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彼の父親がマンション経営の保証人、結婚するには大丈夫？
- 27歳の女性が結婚を考えている彼氏の父親がマンション経営をしており、保証人になっている状況です。
- マンションの空室率は20%、ローン残りは3000万円。
- 質問者は、彼との結婚を考えていますが、マンション経営の状況が普通なのか不安です。
- shiam
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質問者が選んだベストアンサー
不動産賃貸業を営んでおります。 > 毎月のローン返済額は55万円で、月の家賃収入は60万円です。 質問者さんは、これを見て、「毎月5万円、年間60万円 儲かっている」と思っていらっしゃいませんか？ 「これが減ったらどうしようか」とか心配なさっているのではありませんか？ 非常に酷なことを申しあげます。 あのね、返済金（元金）は、経費にならないのです。家賃相応分の税金を支払って、残りで返済しなくてはいけないことになっているのです。返済してから、残りを納税する、んじゃないんですよ。 つまり・・・ 仮に義理の父上になられる方をＡさんとしますと、Ａさんは家賃として今年間 ６０万円×１２ヶ月＝７２０万円得られています。仮にＡさんの所得税率が２０％だとすると、年間 １４４万円の所得税を、返済よりも優先して支払わなければなりません。 すると、７２０－１４４ ＝ ５７６万円 ですから、Ａさんの財布には1年に５７６万円残ることになります。 ところが、月に５５万円返済する契約なので、 年間５５万円×１２ ＝ ６６０万円 返済しなければなりません。 財布には ５７６万円 しかありません。 どうやって６６０万円返済するのでしょう？ 所得税率が１０％でも実際は赤字です（税務署などは『黒字で、りっぱに利益が出ています。だから課税しているのです』と言いますが、財布は空っぽです） Ａさんが８％以上の税金を払っているなら、借金を返済できないでいる可能性が非常に高い、と言わざるを得ません。Ａさんが税金を払っていないなら、（減価償却などの制度を考慮しても）それは全然利益が出ていないからなのか、脱税しているからか、のどっちかです。地震などで修理などが必要になれば、たちまちアウトでしょう。 Ａさんのマンション経営は、成り立っていないと思います。
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- doll2007
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言っちゃ申し訳ないんですが、それって相当まずいです。 他の回答者さんのいうとおりです。 さらに、マンションと土地の固定資産税だって支払っているばず。 所得税があれば、当然、住民税だってかかってきます。 ・・・どう見ても赤字でしょう。 だけど、親のプライドがあって息子に言えないのでは？ ＞マンション経営をしている場合はこの状況は普通な事でしょうか？ うまい言葉に乗せられてだまされた人間によくあるパターンです。 マンション経営、アパート経営ってそんなにもうかるものじゃありません。 これから、マンションとアパートが老朽化するにつれて、空室率は上がり、家賃は下げざるをえなくなります。 ＞このまま彼と結婚しても大丈夫なのでしょうか？ ほんとに、父親さんが何か他に財産でも持っていてくれればいいのですが・・・。 このままだといずれ行き詰まります。 気休めを言ってもなんにもなりませんから。 彼氏さんはそういった状況を理解しているんでしょうか？ していないような気がするんですが・・・。 残念ですが、大丈夫とはとても言えません。 「マイホームが欲しい」「子供が欲しい。大学まで出してやりたい」「自分の両親が年を取ったら経済的に援助したい」というなら 願いはかなわなくなるかもしれません。 もちろん、質問者さんが、「彼さえいてくれれば幸せ」というならそれもありですが。
お礼
ありがとうございます。 うん、それが現実ですよね。 要するに、そんな彼についていく覚悟があるか、苦労できるかどうかって話ですよね。 結婚するかいなかは結局は自分次第ですね… ありがとうございます。
- bara2001
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＃２です。補足です。 ＃２では不動産「経営」の観点から書きました。 不動産経営から「撤退」するならまた話は変わってきます。 銀行から借り入れするについては土地・建物に抵当権を設定されているものと思います。 土地・建物を強制執行で競売にかけられても良いのであれば、彼氏さんが5500万円をそっくり背負い込むということにはなりません。 土地・建物は失いますが。 こういう時代なのでよほどの優良物件でなければ競売に出しても買い叩かれます。 場合によっては借入金を全額返済するのに足りないこともありえます。 それでも5500万円の借金を背負うよりはだいぶ楽になるでしょう。 そうした上でどうしても返しきれない借金をかかえたら、破産するしかありませんが。 まあ、楽観できる状況ではないですが、このことだけをもって結婚を考えている彼氏さんと別れるべきかどうかというと、そこまでの深刻さもないようにも思います。 彼氏さんのお父様がウルトラＣの隠し技を持っているかもしれません。 ほかにも土地を持っていてそれを売って返済するとか、それこそ喫茶店を売って返済するとか。
お礼
２度もご丁寧にアドバイスありがとうございます。 ウルトラＣに吹き出してしまいました。不謹慎ですが。 そんな隠し技があればとても嬉しいですね。 何だか気持ちが軽くなりました。 歳的にも当然結婚を意識せずにはいられず、今の彼と早く別れて次にいかなくてはと一人で焦ってしまっていました。 冷静さを欠いた状態でした。 まずは現状をきちんと細かく把握して、私なりに知識をつけて、最善の方法を考えていく必要がありそうです。 本当にありがとうございます。
- bara2001
- ベストアンサー率30% (647/2111)
＞毎月のローン返済額は55万円で、月の家賃収入は60万円です。 はて？ 実際には持ち出しになっているんじゃないですか？ 彼氏さんのお父様は喫茶店を経営なさっているのですよね。 だったら管理は管理会社に丸投げしていませんか？ もしそうなら管理会社への報酬分で赤字になります。 また築２０年、築８年の物件ですが、今後大規模修繕でどんどんお金がかかるようになります。 「資産が残ればそれでいい」なんてのは、借金を全部返済し終えたあとで言えることです。 現時点では資産ではなくただの「負債」です。 もっともローン返済分のうちの「利息分」については税務上は損金になるので、お父様の本業の喫茶店経営の利益から差し引くことができます。 なので今のところ本業のキャッシュフローの助けになっているので、危機感が薄いかもしれません。 でも時間がたてば元利均等返済方式の場合、「利息分」が減って「元金分」が増えます。「元金分」は損金になりませんから、本業の利益と相殺することはできません。 だんだんキャッシュフローが窮屈になってくるはずです。 ローンの期間や利率などの情報が無いのではっきりしたことは言えませんが、管理会社に管理丸投げで赤字、大家の自主管理ならぎりぎりの状況でしょう。５５００万円の借金で、月の家賃収入が６０万円というのは無くは無い数字ですが、不動産経営としては厳しいレベルです。 彼氏さんがどの程度現状を把握しているのか、よく話し合ってみてください。 とはいえ、当然のことながら保証人が勝手に保証人をやめることなんてできません。 そんなことできたら保証人制度の意味がなくなりますから。
お礼
元利均等返済方式？ですか。 おっしゃる通り、物件の築年数が私も気になっていたところでした。 管理は恐らく自主(オーナー)管理です。 ローン返済は後10年ありますが、今のところは彼の父親が返せていますので、詳しい話し合いは未だしていないようです。 お話を伺う限り、早めに話し合いをすべきですね… ありがとうございました。
- nkdt0001
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５５００万円の保証人であり、不動産というリスクをかかえています。 大丈夫かどうかなんて、だれもわかりません。すくなくとも５５００万円の借金を背負う可能性はゼロより大きいです。 まあ、不動産経営は借金して、賃料収入で返済していくのが多いパターンですから、『普通』といえば普通ですが、最近は少子高齢化、空き室も増加の一途、今いる入居人が出て行ったら次はなかなか入らないですね。 相談者さんも勉強のためにマンション投資のセミナーに参加してみたらいいです。私は参加して、マンション投資はやめようと思いました。 ご参考まで。
お礼
早速のご返信ありがとうございます。参考になります。 マンションセミナーですね！確かに今のうちに知識をつける必要がありますよね…本当にありがとうございます。
お礼
非常に解りやすいお答えありがとうございます。 正直怖くなりました。 私は不動産に関する知識(勿論税金に関しても)ほぼ無いに等しいので… 彼も同じです。彼と父親とは現在居住が違いますので、詳しい話は彼本人解らない様です。 このままマンション経営がうまくいかなければ、(恐らくそちらの可能性が高いようですが)保証人の彼が全額払う羽目になりますよね。 現在私達に何か出来る事はあるのでしょうか… 私はやはり彼との結婚は諦めるべきでしょうか。 因みに彼は現在、毎月父親に仕送り出来る程生活に余裕は無いようです。(出来ても月２万円程だと思います) 知識が無いことが大変お恥ずかしいですが、お時間がある際に助言頂ければ幸いです。