マンション経営

質問

義母がマンション経営をしていましたが先週なく亡くなりました。

旦那が相続するんですが、まだ２０００万近くローンが残っていて、しかも固定資産税滞納１５０万近くあります。６軒ほどのマンションです。

しかし２軒の住人は滞納が多く、１軒は空き家、１軒は生活保護を受けていて６万の家賃を５万しか生活保護から出ないという人が入っています。
マンションのローンは毎月３２万ですが余裕はありません。

あと７年残っているそうです。

１軒出ていくと壁の張替えや畳の入れ替えなどかなり出費のようです。
敷金や礼金でふつうまかなうのですか？よくわかりませんが
なにしろ全部滞納している家賃にまかないローン返済していたみたいです。

しかも滞納月がいつからなのかはっきりわからず、手渡しでもらってる可能性もあり
あてにはできない状況です。

会話もないし、聞いても「お母さんがちゃんとやってるからええねん」とばかりで喧嘩になってた
そうです。

ローンをあと５年延ばせば毎月２０万ぐらいでローン返済できるそうです。

あまり入居者を望めないと私は思う。

うちの家は２５万ぐらいの給料でマンションに８万払っています。
旦那のそのマンションは車で１時間半かかり実家に住む気持ちはありません。

マンション経営といってもできないし、委託など管理だけ任せるという方法も
あると聞きました。

いろんな意見をお聞きしたいとおもいます。
マンション経営の管理とは・・・・・・。
簡単だとは考えているわけではありません。

ただ旦那がしたいような勢いに私は知識もないので忠告などがあれば
よろしくお願いします。

回答No.4

merciusako · ベストアンサー

No.3 merciusakoです。
補足ありがとうございます。

準確定申告ですが、義母さんは確定申告していなかったのでしょうか？

少なくとも何らかの収入があって、何らかの支出があれば、たとえ赤字であっても確定申告は絶対必要です。
「計算の結果、赤字であった」と申告するのです。

仮にこれからマンション経営をする、ということになれば、結局確定申告は必要で、その時に「以前はどうしていたんですか」って聞かれて、その分の清算をすることになります。
「義母さんの分はいいですよ」にはなりません。
過去に遡りますから。

なお、ローン返済金額そのものが必要経費となるわけではなくて、「ローンの金利分だけ」が必要経費です。

義母さんが確定申告をしていなくて、ご主人ができない、となれば税理士さんに全面的にお願いするしかありません。

とにかく確定申告は必ず付いて回る話です。
ここでリセットするしかないでしょうね。

お礼

もし相続するようになるんでしたら税理士さん
に頼もうと思います。
いろいろと有り難うございました

回答No.3

merciusako

義母さんが先週亡くなった、とのことですから、まず準確定申告をしなければなりません。
今年の１月１日から亡くなった日までの収支決算です。

これをご主人が個人でできますか？
できないとすれば、税理士さんにお願いするしかありません。

これは、そのマンションを相続するしないにかかわらず絶対しなければなりません。
この準確定申告の作業の中で、明確な家賃の滞納状況は分かるはずです。
場合によっては弁護士さんも必要かもしれませんが。

次に、そのマンションの資産価値を明らかにすることです。

その上で、今後の家賃収入の見込みを検討します。
どのようなことがあっても、ローンの32万円は支払わなければなりません。
できなければ、あなたのお宅からの持ち出しになってしまいます。

管理会社を間に入れて、管理を任せることはできるでしょうが、当然それに係わる費用負担は発生します。

また、入居者の退去時の原状回復に関しては、一応敷金を充当しますが、それを上回ってしまえばその分を請求しなければなりません。
それが確実に支払われる保証はありません。
つまり、持ち出しが発生する可能性があるということです。

これらをすべて検討して、あなたのお宅に影響がない、持ち出しは一切ない、たとえあったとしても十分な資金手当の裏付けがある、という場合に限って相続すれば良いと思います。
相続財産がこのマンションしかないという場合ですが。

そうでない場合は、相続を放棄するか、売却してしまった方が良いと思います。
そのマンションがいくらで売却可能なのか、とローンの残債の関係です。
売却しても残債があるようであれば、相続放棄ですね。

お礼

詳しく回答していただきありがとうございました。

この試練乗り越えれるかわかりませんが
頑張ってみます。

補足

準確定申告はしないといけないんですか？

マンション収入はすべてローンにいって赤字で滞納者がいるため
カードローンをしていたり借金があるぐらいです。
市民税などは払わなくていい低所得？になっているようでした。
年金は５月ごろより１万だけもらっていたようですが・・・・・。

入院費は医療保険でまかなったようです。

このような場合でも必要でしょうか・・・・

また質問してしまいすみません。

回答No.2

yasuto07

人に任せれば、1割は毎月除外されます、それでは、ローンが払えない。

まして、現在、めぞん一刻状態、、、誰が後を、引き受けるのですか。

相続しない方が得では、、、引き受ければ、借金、税金、マンション、全部ついてくる・おまけに、確定申告、青色申告ですよね、

複式簿記も必要なのはご存知ですよね、、、その辺ご理解の上、望まれたら、、、複式簿記簿記を自分で作れなければ、税理士、それだって、年間30万とか言われる時代、決算表も作れる会計の技術も必要です、よくお考えの上、空き部屋に自分がすみ、家賃を赤字決済に入れるのも手だけど、それ背足りるのかな、と思います。

お礼

有り難うございました

回答No.1

hue2011

当初どういう見積もりをされたかなんですが、ちょっと甘いスタートをしたようですね。

1軒6万の家賃であれば、6軒全部が埋まっていて滞納延納がない状態で36万です。
ローンの月払い32万ということなら、1軒でもトラぶったら、回転がまわらなくなりますね。
何年払いにしたかわかりませんが、逆算してみると25年ローンで3000万ぐらいでしょう。
その支払が2000万残っているのは余裕は一切ありません。

普通不動産貸借契約には退去時に原状回復義務というのがうたってあり、破損をしたりした場合には補償をしなければいけないというのがあります。
壁に穴をあけたりふすまを破ったりしたら、これは弁償する必要があるのは普通の人間ならわかることですのであまり問題は出ません。
しかし、乱暴に使っていなくても経年劣化というのがあって、たとえば畳なんかは数年経過すれば表替えをする必要がでますが、それを住人に負担させることは不適切であるという認識があります。

そのため、入居時の預り金である敷金、これは退去時に全額返さなければならないものなのですけど、なにかしらそういうものを理由にして、原状回復引き当てということで返さないというような習慣があったりします。
しかし、これは実は不当なことなんです。弁護士に相談されたら、敷金返還請求というものが來ることになります。
敷金は、本来の意味は保証金といって、もし賃借代の滞納等が発生した場合、預かったお金で償却します、というためのものですから。

もし賃貸料を、督促が数回に及んでも支払わないようであれば、退去を要求することができます。
民事的には、未払い分の請求訴訟は可能ですが、家賃の場合は、あるのに払わないのではなく、実際に生活に苦しんで払わないのがほとんどです。
ですから、訴訟をおこしたとして、勝訴したとしても回収が可能であるとあまり思わないのが賢い考え方です。

設備に関してはオーナーの責任ですから、たとえば水道の蛇口から水が漏れる、だとかトイレがつまった、湯沸かし機が止まったというときには業者の手配と支払はオーナーがしなければなりません。
これは、そもそも家賃から償却すると言う考えでやります。数年に1度しかないとしても、2年契約のうちどの程度の回数で起きるという計算で家賃を決める必要があります。

想定外ということでは、たとえば地震があって土地に亀裂が走ったとか家が傾いた場合は、住み続けられるかどうかの調査などもオーナーがやるべきことです。
修復にかかる費用も負担する必要があります。

賃借に関し、貸家と貼り札をして直接やっているのでなく、不動産屋さんを入れているのなら不動産屋さんとご相談ください。
もし直接のやりとりであって、家賃も集金にいったり納入に来てもらったりしているのなら、専従者がいない場合は困難ですから、あらたに不動産屋さんと取引しましょう。
住人の募集・紹介が彼らの仕事ですから、礼金を支払うことで動いてくれます。
これは成功報酬で、たとえば1軒契約が成立したときに礼金3つとるのであれば、うち1つを不動産屋さんの取り分にするという契約をすればいいのです。

かれらはそういう事例をたくさん経験していますし、親しくしている弁護士が必ずいますので実質的な相談に乗ってくれるはずです。
不良な住人の退去とあらたな住人の確保に関して、綿密に相談してください。
家賃が安いほうが魅力と考えがちですが、快適な暮らしができないようなら住みたくないのが人間のいつわらない感情です。
あらたな住人の確保のために、ケーブルテレビのインフラを用意するとか宅配便用のボックスを設備するというような工夫をすることで、やや高めにして住人を確保することが可能になります。
ただ、これは地域によって一概には言えませんからプロフェッショナルの不動産屋さんとの話し合いが有効なんです。

で、なるべくやってはいけないことは、この物件を売却することです。
場合によっては不動産屋さんはそういう提案もしてきます。

売却しますと、一時的にお金が入ってきます。
このお金をその年に使わないままに確定申告をしますと、相当な国税が課税されます。
そこまでは普通誰でも覚悟していることでしょうが、これだけではない。
そのあと、地方税がきて健康保険の査定がそれに従って支払額があがり、もし何らかの支援金や助成金を受けていたらすべて廃止されます。
一時的にカネモチになってしまっているので。
想定外の出費のために苦しむことになります。

多少の赤字を覚悟して運用しないと、大損になります。

もっとも、ローンの残債が2000万のこっているのであれば、売却金のうち2000万は負債の支払いにあてることになります。
私が心配しているほどではないかもしれません。
現在の評価額、これはどこでも無料で査定してくれますので、それと残債を引き算してみることが必要です。

プロフェッショナルに相談されることをお勧めします。

あと、別のことをいいますが、相続は全部ご主人で問題ないのですね。
貸家を持っているなんていうのは財産ということになりますから、兄弟がいる場合はよく話しあっておかなければいけません。

お礼

ありがとうございました。