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マンション経営で困っています
父がマンション一棟を持っています。家賃収入50万で銀行ローンや税金を支払い、生活費にも使っていました。 しかし家賃収入が減り、固定資産税や公的保険等をあわせると未支払いが４００万、銀行ローン未払い３００万になっていることが分かりました。マンション建設時のローンが後１３００万あります。築18年。空き部屋が20％。自分が連帯保証人になっていることもありどうすればいいか困っています。銀行のローンを組み替えして、固定資産税も払わなければ差し押さえになります。どこからどう手をつければいいでしょう。
- rkma6014
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＞個人投資に入れ込んだようです。 良くあるパターンです ＞現金は僅かで、生活費の予備分だけになっていました。 サラリーマンと異なり現金の残高は無関係．．．月間の収支がどうなっているかが問題なだけです 個人事業をしていると一時的に現金残高が無い時も有ります 根本は．．．家賃収入＋その他収入－ローン返済－経費支払い＝いくら残るか？ とりあえずは「極端に家賃や条件を下げてでも２０％の空室を解消する」 それで年間１００万円の家賃収入のＵＰを目指す（値下げしなければ１５０万円） 一時的には敷金２－３ヶ月分も入りますから一息付けます 「敷金２ヶ月・家賃５万円」なら「敷金３ヶ月・退去時１ヶ月償却なら家賃は４．５万円でどう？」 入居者も１年以上入居すれば大幅にお得になります 契約さえ出来れば２部屋で．．． ・礼金９万円＋敷金２７万円＋先家賃９万円．．．とりあえずは４５万円の一時金が入りますね 貴方が今以上の数字を書かれないのでアドバイス出来るのもここまでです お互いに頑張りましょう．．． Ｐ．Ｓ． うちでは一時期入居率５０％まで落ちたアパートもありました お金に余裕は有ったので「冷蔵庫＋洗濯機＋オーブンレンジ＋自転車」を設備として付加（家電付きアパート） 同じ家賃でも３ヶ月後は満室になりました 貴方の場合は投資できるお金が無いのですから「家賃などの条件ダウン」でとにかく満室を目指し、一時金を確保するようにしましょう
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- m_inoue222
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大家してます ・年間満室家賃が約７５０万円 ・現状年間家賃が６００万円（８０％） ・アパートローン残が１３００万円 ・築１８年 賃貸経営だけで見るとそれほど深刻では無いですね 問題は家賃からの所得以上に使い込みすぎたのでしょう 家賃収入７５０万円なら個人で使えるお金は年間１００－２００万円程度有れば良い方でしょう ＞どこからどう手をつければいいでしょう。 もう少し詳しい現状の把握をすることからでしょうね ・アパートローンの残債は１３００万円．．．これは少ない方でしょう ・月に返済すべき金額がいくらなのか アパートローンは？ 個人のローンは？ ・滞納した税金はいつまでにいくらづつ分割で納めれば許されるか？ ・貴方の個人所得から毎月または一時的にいくらまでなら充当できるか？ 本来は「家賃５０万円－ローン－税金－維持管理費」の残りを生活費に充当すべきでした ＞銀行のローンを組み替えして ・年間家賃６００万円 ・ローン残高１３００＋３００万円 ・固定資産税の滞納 これだけならそれほどきついとも思われませんが？ 最低欲しい数字は ・現状の家賃．．．６００万円／年間 ・満室家賃．．．．７５０万円／年間 ・ローン残高．．．１３００万円 ・アパートローンの残期間．．．？？？年 ・毎月のアパートローンの返済金額．．．？？？万円 ・固定資産税の滞納金額．．．？？？万円 ・お父さんのその他の収入 ・貴方が援助出来るお金 ・銀行ローンの毎月の返済額 ・銀行ローンの返済期間 ・お父さんの最低必要生活費 世間には「家賃－ローン返済額」の残りを全て使える物と勘違いする人は多いです 家賃６００万円なら普通は残債総額３０００万円くらいでも耐えられるはずなのですが．．． ＞家賃収入が減り 築１８年で入居率８０％なら良い方ですよ ・当初の見込みが甘すぎた ・賃貸収入以上に生活費に充当した そうとしか考えられません
お礼
アドバイスありがとうございます。 父がまだ若いので、うまくやってくれていると思ってました。 個人投資に入れ込んだようです。現金は僅かで、生活費の予備分だけになっていました。 これ以上の数字は事情により控えます。 本当にありがとうございました。 これからはしっかりと一緒に管理していきたいと思います。
- poolisher
- ベストアンサー率39% (1467/3743)
家賃収入５０万は月５０万ですよね？とすれば年間６００万。 ローン債務と未払い債務の合計が２０００万。 空室率が２０％としても、物件そのものの収支が組み立てられない状況 ではないと思います。 最悪の場合、売却しても手許にお金は残るでしょうから、どうにかなり ます。 先ずは、父の収入、あなたの収入、家賃の合計で延滞債務を減らす事を 考えてください。延滞債務そのものだけではなく父の生活費を減らす （例えばあなたと同居するなど）ことも考えてください。 その上で未払い先に対して、返済計画の相談をお願いしてください。
お礼
ありがとうございます。 同居を予定しています。父と話して支出を抑えるように、工夫していきたいと思います。
- zenzen123
- ベストアンサー率43% (357/818)
もっと詳しい数字を出さないといいアドバイスは出てきませんよ。 物件価格、借入れ金額、金利、期間、買い入れ日、固定資産税額、 現在の市場価格、部屋戸数、満室時の想定賃料、現在の賃料 これぐらいの数字を並べないと あとは詳しい場所を書かないと
お礼
ありがとうございました。 物件価格、借入れ金額、金利、期間、買い入れ日、固定資産税額、 現在の市場価格、部屋戸数、満室時の想定賃料、現在の賃料 これらの数字をもう１度出してみます。 重ねて、お礼申します。
お礼
丁寧なアドバイスありがとうございました。 満室を目指し、家賃など検討します。非常に参考になりました。