で消滅してしまいます。
なんか割り切れない感じがしています。
どなたかアドバイスお願いします。

回答No.5

matthewee · ベストアンサー

１．現地を見られないのですが、この土地は、人里離れた山の中に、山の中腹を削って造成した平地であると想像して回答を書いていきます。

　雑種地を評価する方法は、「近傍地比準方式」といって周辺の類似の雑種地の取引価格を参考にして決定しますが、３万平方メートルもの広大な雑種地の売買など周辺にあるはずがありません。
　おそらく、市役所の資産税課独自の“簡便な”かつ“根拠に乏しい”評価方法を採用していると思います。

　まず、この土地の評価額５，２００円／m2は、どのように算定されたか、その計算根拠を資産税課で聞かれることです。計算式で示してもらうといいと思います。
　評価額５，２００円／m2は、補正後の価格なのか、それとも「法面（斜面）」等の補正がされていない価格なのかを確認して下さい。

　たとえば、基になる価格が、宅地の価格であれば、雑種地との格差を▲１０～４０％程度見ると思います。また、「法面（斜面）」部分については、崖地補正として該当面積について▲４０％減価することが多いので、「約３割は法面（斜面）」ならば、▲１２％（＝０．３×▲４０％）程度は補正します。さらに、この土地は約３万平方メートルもの広大地なので、▲２０％程度の奥行価格補正や広大地補正（▲１０～２０％）が適用できます。
　したがって、宅地の価格を基にして補正しているのなら、この土地は概ね▲４０％～６０％の補正をしているはずです。

２．固定資産税の評価額は、適正な売買事例を基に評価するのですが、３万平方メートルもの広大な雑種地の売買など周辺にほとんどないと思うので、代替案としてコスト・アプローチも検討してみて下さい（「農業用施設用地」の評価は、この方法を採用している）。

　要するに、「山林の素地価格＋造成費」をもって評価額とする方法です。会社には造成費に関する資料があると思いますから、１平方メートル当たりの単価を求め、これに山林の素地価格３００円／m2（＝固定資産税評価額が正しいわけではないが、便宜上この価格を用いた）を加えます。
　推定ですが、造成費を加えて評価額は２，５００円～３，０００円程度と試算されれば、この評価額を基にして資産税課と交渉してみて下さい。

３．情報収集が不十分なまま、資産税課に苦情を言っても、あまり効果はありません。評価額そのものについての異議申し立ては、基本的に門前払いされます。
　納税者にできることは、資産税課の評価ミスや課税誤りを法律の視点から指摘し、適正な評価方法に変更させることで、結果として評価額を下げることだけです。

　ひとつ危惧されることは、首尾良く今年度の評価額を引き下げることに成功した場合、資産税課は過年度の評価額の見直しも行う可能性があるということです。
　資産税課としても、過去の調査不足を指摘されたくないので、今年度から評価額を修正すると思います。しかし、地方税法では過去３年間遡って、不足分を徴収することができるので、今年度の評価額修正の見返りに、過去３年間の山林の評価額を雑種地に修正して、不足分を徴収してくる可能性があります。

　なお、課税誤りのため納めすぎの税金が還付されるのは、過去５年間です（条例で無期限としている市町村も少なくない）。

お礼

非常にていねいな回答を頂きありがとうございました。
「崖地補正」「奥行価格補正」「広大地補正」等の指摘はとっても参考になりました。
役場の対応がよくなければ、この点を指摘してみます。
本当にありがとうございました。

回答No.4

matthewee

１．固定資産税の評価は、宅地、雑種地、山林というように地目別に行います。ですから、地目が山林から雑種地や宅地に変更した場合、評価額や税額が１０倍になることは格別、珍しいことではありません。例えば、農地を宅地転用した場合には、税額が数百倍になることもあります。
　ここでいう「地目」とは、現況地目のことであり、登記地目ではありません。

　質問文で「評価が約１３倍」になったとあるのは、従来、山林として評価していた土地を現況雑種地として評価替えをしたからだと推察されます。固定資産税は３年ごとに評価替えを行いますが、平成１８年度がこの評価替えの年に当たります。

２．収用による買い取り価格が約１１，０００円／m2と推定されるので、その７０％水準の７，７００円／m2を固定委資産税評価額の目安とすれば、５，２００円／m2は雑種地の価格水準としてそれほど高いものではないと思います。

　しかし、雑種地の評価方法は、市町村によって異なり、統一された評価基準というものがありません。この土地の評価方法そのものが間違っている可能性もあるので、どのように評価額５，２００円／m2を求めたのか、計算方法も含めて詳細を市役所資産税課で確かめるべきだと思います。

　「縦覧」制度というのは、所有地以外の他人の土地の評価額を見ることができる制度であり、毎年５～６月頃に期間限定で実施されます。一方、所有地に関してはこのような制限がありませんから、開庁時間内であれば、資産税課に土地の評価について問い合わせることができるのは、納税者として当然の権利です。

３．質問文を読んで、ひとつ疑問に思ったのですが、「該当地全体の面積は約３万平米」とありますが、３万m2全て造成して資材置き場として利用しているのですか。
　３万m2のうち資材置き場の部分は１万m2であり、残りの２万m2は山林のままであれば、評価対象地を雑種地と山林に分けてそれぞれ評価すべきです。

　固定資産税は現況地目で課税するのですが、広大な土地の場合、明らかに利用状況が異なっていれば、たとえ１筆地であっても地目ごとに分割して評価するのが基本です。

　なお、固定資産税は、課税権者である市町村長が一方的に評価して課税する賦課課税方式なので、納税者から逐一、地目等について報告する義務はありません。ただし、課税誤りも少なくないので、納税者が評価方法や評価額についてチェックすることが大切です。

補足

＞「該当地全体の面積は約３万平米」とありますが、３万m2全て造成して資材置き場として利用しているのですか。
基本的には３万平米全てを造成しました。といっても当該地はもともと高台の山で、造成された有効面積は２万平米程度で約３割は法面（斜面）になっています。
もともとなんの目的もなく造成した会社が悪いのでしょうが、釈然としません。資材置場といっても空き地があるから置いてるだけで必要があってのことではありません。
昨日、役所の税務課に一応文句を云いに行ってきました。
せめて法面部分の評価を再考してくれるように。
今は役所からの回答待ちの状態です。
今後、執るべき次の一手はどのようにすればよいでしょうか？

回答No.3

dr_hiroshi

http://www.city.nisshin.aichi.jp/~zeimu/jyuran/main.htm
このような、縦覧制度が納付書の裏面に記載してあります。
縦覧期間が終了した場合、異議申し立てはできません。
とりあえず、課税の根拠を聞きに行った方が良いですね。

回答No.2

noname#47429

今までただ同然で山林を資材置き場（雑種地）として利用していたとだけましということです。
　課税は地目が何だろうと現況地の状態で判断されるのは当然です。
資材置き場を整理して山林としての形状に復帰させたとしてそれにかかるコストと役所の判断と合わせてご判断ください。
　ほったらかしにしておくと５年おきにどんどん上がっていきますよ。
何しろ地方自治体は財政難ですからね。

回答No.1

walkingdic

詳細不明ですからまずは役所の固定資産税課に行き、説明を受けてください。
もしかして実態が山林ではなくなっていたけど山林扱いの低率な固定資産税がかかっていたのだけど、今回収用の話もあり、役所の人が実態を把握して既に山林ではないから山林ではなく、雑種地などの扱いとして課税したということではないでしょうか？

だとすると本来は実態として山林ではなくなったときから課税されていてしかるべき話です。

山林とか農地とかは特別に低率の課税になっています。それを変更した場合には、本来は自ら山林ではなくなりましたといわなければいけないのです。

ご質問の１０倍以上ということからするとそういう違いではないかと。今は資材置き場として使っているようですらか、山林扱いには出ませんしね。

なんにしても役所で確認下さい。