マンション経営

質問

最近、マンションの一室を買って、そこを人に貸して年金の不足分に充てませんか?みたいな会社を沢山みます。ローンは家賃で払える、もしくはローンより高い家賃なら最初から少しは収入さえ出る。というものです。家賃保証してくれるし、管理もしてくれるし、何もしなくていいですよ。というもの

どうしてこんな事をするのですか?その会社がどうせ入居者募集や管理をするなら、わざわざ人に買わせて貸さなくても(>_<)収入が出るんなら自分の会社だけで独り占めしたらいいじゃないですか?どうしてその会社が儲かるのか良く解りません。

良いお話だと思いますが、良い話って危険な感じがします。こういう事をやってて確かに収入になってると言う方居ますか?　また知り合いにいるとか?

このシステムについてもご意見などもお寄せ下さい

回答No.1

dolphin1016 · ベストアンサー

「マンションの一室を買って、そこを人に貸して年金の不足分に充てませんか?みたいな会社を沢山みます。ローンは家賃で払える、もしくはローンより高い家賃なら最初から少しは収入さえ出る。というものです。家賃保証してくれるし、管理もしてくれるし、何もしなくていいですよ」というのは、確かです。ただし、今後大きな経済変動(日本国債がデホルトになる、金利が高騰する)があった場合のリスクを抱えることになります。今後近いうちに、経済変動がおきる可能性が高く、とても危険であると私は判断します。

業者がなぜ儲かるかとは、家賃保証をするために5%などの手数料を家賃からとると思うのですが、それだけ支払うと質問者様の利回りはマイナスになる物件がほとんどです。業者は楽々毎月利益が得られるという仕組みです。物件によっては、礼金などによって空室期間はなくなるため、実は空室リスクはリスクはあまりありません。(私自身、物件を全額現金購入し賃貸にだしていましたが8年間、実質的な空室はありませんでした)

業者が独り占めしないのは、取得のための資金(2000万円とか)が必要だからです。2000万円を銀行から事業用途で調達すると5%ほどの金利が不動産会社にかかりますので、利益がでなくなってしまうからです。

このため、だれかに買わせて利益だけとるという仕組みです。

回答No.3

kamaryu

その会社はマンションを売ることで利益が出ます。

管理を受託することで利益が出ます。

家賃保証は名ばかりで、空室が出始めると家賃を下げてきます。

賃借人の原状回復費用や礼金で利益を出します。

収益物件の管理組合は機能しないので、修繕積立金で高額な修繕を行って利益を出します。

何か問題が起きたり、利益がでなくなれば倒産したり撤退したりで責任は取りません。

結果、オーナー達には、赤字分を身銭を削って補てんして来たにもかかわらず碌な管理をされず空室になった１Ｋのマンションとローンだけが残されます。

回答No.2

kanrishi

購入者の皮算用を前面に押し出して物件については立地くらいしか説明しないところにこの商法のミソがあります。
ファミリータイプの物件と分譲（建築）坪単価を比較してみれば歴然ですが、この商法の荒利益率の高さは尋常ではありません。つまり、狙いは「売ること」にあるのです。この利益率の高さ（販売インセンティブを含む）を見たら、素人でさえ自社保有（自社運用）などはかったるく思えます。
基本的にこの商法は「他人のふんどし」ですから、とにかくカネを出させることが肝要になります。何かトラブルがあっても自分たちが身銭を切ることはなく、悉くオーナーへ請求してきます。
販売した後のそのほかのこと（賃貸管理、節税相談など）は「付けたし」にしかすぎません。しかし「付けたし」でも足が出ないように想定賃料や受託手数料の設定ではいろいろドレッシングに苦労はしているようです。
物件の管理でも極力手を抜いておざなりになっていますので経年劣化は放置され、応急修理さえ手が回らないものもあります。見かけ倒しの安普請でもあり、法定耐用年数まで保つのかも心配です。「資産価値」などは口に出すのも憚られます。
「他人のふんどし」で将来のマンションスラムのタネをばらまいているようなものです。