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抵当権について質問です。
こんにちは！ 行政書士をめざして、頑張ってるものです。 民法学習して三年目ですが、まだわからないところが多いので、質問です。 いま、抵当権を勉強しています。 疑問がわいたので、質問します。 抵当権の譲渡、抵当権の順位の譲渡、抵当権の順位の変更って どのようなケースでなされるのでしょうか？ まだ、被担保債権ってなんやったっけ～？！とか、抵当権者ってどんなひとをさすんやっけ？！ 的なところがあり、知識不足ですが… 抵当権のところの勉強してると、アタマがぐちゃぐちゃになるので人物を整理したり語句の意味を確認しつつ勉強しています。 私の考えからすると、抵当権の順位の変更なんて…もし自分が一番抵当権者で、三番抵当権者に変更になったとすると、債権の回収がはかれない危険性がでてくるから順位の変更なんてできないのでは？！とかんじるんです。 同じように、抵当権の譲渡も、どういったケースでなされるのか？？わかりません。 具体例があると、大変わかりやすくありがたくおもいます。 ヨロシクお願いいたします！！
- momomin0516
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- imagine225
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例えば、ある夫婦がマイホームを建てようとしているとします。まず、立地の良い土地を探し、その土地がようやく見つかりました。しかし 夫婦のマイホーム資金は1000万円ほどで、土地が1500万、建物の建築費用が3000万円かかるとします。 そこで 銀行から1000万の融資を受けて自己資金500万円を足して土地を購入したとします。銀行は1000万円の融資と同時に土地に1000万円の抵当権を設定します。 次に、建築会社と3000万円の建築請負契約を結びます。 ここで一つ問題となるのは3000万円の内の2500万円を住宅金融支援機構から融資を受ける ことになり、住宅金融支援機構というのは土地及び建物に第1順位の抵当権を設定登記することが大前提となつていることです。 建物が完成したとすると、 建物には公的融資のために1番抵当権をつけ、次に、銀行のために2番抵当権を追加すればよいのですが、土地には既に1番抵当権が銀行のためについており、このままでは公的融資の条件を満たさないので、ここで抵当権の順位を変更して公的融資を1番、銀行融資を2番とする抵当権順位変更の登記をする必要がでてきます。 このように抵当権の順位を変更したとしても、本件土地および建物の担保価値が、2つの抵当権の被担保債権の合計よりも大きければ双方に損害は生じません。おおよそ銀行融資の判断基準は、土地建物の価格の7割~8割を担保評価の上限とするのが通例だと思います。 上記以外の抵当権の処分は、系列会社間で行われることが多いのではないかと思います。 つまり親会社が自分のリスクを減らし、子会社にリスクを 移転するために行われることが多いようです。
こんにちは！ なんだか足りないような回答かな？ と思ったのですが、それでもヒントになれば・・・ という希望を込めた書き込みです。 債権の回収がはかれない危険性 ※デメリットしかないのでは？ がでてくるから 順位の変更なんてできないのでは？！ とかんじるんです。 仰る通りです。 しかしながら、人にはいろんな事情があります。 デメリットしかないことをするはずが、ありません。 今回の勉強のテーマは だって人間だもの ですよ！ ※被担保債権 → 被 ＋ 担保 ＋ 債権 僕がmomomin0516さんから、500円を借りた。 担保は僕の家。 とします。 債権は、500円 担保はfull-bloomの家 被は？ 被災者は、災いを受けた人・・・被 ＋ 災 ＋ 者 被害者は、害を受けた人・・・被 ＋ 害 ＋ 者 ※被担保債権は、担保の対象になった債権のこと 僕に貸した500円のこと、です。 担保を受けた債権はなに？ 500円です。 ちょっとわかりにくい気もしますが、先にゆきます。 僕の家を担保にして借りた500円は、被担保債権です。 momoさんが、担保いらないよ！ というならば 無担保債権 です。 抵当権者は、momoさんですし 僕は、債務者であり抵当権設定者です。 抵当権の譲渡、抵当権の順位の譲渡、抵当権の順位の変更 って どのようなケース でなされるのでしょうか？ 仰るようにデメリットしかなさそうなことを なんでするのか？ お人よしなのか？ 税金対策なのか？ 抵当権の譲渡は 譲渡代金をもらって譲渡する場合もあります。 さっきの僕の借りた500円の話しに戻ります。 実は僕は、Ａさんにも500円借りていた。 そんなＡさん ある日突然momoさんに、あなたの持ってる500円の債権を あたしに売ってちょうだい、500円で買うわよ！ と言ってきた。 momoさんてきには、500円貸して5000円戻ってくるのだし 利息など得はしないけど、まぁ売るか 家はもらえないけれど、500円は戻ってくるのだから。 と売る。 こんな場合は、抵当権の譲渡。 僕に対しては、Ａさんもmomoさんも同じ立場です。 同じくお金を貸している。 Ａさんは、自分で担保を独り占めしようとし momoさんの抵当権がほしかった。 momoさんが邪魔なんですね。 これを基本に 順位の譲渡、順位の変更も、なにかメリットがあるから そうする、んです。 順位を譲渡する・順位の変更 自体 には デメリットしかないんだけど それを補うメリットがあるから、する。 このメリットは、本人にしかわからないので 第三者にはわからない。 ですから、試験問題では その理由までは、指定できない。 Ａさんが順位変更したら、Ｃさんはいくらもらえますか？ のように 理由は様々ですから、特定できません。 ※どういったケースでなされるのか？？わかりません わからないで正解、と思います。 ただ 自分にメリットがあるから、そうする。 としか言えないような気がします。 なんだか気になる・・・というお気持ちは分かります。 順位の譲渡をしてくれたら、海外旅行をプレゼントするよ などの理由もあるでしょうし。 けれど 民法第376条は、複雑怪奇な条文です。 転抵当、抵当権の譲渡、抵当権の順位譲渡 抵当権の放棄、抵当権の順位放棄 が詰め込まれてる。 抵当権者は、その抵当権を他の債権の担保とし ↓ 転抵当 抵当権若しくはその順位を譲渡 ↓ 抵当権の譲渡・抵当権の順位譲渡 若しくは放棄 ↓ 抵当権の放棄・抵当権の順位放棄 たったこれだけの短い文章の中に、５つも詰め込むって？
お礼
ありがとうございます。 いろんなパターンかいてくださりありがとうです！ イメージにつながると理解しやすくたすかります！ありがとうございます！
お礼
ありがとうございます、お時間くださり 感謝してます！！